“越走越遠”的房產委托公證

吳鵬超

江蘇省蘇州市蘇城公證處，江蘇 蘇州 215000

“越走越遠”的房產委托公證

吳鵬超

江蘇省蘇州市蘇城公證處，江蘇 蘇州 215000

隨著我國經濟的快速發展，尤其是房地產企業的日漸繁榮，公證機構辦理的房產“委托”公證越來越多。可與委托行為本質相比，房產委托公證卻越走越遠，偏離了委托這一法律行為的實質，更多的是在以委托的形式行擔保之實。

房產委托；擔保；法律效力；交易平臺

一、委托的實質

委托是指基于委托人的授權行為而使代理人(受托人)擁有一定的代理權，并由代理人在被授權范圍內以委托人的名義與第三人實施的、法律效果直接歸屬于委托人的行為。委托行為是一種單方法律行為，即只要委托人作出授權的意思表示，受托人就享有了代理權。如果受托人不愿意接受代理權，可以辭去委托(即放棄代理權)。同時，正因為委托授權是一種單方法律行為，在授權之后，委托人也可以隨時撤回其授權。法律這樣規定，主要是為了保護委托人的合法利益，因為委托代理具有人身信任的性質，代理權的行使直接涉及委托人的切身利益，因此，法律有必要賦予委托人單方面授權及撤銷代理權的權利。不難看出委托行為的核心在于“權責分離”，受托人行使權利，委托人承擔后果和責任。但也正是因為委托行為的“權責分離”，被一些人用于房產交易和融資擔保領域，導致委托行為偏離本質。

房產委托公證書的產生是源于公眾或者房產交易部門對受托人出具的委托書真實性無從判斷，為此要求受托人出具經公證程序的委托書，由委托人到公證機構，對委托人的委托行為進行公證。

在正常的房產交易過程中，房產委托公證主要被應用于以下情形。第一種委托人(賣房者)給房產中介出具委托公證書，由房產中介持委托公證書尋找購房者，并持賣房者的委托公證書代理與購房者簽訂購房合同、辦理房產過戶手續等行為。

二、以“委托之名行擔保之實”的房產出售委托

隨著房地產市場的繁榮，公證機構的房產委托公證占據公證業務的半壁江山。然而公證處在辦理房產委托公證的實踐中，往往會遇到這樣的情況，公證員問當事人一些問題時，當事人基本不說話，或者簡單的回答幾句，更多的時候是讓公證員問受托人或者帶他們來辦理公證的人；更有當事人回答是來賣房的，壓根就不知道是來辦理委托公證的事實；還有些當事人連來公證處干什么都不知道，要聽旁邊的受托人解釋一番之后才大致明白。在這樣情況下當事人所提供的委托書內容竭盡的涵蓋了貸款結清手續，簽訂買賣合同，辦理網簽或網簽撤銷相關手續，產權變更登記手續，繳納相關稅費，辦理交易資金托管手續，領取托管資金，代為查詢房屋的相關檔案信息等一系列與房產交易相關的手續。從受托人的角度委托書作用是保障其自身可以代收房款，這樣的委托公證實際上就是以“委托之名行擔保之實”。

