關于“營改增”對房地產企業影響的思考

馬紅梅

摘要：營改增是國家實施結構性減稅的一項重要舉措，也是一項重大的稅制改革，對我國房地產企業健康穩步發展具有重要意義。基于此，本文從營改增的稅收變革出發，分析其對房地產企業的影響，同時還為房地產企業提出了幾項應對措施，以期為營改增時期房地產企業提供實踐性的參考。

關鍵詞：營改增；房地產企業；影響；應對措施

隨著我國市場經濟的不斷發展，我國的各項經濟管理規章制度都處于完善的過程中，尤其是稅制方面的變革更是在持續的推進。營改增在全國范圍內推行是社會經濟發展的必然要求，由于營改增的推行時間還較為的短暫，房地產企業在很大程度上無法適應這種變革，因此，房地產企業應該積極應對營改增，不斷加強企業的財務管理使其更好適應稅制要求，實現房地產企業經濟效益的最優化。

一、營改增理論分析

在沒有進行營改增之前，增值稅和營業稅分立并行，破壞了增值稅的抵扣鏈條，存在重復征稅、個別經濟行為定性模糊等相關問題。營改增這一稅收政策的推行從制度上徹底根除了納稅程序以及課稅范圍中重復納稅的弊端，并實現公平稅負、做到對貨物和服務統一征稅、有利于在一定程度上完整和延伸二三產業增值稅抵扣鏈條，促進社會專業化分工，推動產業融合。

二、營改增對房地產企業的影響

隨著營改增的不斷深入擴展，其積極意義不斷凸顯，但是在實踐過程中有些企業卻出現了“不減反增”現象，而與之相對的，有些地區出現了“稅收洼地”現象。為了更好的應對營改增稅制變革，房地產企業應該掌握營改增的內涵并且結合其對自身企業的影響，根據本企業的運營實際提出切實可行的應對措施，真正從“營改增”中收益。本文結合房地產業的實際工作經驗，深入分析營改增對房地產企業財務管理的影響，主要從以下層面論述：

（一）營改增對房地產企業納稅人身份影響

根據國家稅務總局公告【2016】23號）的規定，營改增試點實施前年應稅銷售額超過500萬元的試點納稅人，應向主管國稅機關辦理增值稅一般納稅人資格登記手續。未達標但會計核算健全，能夠提供準確稅務資料的，也可以申請辦理。

處于銷售期的房地產企業一般都屬于達標情況，但尾盤銷售及項目前期運營的企業可能存在未達標情況，那是否需要申請呢？主要取決于企業自身的具體情況。銷售對象方面，如果企業客戶群體以一般納稅人為主，需要取得增值稅專用發票，則企業認定一般納稅人的的需求更加迫切。自身取得專用發票方面，如果是尾盤或結算期，包括土地在內的大部分成本都已經支出并取得大量不可抵扣的票據，那么企業可選擇不申請認定為一般納稅人，適用5%的征收率繳納增值稅，不抵扣進項稅額。

（二）營改增對房地產企業組織架構的影響

增值稅的繳稅以企業為征稅主體，企業多個項目在同一個主體中運營，可以利用不同項目進項稅取得時間的不同來達到調節交稅時間的目的。

于此同時，很多房地產企業發展到一定規模后都實現了多元化發展，企業除主營的房地產業務外還可能涉及酒店、制造業、甚至服務業。由于營改增后存在多檔不同稅率，不同行業適用稅率存在差別，所以企業應具體分析自身實際情況，選擇是否成立獨立的專業公司還是在一個主體下統一核算。

（三）營改增對房地產企業稅收情況的影響

房地產行業的建設、經營周期普遍較長，因此現階段銷售的房地產項目基本都是“老項目”（開工日期在2016年4月30日前）。而按照營改增政策規定，房地產企業中的一般納稅人銷售自行開發的老項目，可以選擇簡易計稅方法按照5%的征收率計稅，在計算增值稅時，需將其含稅銷售價格換算為不含稅的應稅銷售額，再按照適用征收率計算稅款，在稅率不變的情況下，稅基減少了，直接帶來了稅負的下降。

如果是一般計稅的項目，雖然稅率由原來按收入全額征收5%的營業稅，變為按增值額的11%，表面上看稅率是提高了，但基于增值稅的抵扣制度，企業包括土地在內的各項成本產生的進項均可抵扣，沖減應繳納增值稅，實際稅負應該進一步降低。

