房地產上市公司會計政策選擇及影響分析

李佳璇+李彥衡+董蓉+宋曉滿

摘要：房地產業是我國國民經濟的支柱產業，其健康發展對整個國民經濟的穩定運行起著重要作用。20世紀90年代以來，我國房地產業蓬勃發展，房地產投資保持較快增長，房地產業的地位顯著提高。然而，隨著國家房地產相關制度的健全和市場經濟體制的逐步完善，房地產市場競爭日趨激烈，行業利潤率不斷降低。而很多房地產企業不重視企業財務分析、粗放式經營，導致其在激烈的市場競爭中被淘汰。在對房地產企業的財務分析中，會計分析是重要卻容易被忽視的一部分，會計分析可以幫助企業評價會計數據的真實程度和恰當程度，以及評價對企業基本經營狀況的反映程度。文章以房地產行業的領軍企業萬科為例，通過對其主要會計項目與政策進行剖析，探究其會計政策的選擇及對公司財務及戰略的影響。

關鍵詞：會計政策 萬科 財務

萬科企業股份有限公司成立于1984年5月，1988年進入房地產行業，經過三十余年的發展，已成為國內領先的房地產公司，目前其主營業務包括房地產開發和物業服務。1991年1月，公司正式在深圳證券交易所掛牌交易，成為中國大陸首批公開上市的企業之一。本文通過對房地產業的風向標企業——萬科的年報和附注等公開信息數據進行分析，剖析其主要會計項目與政策，以了解企業的行為動向。

一、會計政策應用與影響分析

（一）存貨政策。存貨是指企業在日常生產經營過程中持有以備出售，或者仍處在生產過程，或者在生產或提供勞務過程中將消耗的材料或物料等，包括各類材料、商品、在產品、半成品、產成品等。存貨是房地產開發企業的一項重要資產，通常其價值占企業資產的比重較大且流動性較強。存貨核算的內容基本涵蓋房地產開發過程中的各項成本、費用支出，因此對其進行準確的確認和計量有著非常重要的意義。萬科的存貨按成本進行初始計量，并在資產負債表日按成本值與可變現凈值兩者較低者再次計量，對可變現凈值低于存貨成本的差額，計提存貨跌價準備?？勺儸F凈值是指在日常活動中，存貨的估計售價減去至完工時估計將要發生的成本、估計的銷售費用以及相關稅費后的金額。存貨跌價準備按單項存貨成本高于其可變現凈值的差額計提。表1為萬科近三年來存貨跌價準備計提情況。

通過表1可以看出，房地產市場的降溫給萬科帶來了不利影響。與同行業的保利地產與華夏幸福相比，萬科在2015年對于存貨跌價準備的計提比例較高，這樣的差異一方面可能與公司的市場布局有關，另一方面也顯示出萬科更為審慎的財務策略。報告期內，萬科根據測試結果與會計準則的要求，轉銷存貨跌價準備4.5億元，并增加計提了4.4億元，增加部分在考慮遞延所得稅因素后，影響2015年稅后凈利潤3.3億元，影響歸屬于母公司所有者的凈利潤3.3億元。

（二）投資性房地產政策。對于投資性房地產有兩種計量模式——成本計量模式和公允價值計量模式。企業選擇不同的投資性房地產會計政策，對其經營成果和財務狀況會造成不同影響。近年來，國際會計準則及市場經濟發達國家紛紛將公允價值計量模式作為基本的會計計量屬性加以運用。隨著我國市場經濟的發展和資本市場的完善，未來我國的會計準則也將逐步與國際會計準則趨同。就現階段來看，盡管會計準則允許企業選擇公允價值計量模式來計量投資性房地產，但采用這一模式的企業卻不多。據相關文獻統計，截至2014年12月31日，滬深兩市中存在投資性房地產的上市公司共1 145家，其中僅有56家采用了公允價值計量模式。導致這一現象的原因可能有兩點，一是會計準則對采用公允價值計量模式設置了比較嚴格的條件，只有當有確鑿證據表明能夠持續、穩定地獲取投資性房地產公允價值時，企業才可以采用公允價值計量模式對投資性房地產進行后續計量，且一經采用不得轉變；二是可能與企業謹慎的態度有關，我國房地產市場雖然經過了十多年的高速發展，但依舊不夠成熟，市場還不夠穩定，采用公允價值計量模式可能會使企業在不同年度的利潤差異較大，影響投資者對企業的判斷。

同大部分企業一樣，萬科對于投資性房地產也選擇了成本計量模式，相對于公允價值計量模式，成本計量模式雖然不能反映資產的現時價值，但它更加謹慎，計量起來也相對方便。此外，對于用于銀行借款抵押的投資性房地產，成本計量模式能更好地反映資產的抵債能力，降低了資不抵債的財務風險。

