淺談房地產開發產品成本控制在方案設計和施工圖設計階段應關注的重點

王懷剛

河南居易置業有限公司(450000)

淺談房地產開發產品成本控制在方案設計和施工圖設計階段應關注的重點

王懷剛

河南居易置業有限公司(450000)

方案設計和施工圖設計階段是房地產開發產品成本控制的重要階段，房地產產品70%～80%的成本是在該階段進行控制的，但大多房企在該階段成本控制做的并不好，不知道從何處著手，文章從多角度、多維度談該階段應關注的重點，供同行參考。

房地產產品;成本控制;重點

房地產開發產品成本控制重點階段應放到方案設計和施工圖設計階段，該階段的成本管理可控制到開發產品成本的70%～80%，該階段的成本控制應把重點放到開發產品風格、產品組合、建筑形體、小區路網、層高、產品外墻、柱距、水電設計等方面。

1 方案設計階段成本控制應關注的重點

1.1 選擇產品風格

盡量選擇成熟產品，這樣不僅能夠節約時間、提高效率，而且能夠大幅度地減少后期的變更簽證費用，從而降低產品建造成本。

1.2 選擇最優的產品組合

依據政府規劃批準的容積率,追求利用土地價值最大化和項目的利潤最大化,設計出不同的產品組合方案，充分論證、選擇、確定綜合方案設計中的產品最優組合。

1.3 建筑體形不要過于復雜

建筑外部體形的長寬比例、對稱性以及復雜程度直接影響建筑物結構成本高低，同時建筑體形對節能產生較大影響，高層建筑單體應選擇對稱形式，低層建筑盡量形體簡單。

1.4 合理確定分區/組團大小和出入口數量

每個區/組團一般需要1～2個出入口，均有圍墻，要考慮消防要求，出入口均需配備專門安全管理與設施，并且此類費用將長期發生，應盡量減少出入口,既可節省出入口的建造成本，又可減少出入口長期的人員管理費用。

1.5 路網應合理簡潔

道路造價遠高于同等面積景觀綠化軟景造價，在滿足規范、消防和交通組織的前提下，減少不必要的道路面積代之以軟景可以節約大量的道路開支，減少路網的不合理曲線和彎折。

2 施工圖設計階段應關注的重點

2.1 建筑結構設計

對比同類產品的成本情況包括基礎選型、復合地基、鋼筋含量、混凝土含量、主要材料設備選型、建安成本等，向設計單位提出施工圖設計階段限額設計指標。

結構專業的優化設計，不以犧牲結構安全度和抗震性能來求得經濟效益,而以結構理論為基礎，以工程經驗為前提,以先進的結構分析方法為手段，對設計進行深入調整、改善與提高，力求達到合理的結構形式、合理的柱網布置、合理的結構構件尺寸。

2.2 合理控制層高

建筑層高直接影響建筑柱、墻體、垂直向管道管線的工程量，一般來說建筑物每增加0.1 m，單層建筑成本增加2%左右。在高層建筑中層高的累計則會對建筑的基礎產生較大影響。

2.3 合理布置外挑外掛構件、檐線

合理布置外挑外掛構件能較好地提高產品的品質，繁瑣和過分復雜的外挑外掛件則不僅在建筑上顯得多余，而且增加成本支出，精減過度的外挑外掛構件和檐線。

2.4 地下室/車庫結構設計

地下室/車庫結構在結構成本中所占的比重很大，而且地下室/車庫的結構離散性比較大，對其他部分的影響和關聯不明顯，做好地下室/車庫結構的優化設計對于控制整個結構成本至關重要。

2.5 優化柱距及墻體布置

避免柱距過密過大而帶來的成本增加，柱距的布置要考慮到停車位數量和面積。

2.6 優化構件截面，控制混凝土含量

對混凝土而言，柱、墻、梁、板等構件截面一旦確定，則使用量隨即確定，構件截面過大不僅成本增加，同時降低了房屋的有效空間，構件截面和鋼筋存在反比關系，因此截面并非簡單的越小越好，需要權衡考慮。

2.7 鋼筋含量和混凝土含量限額設計

鋼筋含量和混凝土含量是體現結構設計經濟性的最終檢驗指標，采用限額設計能有效地對設計院的設計工作進行約束。

2.8 優化轉換層

轉換層是指柱網的轉換，高層建筑中由于地下室柱網與上部住宅柱網的布置差異巨大，一般設置轉換層。轉換層由于承受上部全部荷載，往往出現界面巨大的轉換梁，轉換層用鋼量與混凝土用量一般而言非常大，設計中應予以關注。

2.9 簡化屋頂造型

坡屋面與平屋面、老虎窗與天窗、屋頂上造型構件之間均存在成本差異,如何對比選型應予考慮。

2.10 建筑門窗設計

常用門窗系統按成本高低排序依次是木鋁復合、鋁合金窗、塑鋼窗。

根據門窗系統、項目定位綜合選擇門窗五金系統，避免功能不足或過剩。

2.11 欄桿設計

欄桿作為建筑中的重要構件，但卻往往容易被忽視，應根據產品確定欄桿檔次，盡量使用標準化欄桿，提高采購效率并降低成本。

盡量使用標準化欄桿：欄桿、欄板檔次和產品品質相對應；兼顧后期的維護費用；一般情況下嚴禁使用木扶手。

2.12 室內精裝修

室內精裝修及公共裝修，根據確定的裝修標準，實行限額設計，控制在目標成本內，減少精裝房的差異，施工不要選擇太復雜的工藝便于后期維修，選擇市場上便于采購材料，主材盡可能選擇品牌產品，對應不同建筑產品的裝修方案統一材料選用，便于提高經濟采購批量。

根據裝修建筑尺寸，選擇合適模數的材料尺寸，將各類材料損耗降到最低。

材料檔次的選擇主要以滿足功能性需求為主，并綜合考慮后期維護成本。

2.13 外墻裝飾

外墻裝飾主要是建筑外立面用材,包括石材、面磚、涂料的使用以及外掛件（木材、鋼構件、其他材料制品）等，外墻立面的選材要與產品檔次相對應。

2.14 防水

廚房等無水區域不做防水，嚴格控制無效的部位使用；室外景觀花池等不做防水；防水材料適用性與效果均不同，應根據不同部位選擇經濟性與功能性兼備的防水材料，不同部位時防水層的厚度要求是不同的，設計避免一刀切，應根據不同的部位注意防水層的設計厚度。

2.15 供水、電氣、暖通

1）供水。管徑滿足壓力、流量等技術要求即可，不能過大，一般住宅進戶管管徑控制在DN20以內；供水方案，根據項目產品組合（高層、小高層、多層），進行供水方案經濟技術比選（帶水箱變頻加壓控制系統、無負壓管網直聯式供水系統、市政壓力直供或多方案組合等）。

2）電氣。電線電纜選擇質量有保證的廠家；開關、插座、線盒的選擇要考慮到后期裝修，客戶是保留還是重新購買；配電箱等設備關注配電箱電氣元件的品牌。

3）采暖。管道材質選擇，在滿足壓力、溫度等技術條件下優先選擇綜合單價較低的管材；根據項目產品定位選擇散熱器、溫控閥等。

以上是從成本控制角度在規劃和設計階段應關注的重點，在該階段一旦設計定型后，后期不易變更，什么樣的設計就有什么樣的造價，所以房地產產品成本控制的重點應放在方案和施工圖設計階段。

[1]GB 50096-2011,住宅設計規范[S].

[2]GB 50352-2005,民用建筑設計規范[S].

[3]GB 50180-93城市居住區規劃設計規范[S].（2002年版）.