面向可實施性的商業設施布局規劃

吳 揚

(浙江省城鄉規劃設計研究院，浙江 杭州 310000)

面向可實施性的商業設施布局規劃

吳 揚

(浙江省城鄉規劃設計研究院，浙江 杭州 310000)

在剖析當前商業設施規劃建設存在問題的基礎上，以浙江省江山市為例，探討了消費時代商業設施規劃的新框架，并從疏理商業規模、明確商業體系結構、實現圖則控制引導等方面，提出了其規劃編制思路，旨在將城市商業發展的控制要求落實到用地層面，實現商業規劃的可操作性。

商業規劃，商業設施，發展規模，空間結構

0 引言

隨著經濟全球化的發展，我國迎來了消費時代。許多城市，尤其是發達地區的發展重點開始從“生產驅動”向“消費驅動”轉變。商業作為服務業發展的重要組成，日益成為城市經濟發展中具有決定性的因素，商業規劃的重要性也愈發突出。作為一個相對新興的規劃類型，商業規劃面向的是商業這個高度競爭性、市場化的行業，該行業高度的變化性、競爭性與傳統規劃強調的穩定性、公共性形成了強烈的沖突[1]，商業本身的特性決定了商業規劃的復雜性。在商業消費日益成為人們生活中的核心內容的背景下，如何通過較為成功的商業規劃，完善城市的綜合服務，提升城市的影響力和輻射力，成為當前許多城市建設關注的重點。

1 商業規劃相關研究回顧

近年來隨著商業在城市發展中地位日益凸顯，許多城市都紛紛編制商業網點規劃、商業街區規劃等商業相關規劃，關于商業規劃的研究與討論也日益增多。

從編制內容來看，目前商業網點規劃編制主要依據商務部2004年印發的《城市商業網點規劃編制規范》(商建發[2004]180號)，規劃內容主要按照規范要求的內容模式進行編制，編制內容一般為提出各類商業網點規劃建設、改造思路及業態設置導向，對應輻射半徑及規模指標要求，進行商業網點設施布點，明確各類商業網點區域位置、面積規模、業態特色等[2]。

商業發展是動態多變的，如何能夠進行有效的管理與引導是城市關注的重點。因此針對商業規劃這一未來學屆關注熱點區，有必要在現有背景與趨勢下，從規模、業態、布局三個角度入手，形成基于規劃角度并區別于傳統商業網點規劃的規劃框架。

2 江山市商業現狀特征分析

2.1 規模

現狀總量尚可，規劃增量較多，但分布不均。江山市中心城區現狀3 000 m2以上商業建筑面積為25.55萬m2(《江山市中心城區商業設施規劃》目前已通過專家論證，即將結束。文中所有涉及相關數據均截止2015年年底。本文所指商業設施為3 000 m2以上獨立占地的大型商業、商務設施)，人均商業面積為1.1 m2，現狀商業規模處于正常范圍內。近期在建和擬建商業建筑面積為81.79萬m2，建成后人均商業面積將高出西方發達國家人均1.2的相對適宜商業面積標準；從增量空間分布來看，城北新城新增商業明顯多于城南新城，存在空間分布不均的情況。主要城市人均商業面積比較見圖1，各分區新增商業量對比見圖2。

2.2 業態

以底商為主導，業態構成和消費習慣相對傳統。江山市中心城區零售商業大多以沿街商鋪的形式存在，便利店、超市、百貨店、專賣店等小規模、低檔次的商業形式較多，而大型綜合性商場、市中心購物中心、郊區購物中心等現代、高檔的商業形式較少。

目前江山市民的消費方式還是以傳統的消費為主，江山商業的營運時間為傳統的朝九晚五的方式，和工作日的上班時間基本重合。

2.3 空間

一級中心較為發達，二級中心正在形成。江山商業空間結構還處于單中心集聚的階段，因此相對于周邊商圈的發展，傳統核心商圈的發展是最具規模和相對成熟的。南北兩翼的二級中心正在建設，沒有形成能夠支撐“一主兩次”空間結構的商業中心體系。

2.4 運營

以銷售為主，運營方式較為落后。從商業物業的運營方式看，大部分物業采用的還是類似房地產開發所常采用的以銷售為主的方式，很多都是建成后作為商鋪分散出售或出租，導致商業物業在運營中無法對商業運營的業態進行統一控制，店鋪空置率高、業態層次不齊的情況突出。

3 江山市商業設施規劃編制思路

3.1 立足江山實際，梳理商業發展規模

目前的商業規劃對于商業特征和問題的描述過于偏重定性，缺少量的支撐，鮮有對一個地區商業規模的整體疏理和人均商業面積的基本判斷[3]。因此本次規劃的重要內容是通過借鑒國內外先進城市的商業發展目標及人均商業面積指標，結合商業發展現狀規模及江山社會經濟發展趨勢，科學預測江山商業的規模。

3.2 把握差異特色，明確商業體系結構

商業等級結構要清晰，這樣能夠避免商業中心建設的雷同發展和惡性競爭。因此規劃結合城市空間結構、居住區布局、大型公共設施等影響布局的重要因素，確定未來城市商業設施布局的空間結構，并對區內重點地區的發展重點、業態、布局和形態進行指引。

