淺析租購?fù)瑱?quán)在實(shí)務(wù)中的發(fā)展及影響

戎魏魏

北京大成(廣州)律師事務(wù)所，廣東 廣州 510623

淺析租購?fù)瑱?quán)在實(shí)務(wù)中的發(fā)展及影響

戎魏魏

北京大成(廣州)律師事務(wù)所，廣東 廣州 510623

日前，廣州市發(fā)布《關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》，該文件規(guī)定“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)”。筆者將嘗試在本文中就該方案所明確提出的“租購?fù)瑱?quán)”這一概念在實(shí)務(wù)中的或有發(fā)展及影響進(jìn)行淺要分析。

租購?fù)瑱?quán)；實(shí)務(wù)；發(fā)展；影響

一、租購?fù)瑱?quán)的概念

作為一個(gè)在我國法律語境下新近提出來的概念，租購?fù)瑱?quán)政策出臺(tái)時(shí)間較短，對(duì)于租購?fù)瑱?quán)政策的研究與配套的法律法規(guī)政策規(guī)章與案例較少，資料較為零散，筆者唯有依據(jù)現(xiàn)有政策中的模糊定義并結(jié)合相關(guān)法律對(duì)租購?fù)瑱?quán)的法律概念作出初步定義。

根據(jù)國務(wù)院于2016年5月發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》的規(guī)定“完善住房租賃支持政策……非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證，享受義務(wù)教育、醫(yī)療等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)”，并結(jié)合2017年6月30日廣州市頒布的《關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》，租購?fù)瑱?quán)所指之權(quán)利，實(shí)際上指代的是租房人在符合一定條件的情況下與房屋所有人對(duì)基本公共服務(wù)享有的同等權(quán)利。

進(jìn)而需要探討并明確的是，所謂“同等權(quán)利”中的權(quán)利具體指代為何者？一方面，從權(quán)利性質(zhì)來看，租購?fù)瑱?quán)主要涉及到所有權(quán)、用益物權(quán)與債權(quán)三方面的權(quán)利內(nèi)容，由于租賃權(quán)的性質(zhì)特殊，法律上對(duì)于租賃權(quán)是為用益物權(quán)或是債權(quán)尚未有明確的定論，但更傾向于屬于用益物權(quán)。另一方面，從權(quán)利內(nèi)容來看，住建部于今年2017年5月19日發(fā)布公示的《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例(征求意見稿)》(以下簡稱為《條例》)的第二章均為住房租賃的條文側(cè)重保護(hù)承租人權(quán)利，涉及租金、合同制定、押金收取、居住空間標(biāo)準(zhǔn)等多個(gè)方面，同時(shí)第十三條規(guī)定經(jīng)備案的住房租賃合同可以作為承租人有合法穩(wěn)定住所的憑證。承租人可持備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，并享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。因此，根據(jù)目前的主要指導(dǎo)思想為租購?fù)瑱?quán)中的權(quán)利主要是指租房人與購房人擁有相同的基本公共服務(wù)權(quán)益。

而在國務(wù)院發(fā)布的《“十三五”推進(jìn)基本公共服務(wù)均等化規(guī)劃》規(guī)定的我國城鎮(zhèn)居民基本公共服務(wù)則包括：“公共教育、勞動(dòng)就業(yè)創(chuàng)業(yè)、社會(huì)保險(xiǎn)、醫(yī)療衛(wèi)生、社會(huì)服務(wù)、住房保障、公共文化體育、殘疾人服務(wù)等八個(gè)領(lǐng)域的81個(gè)項(xiàng)目”。

二、租購?fù)瑱?quán)的目的

任何政策的頒布都有其目的性所在，縱觀廣州頒布方案所欲保護(hù)之租房者享有的基本公共服務(wù)權(quán)利，“公共教育”在其中位列首位。在教育資源緊缺，尤其是一線城市義務(wù)教育階段競爭激烈的當(dāng)下，保障租房者所可能享有的公共教育權(quán)無疑是租購?fù)瑱?quán)政策的最直接目的所在。

進(jìn)一步來講，保障公共教育權(quán)的更深層受眾在于，一是無自有產(chǎn)權(quán)住房的本市戶籍子女；二是持有人才綠卡、積分較高的外來人口子女。對(duì)于前述兩類人口的子女之受教育權(quán)的保障，既可實(shí)現(xiàn)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定之目的，又可以確保外來高端人才不會(huì)因子女入學(xué)的問題而流失。

