破產程序中租賃合同處理方式淺析

吳建鋒

江蘇神闕律師事務所，江蘇 無錫 214000

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破產程序中租賃合同處理方式淺析

吳建鋒

江蘇神闕律師事務所，江蘇 無錫 214000

租賃合同在當今市場環境下是一種十分常見的合同，其不僅關系到個人的生存經營，也對許多企業的融資與生產產生著重要的影響。正因為租賃合同對社會生活的穩定有著如此深刻的意義，我國民法也賦予了其有別于一般合同的特殊原則，如“買賣不破租賃”等。然而在破產程序中，當管理人的解除權與租賃合同發生碰撞時，管理人該如何處理，在破產實踐中有著不同的方式。本文認為，破產程序中管理人應當區分不同情況，平衡出租人、承租人、抵押債權人及其他債權人的利益，找出最優解決方案。同時，管理人應當做好租賃合同雙方的調查和審核工作，防止虛假租賃合同對其他債權人造成不良影響。

破產；不動產租賃合同；處理方式

企業進入破產程序前，往往受業務需要或經營策略等影響，與相對方簽訂相關租賃合同，這些租賃合同常常導致了破產企業“帶租”進入破產程序，其中包括破產企業作為出租人和破產企業作為承租人兩種情形。但是，對于涉及到破產企業的租賃合同關系應當如何處理，我國破產法并未作出明確的規定。因此，利用好《破產法》第十八條賦予管理人的權利，成為現有的能解決前述問題的關鍵。

一、管理人的選擇權

《破產法》第十八條規定，“人民法院受理破產申請后，管理人對破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續履行，并通知對方當事人。管理人自破產申請受理之日起二個月內未通知對方當事人，或者自收到對方當事人催告之日起三十日內未答復的，視為解除合同。

管理人決定繼續履行合同的，對方當事人應當履行；但是，對方當事人有權要求管理人提供擔保。管理人不提供擔保的，視為解除合同。”許多法院及破產管理人均認為前述條款的核心內容是給予了管理人單方解除代履行合同的權利，即當債務人已經進入破產程序后，基本上不具備繼續履行合同的能力時，為避免代履行合同的長期拖延履行危害到債權人相關利益，管理人應當以保障債權人利益最大化為基本原則，果斷地行使單方解除權，有些管理人甚至不權衡利弊或者不考慮代履行合同相對方的合法權益，對代履行合同作出了“一刀切”式的解除，既損害了合同相對方的權益，又不利于維護市場交易的安全與穩定。筆者認為，破法第十八條規定的核心不是在于賦予管理人單方解除權，而是給予了管理人對于代履行合同解除或履行的選擇權。對于代履行合同的處理，管理人應當從行使選擇權要實現的破產目標、合同相對方利益及維護市場穩定性等多方面考量和論證。除非管理人要實現之破產目標較之其他社會價值或他方利益更為重要，否則管理人不得濫用解除權。尤其是在對待破產程序中的未到期租賃合同時，管理人更應當慎之又慎。

二、未到期租賃合同的處理

(一)承租人破產

承租人進入破產程序后，通常已不再具備繼續履行合同的能力，若管理人經過市場調查和經濟利益考量，認為解除合同即承租人不再承租更有利于破產程序的進行，而出租人也不必再被租賃合同關系所拖累，管理人可以果斷行使解除權。合同解除后，原出租人既可以取回租賃物，又有權對解除租賃合同造成的損失進行債權申報。筆者認為，原出租人申報之債權應當作為普通債權而非共益債務進行清償，首先，原出租人因管理人解除租賃合同造成的損失不符合共益債務的構成標準；其次，根據物權大于債權的相關理論，原出租人能夠取回租賃物已經將其損失降至較低水平，不應列于其他普通債權之前獲得清償。

若管理人選擇繼續履行租賃合同，這時合同法賦予出租人的解除權與破產法賦予管理人的繼續履行權就發生碰撞。對于這種情況，《德國破產法》第109條及第112條均限制了承租人破產時，出租人解除合同的權利；美國破產法則賦予了管理人轉租租賃合同的權利，從側面限制了出租人的解除權；臺灣破產法第77條更是明確規定僅有管理人有選擇權，出租人無權終止租賃合同?？梢钥闯觯鲊飘a法普遍限制了承租人的解除權。筆者認為，從我國現有破產法來看，管理人的繼續履行權與出租人的合同解除權是處于同一位階的，所以管理人無權強制出租人繼續出租。但是如果經過管理人和法院的多方考量，認為直接解除租賃合同對承租人百害而無一利，應當允許管理人轉讓租賃合同，無論租賃合同中是否存在禁止轉租的條款，這樣不僅可以增加破產財產，甚至在重整程序中成為破產企業一筆重要的資金來源，又可以平衡各方利益，不至于過多地損害到出租人的利益。

(二)出租人破產

企業進入破產程序，管理人接管破產企業后，要將破產程序進行下去的首要前提是接管破產財產。然而，當出租人破產時，租賃物往往由承租人控制，這就使得管理人很難接管到租賃物，尤其是不動產租賃關系，常常會形成管理人與承租人對峙的僵局。因此，當出租人破產時管理人應當如何處理租賃合同已經成為了破產實踐中的一大難題。筆者將從多個角度分析出租人破產時，租賃合同的處理方式。

