對石油企業(yè)土地增值潛力的探討

張丙喜(天津大港油田土地公路管理部， 天津 300280)

對石油企業(yè)土地增值潛力的探討

張丙喜(天津大港油田土地公路管理部， 天津 300280)

石油乃是當(dāng)今世界使用最廣泛的能源，為了保證其供應(yīng)能夠一直滿足社會(huì)及人們需求，石油企業(yè)就需要充分的土地資源用于生產(chǎn)建設(shè)。如何使有限的土地在保值的基礎(chǔ)上不斷的增值，是目前石油企業(yè)必須要應(yīng)對的問題。本文在簡析影響土地實(shí)現(xiàn)增值因素的基礎(chǔ)上，探尋企業(yè)實(shí)現(xiàn)土地增值的措施，以及對其增值潛力深入進(jìn)行探索。

石油企業(yè)；土地增值；潛力

原油一直是當(dāng)代經(jīng)濟(jì)前進(jìn)的推動(dòng)力。近年來，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出瘋狂增長模式，這使社會(huì)需要的石油量也一直在持續(xù)增多。國家為了在安全的基礎(chǔ)上不斷提高原油的產(chǎn)量，就必須要新建更多的生產(chǎn)及加工相關(guān)的設(shè)施來滿足當(dāng)下急切的需求，這就導(dǎo)致眾多土地用于廠房建設(shè)之中。發(fā)揮已獲得使用權(quán)的土地的價(jià)值，實(shí)現(xiàn)其增值，是石油生產(chǎn)及加工企業(yè)必須高度關(guān)注的問題。

1 影響土地實(shí)現(xiàn)增值的因素

(1)自然條件 自然條件包括土地所處的地理位置及附近的交通設(shè)施條件。當(dāng)前形勢充分的說明一個(gè)城市的中心區(qū)域的土地價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)比城市外圍的土地增值空間大。商圈密集的區(qū)域增值潛力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于商圈少的區(qū)域。石油企業(yè)擁有的土地當(dāng)中，一般都處在農(nóng)村，距離城市都有較長的距離，其中只有很少的一部分在城市中心圈內(nèi)。所以，石油企業(yè)所擁有的土地實(shí)現(xiàn)增值受自然條件影響特別大。

(2)用途管制 土地用途管制是對土地利用和土地用途的管制[1]。國內(nèi)的所有土地都必須嚴(yán)格依據(jù)國家規(guī)定進(jìn)行土地相關(guān)使用。國家根據(jù)土地具體情況分為建筑用地和耕種用地等幾個(gè)方面。例如，對于耕種用地是禁止進(jìn)行建筑施工的。石油企業(yè)擁有的土地中超過一半以上都處在限制建設(shè)的區(qū)域以及禁止進(jìn)行建設(shè)的區(qū)域。這對企業(yè)來說無疑是資源上的浪費(fèi)，限制其發(fā)展。

(3)收購儲備 國家規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)未經(jīng)批準(zhǔn)不得自行轉(zhuǎn)讓，地方政府要對建設(shè)用地實(shí)行收購儲備制度[3]。征收農(nóng)民擁有的土地、原來國家劃撥土地和從前出讓土地再進(jìn)行出讓，是土地進(jìn)行收購與儲備的三種常用方式。然而，政府在收購儲備土地時(shí)，石油企業(yè)只得到了劃撥用地的權(quán)益價(jià)格，使得企業(yè)的劃撥土地的增值空間受到了嚴(yán)重限制。

(4)復(fù)墾要求 國內(nèi)一直對土地實(shí)行誰破壞，誰復(fù)墾的使用原則，這就使得土地使用企業(yè)或者個(gè)人承擔(dān)著土地復(fù)肯定額責(zé)任。石油企業(yè)完成礦石開采任務(wù)后，企業(yè)必須根據(jù)現(xiàn)在項(xiàng)目所處情況開展土地復(fù)墾工作。但是實(shí)現(xiàn)土地增值的眾多方法有一種就是將農(nóng)村土地通過征收將其變?yōu)檫M(jìn)行國家建設(shè)專用的土地，土地復(fù)墾這種逆過程操作很大程度上阻礙了石油企業(yè)擁有的土地實(shí)現(xiàn)增值。

