借鑒美國經驗 加強我國房地產業反洗錢監管

程思超 王宇 王佳

中國人民銀行海口中心支行

借鑒美國經驗 加強我國房地產業反洗錢監管

程思超 王宇 王佳

中國人民銀行海口中心支行

為加強我國房地產業反洗錢監管，打擊房地產洗錢犯罪，本文借鑒美國房地產業反洗錢監管經驗，提出完善我國房地產業反洗錢監管機制的政策建議。

美國 房地產業 反洗錢監管

一、美國房地產業反洗錢監管主要做法

美國近年來加強了房地產反洗錢力度，在以行業自律為主的基礎上，采取特別措施擴大房地產領域反洗錢義務主體范圍，提高房地產現金交易的透明度。

（一）構建以行業自律為主的反洗錢監管體系，監管部門根據反洗錢工作需要不斷擴大反洗錢義務主體范圍

1.房地產業的反洗錢管理主要以行業自律規范為主。在以《銀行保密法（1970）》《洗錢控制法（1986）》和《愛國者法案（2001）》為基礎的反洗錢法律體系中，美國并未明確將房地產業的相關主體納入反洗錢義務主體中，長期以來美國房地產業的反洗錢管理主要以行業自律規范為主。作為美國房地產經紀業務的行業自律組織，全美房地產經紀人協會（NAR）從業務實際出發，結合反洗錢法律法規，制定了房地產經紀行業的反洗錢工作指引，指導提供房地產經紀服務的機構或個人履行反洗錢義務。2.監管部門根據反洗錢工作需要擴大反洗錢義務主體范圍。根據《愛國者法案（2001）》，美國主管當局可以對與特定犯罪活動有關的國家、地區、機構、賬戶和金融交易采取特別措施。為打擊房地產洗錢犯罪活動，美國財政部下屬的金融犯罪執法局（FinCEN）依據相關法律規定發布了“地理目標命令”（Geographic Targeting Orders,GTO），要求特定區域的產權保險公司履行反洗錢義務。產權保險公司是為購房者提供產權調查、產權保險、資金監管、過戶登記等服務的機構，只要買家購買了產權保險，產權公司將以第三方的身份全程參與交易環節。

（二）建立風險為本的預防與監測體系，提高房地產現金交易透明度

1.要求房地產經紀商以風險為本開展客戶盡職調查和交易監測工作。按照全美房地產經紀人協會（NAR）發布的反洗錢工作指引，提供房地產經紀服務的機構或個人應評估風險，并采取針對性的風險防控措施。在開展風險評估時，主要考慮區域風險、客戶風險和交易風險。根據風險評估情況，房地產經紀商應采取以下措施：一是開展客戶盡職調查，主要包括獲取客戶有效身份證件信息，實際受益人或控制人的身份信息以及其他必要信息；二是報送大額現金報告，當房地產經紀人在單次房地產交易中收到來自買方或賣方的現金超過10000美元時，應當按照規定向FinCEN報送大額交易報告；三是報送可疑交易報告，當遇到可疑交易情形時，房地產經紀商應按規定向執法部門和FinCEN報送可疑交易報告。2.監管部門采取特別措施提高房地產現金交易的透明度。2016年開始， FinCEN連續發布了兩項與房地產反洗錢相關的地理目標命令（地理目標命令是由FinCEN發布的行政命令，可以依法要求在特定地理區域內的所有金融機構和特定非金融機構報告特定金額的現金交易），以提高房地產現金交易的透明度，打擊利用現金購買高端住宅的方式進行洗錢的犯罪活動。根據該法令，在法人客戶以“全現金”交易方式（包括使用個人支票、商業支票、旅行支票或匯票支付房款的交易）購買位于紐約州、佛羅里達州、加利福利亞州和德克薩斯州等地區特定區域內的住宅地產時，產權保險公司應向FinCEN報送大額現金報告，報告中應包括交易信息、法人客戶的基礎信息和受益所有權信息。

（三）建立信息共享與線索研判機制，多部門聯合執法打擊房地產洗錢犯罪

房地產相關的可疑交易報告和根據地理目標命令收集的信息將匯總至FinCEN建立的數據庫，并經FinCEN作出專業分析后轉交給相關執法機關。同時FinCEN和其他執法機關針對這些數據和事項進行線索研判，協助后者迅速地將打擊房地產洗錢犯罪的行動落實到執行層面。在掌握了充足的犯罪信息和證據后，迅速開展多部門聯動的執法行動。

二、對我國的啟示

（一）建立健全房地產業反洗錢監管制度，強化行業自律組織在房地產反洗錢工作中的作用

1.細化房地產業反洗錢規定。當前我國房地產業相關反洗錢規定較籠統。房地產行業主管部門應會同反洗錢行政主管部門制定專門制度，細化房地產業反洗錢監管、義務機構履職等方面的規定。2.明確各部門在監管中的職責分工，加強協同監管。應進一步明確行業主管部門和反洗錢行政主管部門在反洗錢監管工作中的職責分工，加強溝通協調，形成監管合力。3.強化行業自律管理，充分發揮行業自律組織在房地產反洗錢工作中的作用。房地產行業自律組織應結合行業和業務特點，按照反洗錢監管法律法規，制定反洗錢工作指引，加強反洗錢業務培訓，指導從業機構和人員有效履職。

（二）義務主體以風險為本開展反洗錢工作，提升房地產交易信息的透明度

房地產開發企業、房地產中介機構在銷售房屋、提供經紀等相關服務時，應以風險為本開展反洗錢工作。一是履行客戶身份識別義務，完整、準確登記客戶身份信息；二是結合客戶和交易等因素劃分客戶風險等級，對高風險客戶應采取強化的客戶盡職調查措施；三是對使用全款購買房產的交易，在超過規定金額時應報送大額交易報告；四是加強對與房地產相關的特定洗錢類型的研究，制定合理、有效的可疑交易監測標準，對符合可疑特征的交易應向中國反洗錢監測分析中心報送可疑交易報告。

（三）完善部門之間的信息共享機制，建立可疑交易線索聯合研判機制

加強房地產可疑交易信息的共享，建立房地產可疑交易線索聯合研判機制，中國反洗錢監測分析中心、執法機關、房地產行業主管部門和其他部門應對涉嫌房地產洗錢的重大線索進行聯合研判，合力打擊房地產洗錢犯罪及上游犯罪。

[1]齊永輝.房地產反洗錢監管初探[J].華北金融,2011(3):70-71.

[2]陳莉.國外房地產業反洗錢的主要做法[J].西南金融,2009(3):56-57.

程思超（1987-），男，經濟學碩士，甘肅天水人，現供職于中國人民銀行海口中心支行，副主任科員；王宇（1985-），男，經濟學博士，海南儋州人，現供職于中國人民銀行海口中心支行，主任科員；王佳（1982-），男，管理學碩士，河北石家莊人，現供職于中國人民銀行海口中心支行，主任科員。