（四）營改增對房地產企業現金流情況的影響

房地產開發企業多采用預售制，營業稅在確認預售收入的當期就要繳納，占用流動資金。而改征增值稅后，一般計稅的房地產項目建設、材料等先購入，多數時間進項稅額大于銷項稅額，因而減少企業在開發初期流動資金的占用，減輕企業開發建設時期資金壓力。

另外在實際銷售中，企業在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅，而營業稅是按5%直接全額征收，兩者稅款繳納時間上的差異有效減少了企業流動資金的占用，降低了資金成本。

（五）營改增對房地產企業銷售情況的影響

營改增后所有企業新增的不動產所含增值稅均納入了抵扣環節，這標志著消費型增值稅制度的基本實現，這在很大程度上促進了房地產交易的活躍性，利于擴大企業投資，增強企業經營活力，為經濟結構的轉型發展注入了動力和“燃料”。

（六）營改增對房地產企業財務風險管理的影響

營改增稅制的推行，對房地產財務管理工作提出了新的要求，這也對房地產企業的財務管理工作者的專業素質提出了更高的要求，如果沒有一支專業素質過硬的財務管理團隊，將會給企業的財務管理工作帶來巨大的風險。于此同時，企業日常采購議價、付款流程都需根據增值稅相關政策進行相應的調整。

三、當前時期房地產企業應對營改增的具體措施

針對營改增對房地產企業的影響以及房地產企業的運營實際情況，對房地產企業提出以下應對措施：

（一）將降低稅負作為契機，使房地產企業的競爭力全面提高

為了保證房地產企業的經濟利益，在面對改革后的的稅收政策，依據營改增納稅新方式，應該依據本企業的自身實際情況采取科學、有效的措施。營改增為企業進行合理的納稅籌劃提供可選項，能通過節稅增加企業的盈利。企業應該合理選擇組織架構、納稅人身份、老項目是否選擇簡易計稅以及及時進行相關的減免稅備案。

（二）調整產品結構，完善市場布局

營改增后，建安成本進項稅將成為進項稅抵扣的主要部分，對于建安成本占比較高的產品及企業更為利好。企業為降低稅負，增加盈利空間，將調整產品結構，多業態并行。特別是對于主打住宅產品的企業而言，加大精裝修、高檔公寓別墅產品在產品線中的比重將成為主要應對方式，同時延伸下游家具家電等產業鏈，打造“拎包入住”式一體化住宅模式，也將成為房企考慮方向。

（三）加強企業內部管理

營改增的實行給房地產企業帶來了巨大機遇與挑戰，同時也對企業的管理提出了更高的要求。因此為了更好的應對稅收制度的變革，首先必須提高房地產企業財務管理人員的綜合素質，高度重視對財務人員進行培訓，提高財務人員的專業技能及風險預測能力，使企業能及時的在會計核算、稅費計算、以及票據管理等方面及時的做出調整。其次，營改增帶來的變革是巨大而又深遠的，應在企業內部宣傳營改增政策的有關規定，提高全體人員意識。特別是采購環節發票的取得、工程結算、決算的時機及速度、發票在公司內部傳遞及跟蹤抵扣制度等。

（四）慎重選擇合作伙伴

房地產企業在運營的過程中會與多方合作，選取可靠、有保證的合作伙伴對房地產企業的發展而言至關重要。房地產企業在選取合作商時可以從以下方面著手：根據成本定價原則選擇供應商，即選擇 “綜合成本最低，利潤最大”的供應商。若含稅報價相同，則選擇增值稅率高的供應商；若含稅報價不同則需具體測算各類供應商之間的報價平衡點，對供應商做出具體選擇；同時考慮合作商的誠信以及其綜合實力，降低房地產企業運營的財務風險。

四、結語

總之，營改增是我國稅制變革的一大決策，在推進的過程中必然會對企業的財務管理帶來許多問題。在這種發展態勢下，積極利用這次變革促進企業高速發展。本文以營改增對房地產企業財務管理的影響為例，提出了具體的應對措施，例如降低稅負、提高財務人員的綜合素質等，進而實現房地產企業持續、穩定、健康的發展。

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（作者單位：桂林市興進實業有限責任公司）