2 石油企業(yè)如何實(shí)現(xiàn)土地增值

2.1 提高土地容量

土地容量就是指在有限的土地上建筑占據(jù)的面積。在總面積固定的土地上，建筑面積越多，說明土地的使用率就越高。而土地的使用率與土地價(jià)值成正比。使用率越高導(dǎo)致土地價(jià)值越高。石油企業(yè)可以通過增加其在市中心的現(xiàn)有土地內(nèi)的建筑容積來實(shí)現(xiàn)土地方面的增值。

2.2 轉(zhuǎn)變土地的使用意圖

科學(xué)的規(guī)劃土地的用途可以提高土地的原有價(jià)值[3]。石油企業(yè)可以將擁有的土地合理劃分，使每一塊土地進(jìn)行不同的使用過程當(dāng)中都能夠發(fā)揮其不同的價(jià)值。這樣可以有效改善對土地原有的低效率的使用情況。

2.3 抵押土地進(jìn)行貸款

石油企業(yè)可將國家劃分眾多土地進(jìn)行抵押貸款，使企業(yè)有足夠的資金進(jìn)行全面建設(shè)工作。例如擴(kuò)大企業(yè)生產(chǎn)、加工等方面的規(guī)模等。這樣加大資金的全面投入可以快速實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益增長，進(jìn)而帶動(dòng)土地實(shí)現(xiàn)增值。

3 潛力分析

石油行業(yè)占用的土地可分為生產(chǎn)、加工、銷售及服務(wù)等方面用地。這些土地經(jīng)營的項(xiàng)目不同，其增值潛力也存在一定區(qū)別。例如生產(chǎn)用地，其土地上基本都是油井、中轉(zhuǎn)站、變電所等建筑設(shè)施。生產(chǎn)用地一般都在人煙稀少的地方，而且地點(diǎn)分散，很難形成較大的統(tǒng)一規(guī)模。并且生產(chǎn)用地周圍的交通也不夠發(fā)達(dá)，開發(fā)起來有較大的難度。在長時(shí)間進(jìn)行原油開采的過程中，很難在進(jìn)行其他方面的建設(shè)，只有在其完成生產(chǎn)任務(wù)后在進(jìn)行潛力方面的深入挖掘。企業(yè)一般都將生產(chǎn)用地?fù)碛械盅嘿J款，在拉動(dòng)企業(yè)整體效益的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)土地增值。又例如銷售用地，主要包括加油站和油庫等。這些石油相關(guān)的設(shè)施主要在城市里面及交通重要樞紐上，直接為過往車輛及居民提供服務(wù)。由于去所處位置大多都是繁華區(qū)域，所以其增值潛力巨大。

4 結(jié)語

石油生產(chǎn)及加工等方面企業(yè)必須要充分考慮到自然條件、土地用途方面的管制、收購儲備及復(fù)墾要求等影響土地實(shí)現(xiàn)增值的因素，進(jìn)而不斷提高有限土地內(nèi)的容積，轉(zhuǎn)變土地的使用意圖，并在條件允許下，抵押土地向銀行申請貸款，以實(shí)現(xiàn)石油企業(yè)全面建設(shè)。企業(yè)可根據(jù)土地不同的使用情況，采取不同的措施來實(shí)現(xiàn)土地增值，確保石油企業(yè)能夠長期滿足國家對原油不斷增長的需求。

[1]黃健，李文龍.試論石油企業(yè)土地使用權(quán)評估方法[J].西南石油大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版)，2011，06:12-16+1-2.

[2]張誠.石油企業(yè)用地及土地管理中的問題和解決對策探討[J].化工管理，2014，02:2.

[3]劉毅，葛宗昊.新土地法下石油企業(yè)資源型用地研究[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技，2016，11:90-91.