淺析市場經濟條件下的房地產估價問題

閻淳

摘要：作為房地產工作中的關鍵性部分，房地產估價對促進房地產健康發展以及和諧發展具有非常重要的作用。市場經濟日漸發展使得估價工作人員積極參與到房地產估價工作中，對房地產價格進行合理估計，為房地產估價判斷以及推測提供保障。本文對市場經濟條件下的房地產估價存在的問題作了分析，提出了市場經濟條件下的房地產估價對策，為提升房地產估價有效性打下良好的基礎。

關鍵詞：市場經濟 房地產 估價 問題 對策

一、前言

市場經濟日漸完善促使房地產市場不斷發展，房地產估價工作在其中具有越來越重要的作用，同時也為房地產市場發展提供了巨大的機遇。作為一種社會性中介活動，房地產估價主要實際由于房地產市場信息不平衡性以及不對稱性所產生的社會需求，無論是房地產買賣、房地產抵押、房地產交換、房地產拍賣、房地產征用、房地產糾紛、房地產合并等等，同時還涉及到企業合資、企業承包經營、企業合并等等，房地產估價服務在其中具有至關重要的作用。房地產估價專業性非常強并且涉及范圍非常廣，使得房地產估價服務的風險性非常強。市場經濟影響下，房地產估價服務具有非常重要的作用，從房地產市場角度分析來看，需要構建和平貿易發展模式，保證市場秩序合理性以及有序性，為房地產估價正常化以及規范化提供保障，對房地產估價具有非常重要的影響。

二、市場經濟條件下房地產估價存在的問題

（一）房地產估價法律法規存在著不健全

從目前的發展來看，房地產估價機構普遍存在著，但是并不是屬于專業化房地產估價機構，甚至一部分估價結構以及估價工作人員自身并不具備估計資質。雖然我國針對房地產制定了相關法律法規，但是卻并沒有提出針對房地產估價的法律法規，因此往往只能夠規范供給主體，但是對于估價市場供給主體之外的部分并不存在著約束作用。在房地長估價市場發展過程中，由于需求主體在其中具有非常重要的作用，但是由于約束限制性使得估價市場發展受到影響，使得供給主體存在著非常大的工作負擔，房地產估價工作的可持續發展受到影響。由于在房地產估價方面缺乏法律約束力使得缺乏配套懲處規定，因此，房地產估價工作的順利進行受到了非常大的影響。

（二）房地產估價工作人員綜合素質不高

我國房地產估價行業的起步時間非常晚，這就使得從事房地產估價的專業人員并沒有達到預期數量，實際的技術能力以及專業素質水平也并不是非常理想，這就使得房地產估價水平受到了影響。我國房地產的估價主要是采用職業資格認證工作制度，從事房地產估價工作的專業人員需要經過國家統一的資格考試，在成績合格之后才能夠獲得職業資格證。從目前來看，一部分估價技術工作人員綜合素質不高使得其從注冊資金方面弄虛作假，嚴重的影響到估價工作人員的估值技術以及房地產整體掛機質量，同時也不能夠真實反映出估價師資歷以及水平，房地產估價師缺乏工作熱情以及工作動力，鼓勵其提升自身專業素養更是難上加難。作為一名合格房地產估價專業人員，需要不斷研究執業過程，不斷突破自身，提升自身專業水平，為房地產估價質量提供保障。

（三）房地產估價監管工作力度不足

從目前發展來看，一部分監督管理工作部門由于改制使得評估結構往往與管理工作部門之間構建練習，但是由于雙重身份以及公司兼營等使得其背離了改制工作目標，特別是一部分行政工作部門在實際工作中往往存在著計劃經濟發展行為以及發展心態，存在著執行活動有效性不強的現象，進而權錢交易等腐敗行為非常常見，過多的行政干預使得市場競爭呈現出不公平性，房地產估價市場存在著混亂。從目前房地產估價市場來看，缺乏專業性、高水平專業房地產估價師。在進行房地產評估師注冊過程中，往往開設的勞動人事檔案轉移證明以及社會保險證明都存在著虛假性，往往空頭的資產評估師為其作弊使得資格驗證工作以及資格核查工作陷入形式化。由于缺乏有效監管工作，使得并沒有獲取法律認可評估機構實際數量不斷增加，特別是掛靠現象非常嚴重，這就需要結合目前的工作來強化審查工作、審批工作以及管理工作，避免房地產估價監管工作陷入形式化。