以“委托之名行擔保之實”的房產委托“越走越遠”的理由如下：第一，當事人的意思表示不真實。很多情況下，委托人的真實意思并不表現在委托書內容上，并非真的要出售房產，而是因為委托人想向受托人借錢或者因債務迫于受托人的壓力不得不辦理這樣的委托公證，而受托人通過委托人的委托授權來確保受托人全面掌控房產，達到擔保債權的目的，所以委托書的內容、期限都是寬泛的，往往在這樣的情況下，委托人的意思表示是不自由的，委托書所呈現的內容并不是委托人真實的意思表示。第二，當事人并不是基于信任關系而授權的。從委托的本質而言，代理的內部關系是具有非常強的人身信任關系，比如委托人基于代理人的專業、特長，以及和代理人的親戚關系等，才會授權給受托人。而在辦理上述房產委托公證中，當公證員問其為什么要委托受托人時，有相當一部分當事人會回答，我不知道。更有甚者會回答，我不知道受托人是誰(債權人擔心自己代理行為的法律效果而找了其信任的人來做受托人)。而在辦理上述房產委托公證時，表面上當事人確實是同意將自己的房產全權委托給受托人處理，而實際上當事人在委托的背后卻另有苦衷，筆者認為公證員在辦理上述公證時不僅要審查公證事項的合法性，而且必要時也要對其合理性進行相關審查，防止委托人和受托人之間權利義務失衡，以致最后委托人房產被出售之后，委托人來公證機構鬧事說當初并不知道這項公證事項的法律意義和法律后果；更重要的是公證的職能是預防糾紛，減少訴訟，不能毫無原則的遷就當事人，以求證源充裕，而損害了公證的公信力。俗話說的好，不忘初心，方得始終，對于辦理越走越遠的房產委托公證亦是如此。

以“委托之名”行擔保之實的委托實質是委托人向受托人借錢或者與受托人之間有其他的債務存在，在受托人向委托人出借之前或債務履行期屆滿前，受托人要求委托人來公證處辦理委托書公證授權受托人有權出售委托人的房產，如果在債務履行期屆滿后委托人未能或者不能還清借款，受托人就可以憑借公證的委托書將委托人的房產過戶至第三人名下，以擔保債權的實現。

三、憑房產委托公證書進行房產過戶的法律效力

在債務人無法如期償還債務之時，債權人持委托公證書將債務人的房產過戶交易給第三人，以實現債權，對于該行為是否合法有效存有爭議。一部分學者認為是無效的法律行為，原因基本如下，以“委托之名行擔保之實”其實質是一種還款保證方式。而目前我國法律規定的擔保方式有“物保”的抵押、質押、留置；“人保”的保證；以上幾種擔保方式都是我國法定的擔保方式，而房產委托顯然不屬于上述擔保方式中的任何一種。而且《物權法》第186條規定“抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有”，我國法律上是明確規定流質條款是無效的。在債務履行期屆滿后，債權人持委托公證書將債務人的房產直接進行交易本質就是流質。另一部分學者認為是有效的法律行為，委托人經過公證將出售房產行為授權給受托人，受托人當然有權出售委托人的房產，而且整個行為的法律后果是有委托人來承擔。

筆者認為，債權人持委托公證書將債務人的房產過戶至第三人名下，實現債權的過程包含著兩個民事行為。第一，委托人去公證處辦理房產出售委托公證。第二，債務到期時債務人無法如約償還借款本金及利息的情況下，債權人持委托公證書處分債務人房產的行為應當屬于可撤銷的民事法律行為。

委托公證是整個行為的前提。上述已經闡述過，委托行為是一種單方法律行為，即只要委托人作出授權的意思表示，受托人就享有了代理權。而房產委托公證，公證處不僅要審查受托人的婚姻狀況、房產狀況、而且要對當事人的真實意思表示進行審查。在房產出售委托公證辦理時委托人對公證員真實的表達辦理房產委托公證的意愿及知曉委托的法律后果，公證員無合理的理由進行拒絕受理。當事人的意思表示是自由的，且委托的事項并不違法，在此情況下，應當尊重其作為民事主體的意思自治行為。

