論小區停車位的歸屬

楊嬌嬌

安徽大學法學院，安徽 合肥 230601

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論小區停車位的歸屬

楊嬌嬌

安徽大學法學院，安徽 合肥 230601

《物權法》第74條對于停車位的歸屬以約定方式作為判斷依據，但是由于其規定過于概括，小區停車位的歸屬問題一直是社會爭議的焦點。本文通過研究我國目前的立法狀況，以找到相應的解決思路。

物權法；停車位；專有；共有

近年來，隨著工業水平的不斷發展以及人民對于生活水平的追求不斷提高，社會生活中汽車的數量不斷增長，但是小區的停車位數量卻仍然有限，二者矛盾日益突出。目前，小區停車位的權屬問題，成為學術界中討論的重點。

一、《物權法》對小區停車位歸屬的規定

《物權法》第74條規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定，占用業主共有的道路或者其他場所用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”該條講了三條含義：第一，車庫、車位首先滿足業主需要；第二，車庫、車位的權屬問題通過相關約定加以確定；第三，占用共有道路的車位屬于業主共有。占用業主共有的道路或者其他場所設立的停車位是地面停車位，由于相應部分的土地使用權是屬于建筑物區分所有權中共有部分的共有權，全體業主對于該共有部分享有占有、使用和收益的權利。因此，《物權法》將此類停車位規定為小區業主共有。該規定在實務中，不存在較大的爭議。但是，最具爭議的就是第二點，首先，在現實生活中，當事人可以約定小區停車位歸屬的前提是小區停車位的權利主體明確。但是，目前小區停車位的權屬并不明確，難以約定汽車車位和車庫的歸屬。即：小區停車位自出現時就無法確知其所有權人。但是，《物權法》卻規定以出售、附贈等方式來約定其歸屬，使其在理論上以及實務操作上更加混亂。目前，對于小區停車位的歸屬問題依然是莫衷一是。一些觀點主張，全體業主共有停車位，不需要個人通過出資購買而取得小區的停車位的所有權；一些觀點主張，在通過付費取得小區停車位的情形下，應當取得該小區停車位的所有權，政府應當為其頒發不動產所有權證；一些觀點主張，既然小區停車位由全體業主共有，業主應當無償使用，不需要另行支付使用費用。其次，約定小區停車位歸屬的前提應當是雙方地位平等，可以平等協商。但是在現實生活中，業主與開發商在締約協商能力上并不平等，存在著巨大的差距。如果仍通過約定的方式來確定小區停車位的歸屬，業主的利益將在看似“公平合理”的協商中被開發商予以侵犯甚至是被剝奪。另一方面，目前的不動產買賣合同大多為格式合同，通常情況下，約定協商的余地比較小。因此，開發商具有強大的話語權。甚至，開發商可能會對小區停車位進行壟斷，高價出售停車位，使得有些業主因為停車位價格高昂，喪失獲得小區停車位的機會，這將大大侵害小區業主的合法權益。

二、我國小區停車位歸屬權的現狀剖析

目前，臨時停車位、地面停車位、地下停車位和樓房首層架空停車位是我國小區停車位的主要形式。

臨時停車位，是指在小區的空地上以及共用的綠地上所劃分出來的停車位。對于臨時停車位應該由全體業主共有；地面停車位，是經政府發出的《建設工程規劃許可證》批準同意，直接設置在商品房住宅小區地表，以劃線分割方式標明的停車設施。由于地面停車位是建立在屬于建筑物區分所有權中共有部分的共有權的土地上，此類停車位為小區業主共有；地下停車位，是按照建設用地規劃上許可證載明的規劃用途建造的地下停車位；樓房首層架空停車位，是指將建筑物地面上的第一層架空而形成的停車位。