3.3 圖則控制引導，實現空間落地

目前規劃體系對商業的規劃控制僅僅體現在用地指標上，本身沒有對商業的業態和規模等作出規定，政府無法有效地招商引資，也無法對商業開發行為進行有效的管理和控制[4]。因此本次規劃將控制指標體系分為商業片區、商業街區、特色商業街、重點區塊四類，每級指標又可分為強制性和引導性指標兩類，從而為不同地區未來商業發展、招商、建設、控制等提供可操作性的指引意見。

4 江山市商業設施布局規劃

4.1 發展規模預測

江山市商業設施用地規模的確定首先遵循江山中心城區總體規劃的要求，同時參考國家相關規范標準GB 50442—2008城市公共設施規劃規范，并借鑒類似城市的商業設施規劃建設經驗來綜合確定商業發展規模。規劃確定江山中心城區各級商圈用地面積約為155 hm2，建筑開發量約為180萬m2。

預測結果匯總見表1。

表1 預測結果匯總表

江山中心城區各級商圈開發規模見表2。

表2 江山各級商圈開發量一覽表

4.2 商業設施體系構建

1)明確中心：對接區域、體現差異、確定商業中心等級。根據總體規劃確定的“一帶三片，一主兩次”的城市空間布局形態，并結合現有消費模式、空間發展趨勢，規劃構建“城市級—片區級—社區級”三級商業設施級配結構。各級中心地位與作用關系如表3所示。

表3 各級中心地位與作用關系

2)層級細化：完善各層次商業中心的規模、布局及業態指引。在商業等級明確的基礎上，我們對不同等級商業中心的功能定位、業態導向、建設規模、空間策略等作了進一步指引。其中老城城市級商業中心主打文化品牌，將商業開發與歷史人文特色相互結合，實現綜合化發展；城北和城南片區級商業中心重點關注業態組織的綜合化和商圈賣點，其中城北片區級商業中心突出高端化，城南片區級商業中心突出專業化；社區級商業主要以居住區為單位，形成整個江山中心城區社區商業服務全覆蓋。各級中心發展指引見表4。

表4 各級中心發展指引

3)體系優化：增加特色區塊，進行彈性化引導。規劃在傳統商業等級基礎上，增加特色區塊這一層級，打破了傳統商業體系的等級化指引。特色區塊主要是依托市場作彈性化空間預留，并依發展時序進行區別化指引。在江山商業設施規劃中，結合江山歷史文化和景觀特色共打造7條特色街和4個重點區塊，作為商業中心之外的重要補充。

4.3 商業設施的控制引導

確定了商業設施的發展規模和體系結構后，為使得這些商業量能夠落實在具體的地塊，我們采用控制圖則的形式最終將商業設施的布局控制落實到用地層面。其中商業片區和商業街區兩個層次主要以控規圖則的形式來進行規劃控制，特色區塊則主要以引導控制為主。

1)商業片區圖則控制。確定老城、城北和城南三大商業片區的商業定位，規劃區內的商業建筑總量以及各類業態的商業容量比例，同時確定商圈主導業態，鼓勵和限制業態種類。另外，在空間布局上對該片區未來發展的城市形態做出布局導向，使其未來城市空間符合規劃商圈定位。

2)商業街區圖則控制。在三大商業片區的商業總量控制和業態引導控制的基礎上，我們結合常規的控制性規劃控制要素對片區內各地塊用地面積、用地性質、商業面積、商業所需停車位、商業主要業態等進行了規劃。

3)特色區塊控制引導。確定特色商業街及重點區塊的發展定位和商業建筑總量，同時確定主導業態，鼓勵和限制業態種類。另外，在空間布局上對該特色區塊未來發展的空間形態做出布局導向。

5 結語

隨著商業在城市發展中地位日益凸顯，商業規劃的研究也日益增多。作為提升城市活力與影響的重要措施，商業規劃的成功與否決定了其發展品質以及吸引力。在缺乏相應規范、標準的現實下，商業設施規劃值得深入研究探索。江山市商業設施規劃僅僅是拋磚引玉，在編制方法、思路、內容等方面還有待進一步完善。

[1] 謝滌湘.市場經濟體制下城市商業網點規劃研究[J].現代城市研究，2008(3):14-18.

[2] 陳志誠，侯 雷.探索有效的規劃控制與引導模式——淺議城市商業網點規劃新的范型[J].城市規劃，2011(4):26-29.

[3] 馬 璇，林辰輝.消費時代城市商業規劃的探索與實踐[J].城市規劃學刊，2012(7):193-197.

[4] 蔣維科.如何實現城市規劃體系中對商業網點規劃的布局控制研究——以蘇州工業園區商業網點布局規劃為例[A].2010中國城市規劃年會論文集[C].2010.

Commercial facility layout planning based on implementation

Wu Yang

(ZhejiangUrban&RuralPlanningDesignInstitute,Hangzhou310000,China)

Based on analyzing current commercial facilities planning and construction problems, taking Jiangshan city of Zhejiang province as an example, the paper explores new commercial facility planning frame in the consumption era, and puts forward its planning and compiling concepts from aspects of collecting commercial scale, identifying commercial system structure and realizing drawing and planning control guidance, with a view to implement land utilization of urban commercial development control and to realize operational commercial planning as well.

commercial planning, commercial facilities, development scale, spatial structure

1009-6825(2017)01-0022-03

2016-10-20

吳 揚(1984- )，女，工程師

TU984.13

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