（三）應收賬款政策。萬科對應收款項的管理分為兩大類：個別方式評估與組合方式評估。運用個別方式評估時，萬科將應收款項分為兩類：單項金額重大并單獨計提壞賬準備的應收款項和單項金額不重大但單獨計提壞賬準備的應收款項。當應收款項的預計未來現金流量（不包括尚未發生的未來信用損失）按原實際利率折現的現值低于其賬面價值時，萬科將該應收款項的賬面價值減記至該現值，減記的金額確認為資產減值損失，計入當期損益。當運用組合方式評估應收款項的減值損失時，減值損失金額是根據具有類似信用風險特征的應收款項（包括以個別方式評估未發生減值的應收款項）的以往損失經驗，并根據反映當前經濟狀況的可觀察數據進行調整確定的。萬科將不單獨計提壞賬準備的應收款項分為組合一和組合二。組合一按債務單位的信用風險特征劃分，主要為經單獨測試后未減值的應收款項，此類款項發生壞賬損失的可能性極小，不計提壞賬準備。組合二為除組合一及單項計提壞賬準備的應收款項之外的應收款項，萬科結合歷史經驗，采用賬齡分析法對本組合的應收款項計提壞賬準備。

通過與保利地產的會計政策進行對比可以發現，二者在壞賬準備計提方面的政策類似，但在以下幾個方面存在差別。首先，對于單項金額重大的應收款項的規定不同。萬科將單項金額大于人民幣1 000萬元的應收賬款，及單項金額大于人民幣3 000萬元的其他應收款視為重大；保利地產將單項金額超過10 000萬元以上的應收款項認定為重大。其次，通過對財務報表附注進行分析可以發現，保利地產雖然也有三種壞賬準備計提方法，但按賬齡分析法計提的比例為100%，也就是說保利地產都是根據賬齡分析法計提壞賬準備的，而萬科則采取幾種方法組合的方式進行計提，避免了單種方法的不足，體現了其謹慎穩健的戰略。最后，萬科和保利地產采用賬齡分析法計提壞賬準備的比率不同，保利地產采用賬齡分析法計提壞賬準備無論賬齡長短計提比率一律為5%，萬科則根據應收款項的賬齡不同采用不同的計提比率：1年以內（含1年）賬齡的應收款項壞賬準備的計提比率為1%，1—3年（含3年）的為5%，3年以上的為30%。通過比較二者的壞賬準備計提比率可以發現，雖然保利地產的壞賬準備計提比率沒有隨賬齡的增加而增加，存在壞賬被低估的可能，但是其總體的壞賬準備計提比率卻比萬科要高，這可能與二者采取的公司戰略有關：萬科采取的是保守穩健的戰略，而保利地產采取的是激進的戰略。2013—2015年，萬科的壞賬準備占應收款項的比率分別為1.06%、0.82%、0.61%，保利地產的壞賬準備占應收款項的比率分別為2.46%、1.65%、1.15%。從中也可以看出萬科在應收賬款方面的風險比保利地產要小，對應收賬款的管理能力較好，再一次印證了萬科財務戰略的謹慎性。然而從財務報表的批注來看，萬科也存在一些不足，比如針對應收款項，相對于其他房地產公司，萬科沒有列出比較重大的應收款項明細，這使得報表閱讀者所獲得的相關信息只是表面的，因為沒有重大的應收款項明細，無法對應收款項的壞賬風險有更深入的了解。

（四）收入確認政策。萬科的收入來源主要有：銷售商品收入、物業出租、提供勞務收入、建造合同收入以及利息收入，其中銷售商品收入是萬科主要的收入來源。同時滿足收入的一般確認條件及以下條件時，萬科確認銷售商品收入：（1）萬科將商品所有權上的主要風險和報酬已轉移給購貨方；（2）萬科既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制。萬科按已收或應收的合同或協議價款的公允價值確定銷售商品收入金額。房地產銷售在房產完工并驗收合格，達到了銷售合同約定的交付條件，取得了買方按銷售合同約定交付房產的付款證明（通常是指收到銷售合同首期款及已確認余下房款的付款安排）時確認銷售收入的實現。

房地產企業的資金循環周期比較長，多數樓盤的運作過程可能橫跨兩個甚至幾個會計年度。因此，與普通企業的利潤表不同，房地產企業的利潤表中的利潤反映的是前幾年的經營成果和當年的部分業績；單個年度的實際經營成果應當通過該年存貨的變化量查看。另外，房地產企業的預收賬款與營業收入聯系緊密，因為很大比例的預收賬款將在符合收入的確認條件后結轉為收入，不是真正意義上的負債。在這項因素的影響下，房地產企業在預測未來經營業績時，不能完全依賴利潤表數據，應同時參考預收賬款余額，比如2013—2015年萬科的預收賬款明顯高于其他住宅類房地產企業，可以預測萬科的未來收入情況比較樂觀。

（五）折舊政策。房地產企業的存貨和固定資產不同于普通企業，因而其折舊政策的影響顯得更為重要。萬科采用的折舊政策是，對于構成固定資產的各組成部分，如果各自具有不同使用壽命或者以不同方式為公司提供經濟利益，適用不同折舊率或折舊方法的，分別將各組成部分確認為單項固定資產，同時除非固定資產符合持有待售的條件，其他情況下都將固定資產的成本扣除預計凈殘值和累計減值準備后在其使用壽命內按年限平均法計提折舊。在這種折舊方法之下，各個會計期間的折舊額相等，使得企業的收益比較平穩。萬科各類固定資產的使用壽命、年折舊率和殘值率如表2所示。