前兩種停車位的權屬沒有太大爭議，但是地下停車位、架空層停車位等小區停車位的權屬存在著較大爭議。

在實踐中，我國有的地區的做法是，對開發商在地下空間使用規定發布之前拿到的土地，視為開發商有地下使用權證，只要地下空間具備車庫、車位登記條件就可以登記辦證。但這條規定執行力不強，目前，開發商申請地下車庫、車位所有權登記的并不多見，原因在于：一是，所有權的界定需要合法性和權屬明確，地下部分的權屬性界定存在技術障礙，如果尋求技術部門定位，會產生很多的稅費，開發商不愿意多出這筆錢。二是，開發商擔心在申請所有權登記后，政府干預車庫、車位的銷售，有礙其對車庫、車位的市場化處理。該地區政府將車庫、車位位置分為人防工程里與非人防工程設施里。對設置在人防工程里的車庫、車位登記在人防部門名下，非人防工程里的登記在開發商名下，允許開發商賣給業主。該地區開發商認為人防工程里的車庫、車位歸人防部門有失公平，應該是誰投資誰受益。而有的地區政府，沒有專門發放地下車庫、車位土地使用權證，很多是在發放的房產證上備注有地下車庫、車位，以及占有多少面積。關于地下車庫、車位的權屬問題，該地區政府有關人員認為應該由市場決定。可以看出，小區停車位的權屬問題在不同地區有不同的做法，尚未形成統一的解決思路。

三、我國小區停車位歸屬權的處理思路

對于小區停車位的歸屬問題應該加以分類，將小區停車位的歸屬劃分為是屬于專有部分還是共有部分。

(一)小區停車位的專有

小區停車位作為專有部分，要滿足以下條件：第一，構造的獨立性；第二，利用上的獨立性；第三，能夠登記。故，小區停車位只要能夠通過相應劃分確定具體的空間，其在構造上就屬于獨立的。另外，只要小區停車位能夠獨立發生效用，不需要借助其他工具，就可以發揮其功能，其在利用上就具有獨立性。當小區停車位同時具備上述兩個條件，就可以通過在相關機構登記成為專有部分。但是，我國目前并沒有出臺關于停車位登記的相關法律，因此缺乏完整統一的制度設計。因為目前小區停車位在法律上無法登記，使其無法在法律上成為專有部分，更無法獲得專有部分的法律保護。因此，目前的任務是應當完善相關登記制度，進而給予小區停車位的獨立保護。

當小區停車位可以進行登記成為專有部分后，小區停車位具有獨立的權屬保護，小區業主從開發商處取得停車位后，可以登記在自己的名下，對于小區停車位擁有所有權，使其停車位的權屬明確化，也有利于對自己停車位進行物權保護。小區停車位實現專有后，將防止開發商隨意處分停車位，更會限制開發商惡意的將小區停車位高價出售給小區業主以外的其他人，小區業主的合法權益將得到保護。

(二)小區停車位的共有

除專有部分的小區停車位及有充分證據證明歸開發商所有的車庫以外，原則上，小區停車位應該歸全體業主共有。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫，由小區業主共有。所以，任何人對該部分的小區停車位的所有權都無權事先約定，也無權侵占。開發商不得在銷售房屋時，將該部分的小區停車位一并出售，這將侵犯全體業主的合法權益。在現實生活中存在開發商將該部分停車位通過出售、附贈或者出租等方式給予業主，但是，需要在這里明確的是，小區業主通過該渠道取得的小區停車位，取得的只是對于小區停車位使用的權利，而非小區停車位的所有權。而且只有在小區業主之間，才可以取得此類小區停車位的使用權，小區業主以外的第三人無權擁有此項權利。同時，我國應當單獨立法，明確規定不得在屬于建筑物區分所有權中共有部分的共有權的土地上單獨自行開發停車位，以維護廣大業主的合法權益。

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2095-4379-(2017)21-0187-02

楊嬌嬌(1992-)，女，安徽肥東人，安徽大學法學院，碩士，研究方向：民商法。