而從經(jīng)濟(jì)視角來看，以政策形勢(shì)對(duì)公共教育權(quán)落實(shí)保障，其根本目的在于對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)居高不下的價(jià)格加以調(diào)控，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對(duì)我國房產(chǎn)市場(chǎng)諸多交易亂象的調(diào)整。

不難發(fā)現(xiàn)，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的問題主要集中在兩個(gè)方面：一是投機(jī)性資金占比過高，炒房現(xiàn)象嚴(yán)重；二是房地產(chǎn)行業(yè)的高額利潤顯著打壓其他行業(yè)，尤其是實(shí)業(yè)資本難以得到發(fā)展。由人口、經(jīng)濟(jì)、貨幣和宏觀風(fēng)險(xiǎn)防控的角度綜合觀察，如今的樓市顯然已度過其快速增長期，拐點(diǎn)時(shí)刻即將到來，房價(jià)變動(dòng)勢(shì)在必行。

正是對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)諸多問題的考慮，住建部會(huì)同國家發(fā)改委、公安部等八部門聯(lián)合印發(fā)通知，要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。從市場(chǎng)的反饋中不難看出，“租購?fù)瑱?quán)”顯然是緩解民眾購房壓力的重要措施，對(duì)樓市供求體系也必然會(huì)造成持續(xù)的影響。究其根本，這都?xì)w功于租購?fù)瑱?quán)改變了當(dāng)下的單一住房供應(yīng)體系，進(jìn)而實(shí)質(zhì)性影響了樓市需求的分化。

而在上海嘗試推行的及雄安新區(qū)預(yù)計(jì)推行的對(duì)于部分房產(chǎn)只租不售的政策，則是通過大力發(fā)展租房市場(chǎng)，把商住房轉(zhuǎn)居住屬性作為租賃市場(chǎng)的一種補(bǔ)充，可滿足當(dāng)下大量高端外來人才的住房需求。

在某種意義上，“只租不售”正是作為“租購?fù)瑱?quán)”的配套方案，沖擊了房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格體系，通過壓制價(jià)格、提高租賃住房數(shù)量的方式，緩解供求矛盾，落實(shí)“房子是用來住的，不是用來炒的”的中央指示。

三、租購?fù)瑱?quán)在當(dāng)下實(shí)務(wù)中的影響

(一)租購?fù)瑱?quán)政策暫時(shí)無法對(duì)租房者權(quán)利作有效保障

在筆者看來，就當(dāng)下發(fā)布的政策而言，租購?fù)瑱?quán)難以在實(shí)務(wù)中造成實(shí)質(zhì)性影響。單以廣州為例，從其頒布的《方案》來看，“具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來穗人員隨遷子女，其監(jiān)護(hù)人在本市無自有產(chǎn)權(quán)住房，以監(jiān)護(hù)人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的，可安排到義務(wù)教育階段學(xué)校(含政府補(bǔ)貼的民辦學(xué)校學(xué)位)就讀，具體細(xì)則由各區(qū)教育行政主管部門制定”，這無疑設(shè)置了極高的享權(quán)門檻。

從公示數(shù)據(jù)可知，當(dāng)前廣州流動(dòng)人口已超過800萬，其中有560萬人藉由租賃的方式解決住宿問題，租購?fù)瑱?quán)的享權(quán)門檻對(duì)租房者的身份有諸如綠卡的明確要求，流動(dòng)人口中能夠達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的數(shù)量非常之少，這實(shí)際上對(duì)租賃者造成了極大阻礙。

另一方面，作為享權(quán)的前提，租賃者必須將租賃合同予以備案，而根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)下中國租房市場(chǎng)個(gè)人出租比例約占整體的80%，機(jī)構(gòu)出租僅占少數(shù)，在這種情況下，租賃者如果想要能夠享受租購?fù)瑱?quán)的優(yōu)惠，就必須要求補(bǔ)繳稅款以便備案，而這部分稅款自然會(huì)轉(zhuǎn)移到租賃者身上，加大租賃者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。即使租賃者達(dá)到了戶籍門檻及備案要求，在當(dāng)前一線城市優(yōu)質(zhì)教育資源緊缺的大環(huán)境下，重點(diǎn)初高中在錄用學(xué)生的過程內(nèi)，自然會(huì)對(duì)自有房和租房者進(jìn)行排序，更有甚者，一些熱門省市重點(diǎn)學(xué)校，甚至?xí)鶕?jù)家長戶籍、工作單位所在區(qū)域分級(jí)排序或打分排序，租賃者自然在這列排序中毫無競爭力可言。