三、市場經濟條件下房地產估價對策

（一）構建房地產估價相關法律法規

在房地產估價行業發展過程中，需要結合房地產行業發展實際情況來構建更加完善房地產估價法律體系，同時還需要結合目前房地產市場發展實際情況制定房地產估價的針對性法律法規，明確房地產估價在市場經濟工作中的重要作用，嚴格的規范房地產估價組織結構以及實際的審批程序，同時對于房地產估價的違法行為以及違規行為制定有效的懲處工作標準。此外，還需要明確不同業務工作部門實際評估工作，為公平競爭提供有效保障。總之，需要不斷提升房地差估價組織能力以及估價準確性，提升估價市場競爭力，充分利用法律手段來為房地產估價市場正常運行提供有效保障。總之，需要針對放點產估價市場來構建信息反饋工作機制，促使房地產估價工作能夠居于社會監督下，同時也能夠為房地產估價糾紛提供法律依據。

（二）重視房地產估價市場規范性

市場經濟不斷發展使得房地產市場發展呈現出獨特性，房地產估價也并不只考慮到房地產價值，還需要涉及到其他方面的內容，這就對房地產估價工作人員提出了更大的挑戰。因此，估價工作人員業務水平以及整體素質直接的影響房地產估價的質量。為了能夠做好房地產估價工作，房地產市場規范性具有非常重要的作用。房地產估價工作人員需要嚴格遵守相關法律法規，堅持公正原則和客觀原則，提升房地產估價工作人員業務水平以及整體素質。為了能夠保障房地產評估結果的合理性和科學性，房地產評估工作人員需要結合房地產市場運行要求以及房地產運行原則，保證房地產估價組織以及房地產估價個人獨立性，政府工作部門需要明確自身的重要作用，保證政府不直接的干預房地產估價工作人員工，對于非法的房地產估價工作，需要加大實際的調查工作力度以及實際出發工作力度，嚴厲處罰哪些制造不實房地產估價報告的工作人員，同時還需要將不良記錄更新到個人檔案中。諸如，對于虛假報告對房地產當事人造成巨大損失的，房地產估價機構或者是房地產估價個人還需要承擔相應的法律責任，進而樹立法律權威性，為房地產估價行業快速發展提供保障。

（三）提升房地產估價工作人員業務素質以及整體素質

作為一項全面性、靈活性以及繼承性系統，房地產估價對房地產市場發展具有非常重要的影響。考慮到房地產市場發展特點以及市場經濟發展特點，房地產估價工作實際上并不只是房地產價值的估值，業務拓展對房地產估價工作人員提出了更高的要求。房地產估價工作人員的也睡水平以及整體素質直接的影響房地產估價質量。在房地產估價工作人員的培養過程中，不僅需要培養其公正原則和客觀原則，對其專業素養以及基本素質等具有更高的要求。諸如，房地產估價工作人員需要具備政策法律中關于房地產估價知識，培養房地產估價工作人員的職業道德素養以及誠信觀念，提升房地產評估工作人員語言文字的表達能力，促使其能夠更加熟練掌握評估工作方法，提升房地產估價工作人員的經驗，進而做好房地產估計的全面工作，為房地產估價工作的客觀性以及合理性提供保障。

（四）構建完善的房地產估價管理體制

為了能夠為房地產估價的健康發展提供保障，在實際工作中需要制定更加完善管理工作體制，構建房地產估價行業的全程性管理工作模式。政府在房地產估價市場發展中具有宏觀調控作用，這就需要縷清房地產估價行業中政企事之間關系，構建專業組織來有效規范房地產評估工作。因此，為了能夠完善房地產估價管理工作體制，政府需要發揮宏觀調控的作用，規范房地產估價機構、估價工作人員的行為，實現房地產估價市場的全面發展，為房地產估價行業可持續發展提供保障。

四、結束語

房地產估價已經成為市場經濟發展中不可替代的部分，但是房地產估價運行工作系統卻無法有效滿足市場經濟環境發展需求，不利于房地產估價健康發展。因此，需要結合房地產估價發展情況來規范行業操作流程以及操作制度，及時監督房地產估價機構能夠嚴格尊重相關法律法規。為了能夠促進社會主義市場經濟更好發展，需要發揮房地產估價工作的重要作用，為房地產估價可持續發展提供保障。因此，為了能夠保證房地產估價行業有效發展，需要充分發揮相關法律法規的依托作用，結合行業發展實際來做好監督工作，引導房地產估價行業規范性、有序性以及穩定性發展。

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