萬科采用直線法計提固定資產折舊簡化了會計核算，但是固定資產在使用前期操作效能高，使用資產所獲得的收入比較高，根據收入與費用配比原則，前期計提的折舊額應該比較多，那么萬科對于固定資產全部采用直線法而不采用加速折舊法是否合理？答案是肯定的，這與萬科所處的行業有關。房地產行業的固定資產類型不同于工業企業，房地產公司的固定資產，如房屋建筑物、辦公設備、電子設備、運輸設備等，價值損耗都非常穩定，不像工業企業的機器設備那樣價值磨損不均勻，需要使用加速折舊法，因而這種方法對房地產企業來說已能夠反映其固定資產的折舊狀況。

通過與同行業的保利地產相比可以發現，保利地產在2011年以前的折舊政策與萬科類似，但在2011年保利地產變更了折舊政策，變更結果如表3所示。通過對比可以看出，保利地產在變更會計政策后增加了折舊的彈性，同時也增加了凈利潤的操作余地，也就是說存在盈余管理的動機。相比之下，萬科一直沒有變更會計政策和會計估計，從這一點可以看出，萬科采取的是比較穩健的財務政策。

對于融資租賃固定資產萬科也采用直線法計提折舊，從財務報表附注來看，租賃資產的折舊年限在租賃期與租賃資產使用壽命兩者中選較短者進行計提。然而該方法的不足之處在于，在萬科的年度財務報表中并未區分租賃期屆滿后企業是否能夠取得租賃固定資產的所有權，而是一概而論，這有可能造成實際計提的折舊比應計的高從而降低凈利潤的情況，但也有可能只是附注披露不夠完善的問題。

（六）稅收優惠政策。2015年萬科納稅金額單所得稅一項就達145億元，納稅籌劃空間巨大；而所得稅作為企業必須繳納的最重要的稅種之一，具有稅基大、稅率高、稅負不易轉嫁、計算環節復雜等特點，具備了稅收籌劃的必要性和可能性。政策方面，新會計準則規定企業所得稅采用資產負債表債務法計算，減少了企業的選擇空間，在所得稅核算方面更體現了企業的實際狀況。2008年1月1日起，原來享受稅率優惠政策的企業也在5年內逐步過渡到統一的法定稅率25%。所以萬科目前的納稅籌劃主要通過轉換銷售的方式，以精裝房代替毛坯房；小股操盤，合作建房；企業聯營，股權轉讓；捐贈和利息支出扣除的合理規劃等進行。

（七）信息披露質量。通過對萬科關鍵的會計政策和會計估計進行重點分析，可知2013—2015年萬科的會計政策和會計估計穩定，并沒有變更會計政策和會計估計，從這一點可以看出，萬科采取的是比較穩健的財務政策，進而可以推斷萬科管理層利用會計政策或會計估計變更進行盈余管理的可能性不高，延續了以前的會計政策和會計估計，保持了公司會計核算的一致性和連貫性。

此外，在信息披露質量方面萬科存在以下問題：（1）萬科在存貨相關會計政策中沒有說明存貨發出時如何計價以及采取哪種存貨盤存制度，同時對存貨跌價準備如何確定也沒有詳細說明；（2）萬科對預收賬款和主營業務收入的披露不詳細，對于房地產企業來說，預收賬款和主營業務收入聯系緊密，正如萬科在報表中提到的不符合收入確認的款項列為預收賬款，但萬科并沒有詳細說明在什么情況下預收款可以結轉為主營業務收入。

二、結論

會計分析的主要目的是消除會計政策或會計估計對會計信息質量的影響。通過對萬科存貨、應收賬款、收入確認等關鍵會計政策和存貨跌價準備、固定資產折舊、壞賬準備計提等會計估計的分析，可以看出萬科的會計政策和會計估計具有一致性和穩健性，從而能夠保證萬科會計質量的準確性，同時由于萬科近幾年來都未變更會計政策，確保了公司的前期財報數據和后期財報數據具有可比性，為財務分析的對比奠定了基礎。

參考文獻：

[1]沙亦鵬，冉霄文，曹婭楠，宋曉滿.淺議財務分析中會計政策的作用——以保利地產為例[J].會計師，2016，（4）.

[2]劉勱，江文波.我國境內上市公司投資性房地產會計政策選擇實證分析[J].中國經貿，2015，（19）.

[3]刁煜.萬科企業股份有限公司的稅收籌劃[D].西南財經大學，2012.

[4]趙樂秀.房地產開發企業報表分析的特殊性探析[J].中國房地產業，2011，（8）.

[5]王穎慧.哈佛分析框架下的我國房地產上市企業財務分析[D].對外經貿大學，2010.

[6]歐陽斌.淺析會計政策、會計估計的選擇對會計報表的影響[J].商業會計，2009，（7）.

[7]宋小彩.房地產上市公司會計政策選擇的偏好研究[D].江蘇大學，2007.