實(shí)際上，如果單單將“租購?fù)瑱?quán)”中的“權(quán)”理解為符合條件的租戶子女可以擁有就讀公辦學(xué)校的資格，并不是擁有讀名校的資格。那么一直以來，廣州市都是存在“具備正規(guī)租賃合同就有可能入讀公校”的規(guī)定，新政措施并無多大變化。

由此可見，租購?fù)瑱?quán)在當(dāng)下，更多的只是概念上的存在，難以在實(shí)務(wù)中發(fā)揮其對(duì)租房者權(quán)利保護(hù)的作用。

(二)租購?fù)瑱?quán)政策暫時(shí)無法對(duì)房價(jià)進(jìn)行有效調(diào)控

以經(jīng)濟(jì)學(xué)論，中國房市的價(jià)格持續(xù)飆升，依托于四大因素，即：城鄉(xiāng)土地二元結(jié)構(gòu)、單一的樓市供應(yīng)、過低的持有成本和過多的貨幣。而租購?fù)瑱?quán)則是試圖改變我國樓市過往一直沒有發(fā)生過變化的“單一供應(yīng)”。

然而，樓市長效機(jī)制屬于系統(tǒng)工程，而“租購?fù)瑱?quán)”只是作用在樓市價(jià)格飆升的單一元素上。而長效機(jī)制的生效，則必須建立多管齊下的語境下方可實(shí)現(xiàn)。過于單薄的改革路徑，自然決定了租購?fù)瑱?quán)政策暫時(shí)無法對(duì)房價(jià)進(jìn)行有效調(diào)控。

(三)租購?fù)瑱?quán)政策對(duì)法律研究提出了更高要求

租賃權(quán)利是建立在簽訂租賃合同基礎(chǔ)上的承租人對(duì)他人所有的動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行占有使用甚至收益的權(quán)利。目前在學(xué)術(shù)界，對(duì)于租賃權(quán)利的性質(zhì)主要有物權(quán)說，債權(quán)說和債權(quán)物權(quán)化說。

筆者傾向于租賃權(quán)利屬于物權(quán)范疇這一觀點(diǎn)。如果因?yàn)樽赓U權(quán)產(chǎn)生的基礎(chǔ)是租賃關(guān)系，就認(rèn)定租賃權(quán)是債的關(guān)系，這是將權(quán)利產(chǎn)生的原因與權(quán)利本身的性質(zhì)混為一談。租賃對(duì)于承租人而言目的主要是利用，根據(jù)合同的目的來確定權(quán)利的性質(zhì)，更加符合用益物權(quán)的概念定義。

租購?fù)瑱?quán)的日益推廣，要求必須對(duì)租賃權(quán)利的法律屬性進(jìn)行明確界定，根據(jù)未來政策的發(fā)展趨勢(shì)，租賃權(quán)極可能將同時(shí)包括占有、使用、收益與處分四種權(quán)能。

四、關(guān)于進(jìn)一步完善及發(fā)展租購?fù)瑱?quán)的構(gòu)想

(一)國外實(shí)務(wù)中的租購?fù)瑱?quán)架構(gòu)借鑒

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，中國租房市場(chǎng)的資金規(guī)模僅有1萬億元，而同期美國的租房市場(chǎng)資金規(guī)模卻高達(dá)3.5萬億元。單以租房市場(chǎng)可達(dá)到的資金規(guī)模而言，我國的租房市場(chǎng)發(fā)展空間依然很大。而美國市場(chǎng)之所以活躍于國內(nèi)的重要一點(diǎn)就在于，美國的租房者是擁有與購房者同等或近乎相等的相關(guān)權(quán)利的，而在國內(nèi)，租房者則明顯在多方權(quán)利上受到限制，遠(yuǎn)不如大量以炒房為目的的購房者。在美國，其房屋租賃市場(chǎng)的高度發(fā)展，很大程度上是依托于市場(chǎng)化的機(jī)構(gòu)參與租賃市場(chǎng)。當(dāng)下市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)在我國的租房市場(chǎng)所占比重僅略高于1%，而美國為30%，日本則高達(dá)80%，通過政策來扶持市場(chǎng)化手段的成熟，逐步形成大機(jī)構(gòu)參與租賃市場(chǎng)的格局，將遠(yuǎn)優(yōu)于政府直接插手調(diào)控租房市場(chǎng)。