債務到期債務人無法如約償還借款本金及利息的情況下，債權人持委托公證書處分債務人房產是整個行為的核心，筆者認為這是一個可撤銷的法律行為。第一，雖然房產委托公證的實質是“以委托之名行擔保之實”，但是其完全符合委托人設立委托關系，受托人行使代理權的行為，說到底其與設立擔保物權又并無關系。我國《物權法》以及《擔保法》相關規定，流質條款屬于在擔保合同中約定債務到期時轉移擔保物所有權的禁止性條款，既然上述行為不屬于設立擔保物權，當然是否存在流質條款就無從談起。第二，債權人持委托公證書處分債務人房產是為了實現自己的債權，但此時的債務人往往存在多筆債務。如果此委托出售的房產并無抵押的情況下(無優先受償人)，債權人持委托公證書將債務人的房產過戶交易予第三人名下，實現的只是債權人的一個債權。此種情況很能會損害到其他債權人的合法權益，有可能是惡意清償，因為雖是受托人進行的法律行為但有委托公證書其法律后果直接歸屬于委托人。《合同法》第七十四條規定“因債務人放棄到期債權或者無償轉讓財產，對債權人造成損害的，債權人可以請求人民法院撤銷債務人的行為。債務人以不合理的低價轉讓財產，對債權人造成損害，并且受讓人知道該情形的，債權人也可以請求人民法院撤銷債務人的行為。”雖然受托人將房產過戶的行為并不屬于債務人放棄到期債務或者無償轉讓財產的行為，也不屬于以不合理的低價轉讓財產的行為，但設立撤銷權的目的是為了保全債權人對債務的履行能力。根據債權的平等性原則，除了依法享有法定優先權外(擁有擔保物權)，一般債權在清償順位上均屬于同一順位，當債務人的財產不足以清償全部債務的，一般債權應當平等受償，故筆者認為債務人的其他債權人對債務人惡意的個別清償行為享有撤銷權。

四、房產委托公證的風險

委托公證書作為還款保證方式，對于債權人或者債務人來說，都存在著巨大的風險。首先對債務人而言面臨的最大的風險就是，受托人在債務履行期屆滿前就持公證的委托書將債務人的房產出售，這樣債務人即使有能力對該債務進行清償，也有可能喪失房產；第二，受托人在處理委托人的房產時擁有寬泛的代理權可能將債務人的房產以明顯低于市場價進行交易，損害債務人的權益。

對于債權人來說這樣的還款保證方式的風險并不亞于債務人。第一，撇開此種行為的法律效力如何不談，就算債權人憑借著委托公證書將債務人的房產過戶到了第三人名下，那么所得到的房款應該交給債務人而不是直接由債權人直接拿來抵債，原因是委托的法律效果應該歸屬于委托人，《合同法》第四百零四條規定“受托人處理委托事務取得的財產，應當轉交給委托人”，因此，債權人作為受托人，負有向委托人支付財產的義務，在債權人與債務人就交易后的賣房款歸屬沒有約定之時，依據上述法律規定，債權人應當將該賣房款交予給債務人。第二，委托行為是一種單方法律行為，在授權之后，委托人也可以隨時撤回其授權。法律賦予委托人單方面授權與及撤銷代理權的權利。假設債務人在收到債權人給付的借款后，立即向債權人發出撤銷委托書的通知，而債權人又沒有與債務人約定其他擔保方式，明顯將對債權人實現債權不利。第三，不妨回歸法條，《民法通則》第69條規定了委托代理的終止事由除了上述提到的幾點外還有代理人死亡，代理人喪失民事行為能力，都將最后影響到房產過戶及債權的實現。

追求利益最大化是經濟生活的基本原則，但是在民間借貸活動日益頻繁的今天，要在越走越遠的房產委托公證中充分發揮預防糾紛、防止訴訟的職能，公證機構在辦理房產委托公證時應做到審慎的專家義務，為民間借貸保駕護航，真正成為民事活動的信用平臺、安全交易平臺。

[1]卜亞楠.論債權人撤銷權制度[J].淮北職業技術學院學報，2007(6).

[2]韓世遠.債權人撤銷權研究[J].比較法研究，2004(3).

D926.6；D923

A

2095-4379-(2017)29-0136-02

吳鵬超(1991-)，男，浙江建德人，本科，學士學位，任職于江蘇省蘇州市蘇城公證處，研究方向：法學。