承包人的優先受償權是否及于商品房購房款

李中峰

沈陽師范大學法學院，遼寧 沈陽 110034

承包人的優先受償權是否及于商品房購房款

李中峰

沈陽師范大學法學院，遼寧 沈陽 110034

《批復》明確規定了建設工程價款優先受償權的效力不及于已付全部或者大部分款項的商品房買受人。表面上來看似乎否定了建設工程價款優先受償權的追及效力，實則不然。該條的目的在于保護商品房買受人即消費者。消費者的生存利益是遠遠高于承包人的經營利益。為了平衡承包人、消費者和發包人之間的利益，根據建設工程價款優先受償權物上代位的擔保物權特點，賦予承包人建設工程價款優先受償權的效力及于商品房購房款不失為一條正確的選擇。

建設工程價款；優先受償權；商品房購房款；效力

1999年頒布的《合同法》第286條首次規定了承包人的建設工程價款優先受償權，即發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。《中華人民共和國合同法釋義》中闡明了該條的立法目的是為了確實解決拖欠工程款的問題，保障承包人價款債權的實現。雖然法律作了明文規定，但是在司法實踐中卻出現了不少難以適用的問題，比如說行使主體、行使時間、行使方式、行使范圍以及與其他權利沖突時何種權利應該優先受償等等。

2002年最高人民法院對上海市高級人民法院的答復中解決了其中的部分問題，使法官在審理具體的案件時對《合同法》第286條有了更高的可操作性。《批復》第2項規定，消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。但是該規定的出現又引發了新的問題，即雖然承包人的工程款優先權不能對抗消費者已經交付全部或者大部分款項的商品房，那么保護承包人工程款的實現，承包人可否及于商品房的購房款，這一點尚不明確。

有學者認為，建設工程價款優先受償權的適用對象是建設工程，該建設工程不包括建設工程項下的土地使用權。因此，承包人在行使權利時，僅能以現有的尚未出售的建設工程為限。亦有學者認為，建設工程價款優先受償權與動產浮動抵押權有相同的特點。《物權法》第118條規定，經當事人書面協議，企業、個體工商戶、農業生產經營者可以將現有的以及將有的生產設備、原材料、半成品、產品抵押，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就實現抵押權時的動產優先受償。從這里可以看出，抵押權人僅能以現有的或者將來的抵押物行使抵押權。首先，商品房也是商品，未完成的建設工程也是半成品。其次，法律允許建設工程為竣工之前預售，承包人不應再對之前售出的商品房及取得的購房款行使權利，而只能對現有的或者將來的建設工程。

筆者認為，承包人的工程價款優先受償權效力可及于消費者的商品房購房款。雖然在理論界或者實務界的法律人對建設工程價款優先受償權的性質有爭議，但不管是留置權、法定抵押權又或者法定優先權都逃脫不了法定擔保物權的大性質范圍。既然承包人的工程款優先權是法定擔保物權，就應當具備擔保物權的屬性，比如說從屬性、不可分性、優先受償性和物上代位性。物上代位性是指當優先權、質權和抵押權的標的物滅失、損毀時，通常可獲得保險金，損害賠償請求權等。如果被征收可轉換為補償金，被出售可轉換為價款，被出租可轉換為租金。在這種情形下，擔保物權的效力及于該保險金、損害賠償請求權、補償金、價款、租金。這就是所謂的擔保物權的代位性。代位性使擔保物權的效力及于標的物的代替物，這是它的功能。同時也可以避免在承包人享有建設工程價款優先受償權期間，發包人積極將商品房出售，惡意拖欠承包人工程款。

《物權法》第191條第1款明確規定，抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。從這條可以看出，抵押權人尚可對抵押物轉讓的價款行使抵押權，優先權又優于抵押權等其他物權優先受償，根據“舉重以明輕，舉輕以明重”的當然解釋原理，承包人的建設工程價款優先受償權也可以對商品房出售的價款優先受償。

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D923.6；D925.1

A

2095-4379-(2017)36-0206-01

李中峰(1992-)，女，漢族，山東濟寧人，沈陽師范大學法學院，法律碩士。