(二)我國租購?fù)瑱?quán)政策的配套完善措施

首先，通過國家立法，明確政策，以架構(gòu)性的形式予以公眾明確的政府導(dǎo)向，使人們對(duì)投身租賃市場(chǎng)不會(huì)心懷恐懼。只有將“租購?fù)瑱?quán)”立法，使租賃者享有的權(quán)利得以明確的法律保障，讓購房者和租房者在絕大情況下享有相同的法律地位及權(quán)利，才能在根本上使租賃市場(chǎng)的發(fā)展存在可能。

在完善立法的前提下，進(jìn)一步提供租賃房供給，將租賃住房用地供應(yīng)納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃，以包括拍賣、掛牌、投標(biāo)在內(nèi)的多重方式出讓商品房用地，土地溢價(jià)率達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)后，由競價(jià)方式轉(zhuǎn)為競自持租賃住房面積。同時(shí)，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房；允許出租人按照國家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造住房后出租。

在房源充足的情況下，教育等公共服務(wù)資源的配套則成為新的要求。租購?fù)瑱?quán)決定了當(dāng)下已基本固化的公共服務(wù)資源將必然無法滿足未來的租賃市場(chǎng)下租房者的行權(quán)需求。單以廣州論，廣州的租購?fù)瑱?quán)僅適用于特定人群，該措施的目的自然在于穩(wěn)定社會(huì)民情、留住高端人才，但當(dāng)下廣州的教育資源卻遠(yuǎn)不能滿足及實(shí)現(xiàn)前述需求。租購?fù)瑱?quán)將使優(yōu)質(zhì)教育資源集中的區(qū)域短期內(nèi)住房租金價(jià)格快速上漲，并使得租房者與購房者在相同區(qū)域內(nèi)為了教育資源的搶奪而發(fā)生沖突。

五、結(jié)語

綜上來看，目前如廣州市這樣單純的推行租購?fù)瑱?quán)政策，其可能導(dǎo)致的變化包括：學(xué)區(qū)房售賣價(jià)格并不會(huì)明顯下降，反而會(huì)導(dǎo)致該地區(qū)相應(yīng)租金暴漲；廣州本地?zé)o住房人口及外來人口教育成本下降，同時(shí)教育機(jī)構(gòu)競爭加劇等。筆者對(duì)未來眾多一線城市在租購?fù)瑱?quán)政策推廣過程中的進(jìn)一步改革與發(fā)展深懷期待。

[1]應(yīng)健中.新關(guān)鍵詞：租購?fù)瑱?quán)[J].浦東開發(fā)，2017(08)：60.[2017-10-09].

[2]曲威.住房租購?fù)瑱?quán)：釋放城市發(fā)展新活力[N].云南經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)，2017-08-03.

[3]胡月曉.樓市長效機(jī)制遠(yuǎn)不止“租購?fù)瑱?quán)”[N].上海證券報(bào)，2017-08-09(008).

[4]馬光遠(yuǎn).“租購?fù)瑱?quán)”會(huì)成為壓倒房價(jià)的稻草嗎？[N].東莞日?qǐng)?bào)，2017-07-24.

[5]張國棟.立法保障“租購?fù)瑱?quán)”只是第一步[N].蕪湖日?qǐng)?bào)，2017-07-31(002).

[6]吳學(xué)安.“租購?fù)瑱?quán)”保障“住有所居”值得期待[N].團(tuán)結(jié)報(bào)，2017-07-29(002).

[7]吳家明，CFP.租購?fù)瑱?quán)背后：樓市調(diào)控轉(zhuǎn)向 租賃時(shí)代已然開啟[J].企業(yè)觀察家，2017(08)：18-19.[2017-10-09].

[8]張宏偉.租購?fù)瑱?quán)難以顛覆影響[J].中國房地產(chǎn)，2017-10-09.

F299.23

A

2095-4379-(2017)36-0142-02

戎魏魏(1980-)，女，漢族，浙江舟山人，碩士，北京大成(廣州)律師事務(wù)所，高級(jí)合伙人，從事律師工作，研究方向：民商法學(xué)。