首先，筆者認為，管理人的單方解除權在出租人破產時同樣可以適用，且有其必要性。第一，繼續履行租賃合同違反公平清償的原則。從破產法角度來看，未履行完畢的租賃合同的承租人屬于破產企業的債權人中的一員，而縱觀我國《破產法》之規定，不存在將承租人債權作為優先債權進行清償的法律依據，如果允許承租人強行地繼續履行租賃合同，直至全部履行完畢，相當于對承租人進行了個別的、全額的清償。這對其他債權人來說，無疑是不公平的，更是有悖于破產法的立法目的和清償原則；第二，破產程序中，債權人清償利益的實現以管理人將破產財產變現為前提。然而，破產財產上設立的租賃合同將極大地增加其變現的難度，在實踐中，往往就是無法變現。破產財產無法變現，就使得債權清償成了為空中樓閣。在許多破產案件中，破產財產中價值最大的便是被設立了租賃合同的租賃物，若不解除租賃合同，無疑是對債權人利益的極大損害，相當于保護了承租人的利益而完全無視了其他債權人的利益，那破產程序進行的目的又何在呢？所以，在出租人破產案件中，管理人單方解除租賃合同的權利應當得到法院的支持。

其次，既然管理人可以行使單方解除權，是否意味著在出租人破產程序中，管理人可以“一刀切”式地解除租賃合同呢？筆者認為，這是管理人濫用解除權的表現，而且會造成的更大的社會矛盾，影響市場秩序的穩定。因此，管理人應當以利益平衡原則為工作中心，區分不同情況，妥善處理好承租人與其他債權人之間利益分配問題，實現破產法公平分配的立法目的。筆者認為，管理人應當做到以下幾點：

1.根據實際情況選擇解除、延期解除或繼續履行。從承租人的履約情況即租賃物使用情況和租金支付情況來看，若承租人存在遲延支付租金或未妥善使用租賃物等情形的，管理人應立即以書面形式通知承租人解除合同，并限期要求其返還或騰空租賃物，且管理人可以在訴訟后申請法院強制執行。若承租人按時支付租金，且金額并非十分巨大的，管理人可與其協商，允許其在破產財產變現后再騰空撤離，其損失可作為債權向管理人申報，管理人也可以將其部分搬家費作為共益債務進行清償。若破產企業屬于商場類企業的，考慮到承租人即商戶的牟利方式以及商場類企業的經營特色等因素，完全可以選擇繼續履行租賃合同，既可以由新的受讓方整體購買，也可以由新投資人注入資金，以期重整。

2.承租人因解除合同而產生的債權的確定。實踐中，對于已經支付了大額租金或全部支付完畢的承租人，若管理人直接解除合同，且對承租人的損失不加區分地全部作為普通債權進行清償，在破產案件債權清償率普遍較低的情況下，必然會招致承租人的強烈抵觸。因此，我們應當首先確定承租人因解除合同而產生的債權的性質。根據王欣新老師的觀點，承租人因解除租賃合同而產生的義務分為財產返還義務和損害賠償義務。在持續性的不動產租賃關系中，承租人僅是取得租賃物的使用和收益權，其所有權仍歸屬于出租人，而當租賃合同被解除時，必然存在對租賃物的返還和相關費用的結算返還。其性質不同于因一方違約或侵權而產生的損害賠償義務，二者的處理方式應當分而為之。因此，在王欣新老師的觀點中，租賃合同解除時基于財產返還義務產生的債務應當屬于共益債務，而因解除合同造成的損害賠償義務產生的債務則屬于破產債權。筆者認為，基于財產返還義務產生的債務包括但不限于承租人已經預付的租金、押金、以及對租賃物進行的添附、裝飾裝修等，當然具體情形還應當審核雙方租賃合同之約定。

3.謹慎防范虛假租賃、惡意租賃。《商品房屋租賃管理辦法》第十四條規定，房屋租賃合同訂立后三十日內，房屋租賃當事人應當到租賃房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門辦理房屋租賃登記備案。但是，該條款卻未對未作登記的后果作出進一步規定，這也導致了現實中絕大部分租賃合同均未經過登記備案。由此造成的后果就是破產企業與第三人惡意串通，采用租賃日期倒簽、出具虛假租金收條、以租金折抵大額債務及簽訂長期租約一次性付清租金等形式規避法律規定，攫取更多利益。對于這些情況，管理人應當仔細甄別，做好調查摸底工作，查清破產企業與所謂承租人之間的關聯關系和資金往來情況，同時，法院應當全力支持管理人工作，積極協調公安、稅務等有關部門，對虛假承租人進行嚴厲的制裁，保護債權人的合法權益。

我國破產法起步較晚，存在著諸多不完善的地方，現行破產法中對未到期租賃合同的處理也未做詳細的規定，僅僅依靠《破產法》第十八條之規定，無法滿足管理人的工作需求，再加之我國特殊的土地房屋制度，導致了管理人在破產實踐中處理租賃合同尤其是不動產租賃合同時的捉襟見肘。因此，我國應當借鑒相關國家較為成熟的規定，增加對于未到期租賃合同等特殊合同的特殊處理規則。

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2095-4379-(2017)16-0177-02

吳建鋒(1993-)，男，漢族，江蘇無錫人，法學學士，江蘇神闕律師事務所，律師，研究方向：商事、破產。