商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理

張國(guó)明

(吉林建筑大學(xué)，長(zhǎng)春 130118)

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商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理

張國(guó)明

(吉林建筑大學(xué)，長(zhǎng)春 130118)

在國(guó)有經(jīng)濟(jì)建設(shè)水平不斷提升的同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也迎來快速發(fā)展的時(shí)期。在當(dāng)前的形勢(shì)背景下，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)面臨著前所未有的競(jìng)爭(zhēng)。面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理過程必須做到有效且切實(shí)可行，以此來提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，并且能夠?yàn)槠髽I(yè)未來更好的發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。

商業(yè)地產(chǎn)；開發(fā)；經(jīng)營(yíng)；管理

1 商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)、經(jīng)營(yíng)管理上存在的問題

1.1 工程開發(fā)設(shè)計(jì)問題

我國(guó)多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對(duì)于生產(chǎn)設(shè)計(jì)的管理并不重視，認(rèn)為只要設(shè)計(jì)部門制定出可以通過設(shè)計(jì)院審查的方案就可以保證其專業(yè)性、安全性。但是工程并不由單一因素組成，工程師作為專業(yè)設(shè)計(jì)人員，往往不會(huì)太過于關(guān)注成本控制，而工程要求的進(jìn)度、造價(jià)、安全、質(zhì)量這些因素也不會(huì)有太深的概念，所以在選擇建筑材料的同時(shí)，往往會(huì)用很多價(jià)格高昂的產(chǎn)品，這對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商來說也是一種很大的承擔(dān)。而房地產(chǎn)開發(fā)商要想減去這些負(fù)擔(dān)，只有抬高最后的工程造價(jià)，最終導(dǎo)致投資者、開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利益與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力都會(huì)有所損害。而很多采用新型技術(shù)、多元化結(jié)構(gòu)和復(fù)雜的工藝手段的設(shè)計(jì)，對(duì)于后續(xù)施工的壓力十分巨大，很少在維持設(shè)計(jì)思路的同時(shí)又保證進(jìn)度。

1.2 商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防能力不高

我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)并沒有過多考慮生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)的過程中產(chǎn)生的問題與風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)今社會(huì)很多投資都會(huì)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，例如：金融風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)等多種類型，房地產(chǎn)開發(fā)者在經(jīng)營(yíng)的過程中無法保證把所有的風(fēng)險(xiǎn)隱患都建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制當(dāng)中。風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)缺乏，房地產(chǎn)行業(yè)具有資金投入量大、項(xiàng)目周期長(zhǎng)以及政策性和地域性較強(qiáng)的特點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)存在較多的風(fēng)險(xiǎn)，且在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目過程中貫穿始終，包括經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等。如果房地產(chǎn)企業(yè)不能自如的應(yīng)對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)來臨時(shí)，不能將風(fēng)險(xiǎn)造成的損失降至最低，將會(huì)嚴(yán)重威脅著企業(yè)的生存與發(fā)展。

1.3 開發(fā)工程造價(jià)控制不嚴(yán)謹(jǐn)

房地產(chǎn)企業(yè)目的都是為了獲得利潤(rùn)，想要獲得應(yīng)有的利潤(rùn)，就需要控制工程的造價(jià)，如果沒有一個(gè)良好的監(jiān)督、管理來輔助控制項(xiàng)目在具體決策與實(shí)施過程中的造價(jià)問題，那么在未來的招標(biāo)、施工建設(shè)、竣工查收等一系列階段都會(huì)存在很大問題。一個(gè)企業(yè)如果沒有良好的成本控制能力，那么未來在利潤(rùn)的獲取上也將沒有優(yōu)異的成果。

1.4 經(jīng)營(yíng)理念陳舊落后

經(jīng)營(yíng)理念是一個(gè)企業(yè)的宗旨和靈魂，也是企業(yè)賴以生存的動(dòng)力，它表現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)特的價(jià)值觀，與開發(fā)產(chǎn)品的質(zhì)量、廣告、企業(yè)與消費(fèi)者的關(guān)系密切相關(guān)，代表著一個(gè)企業(yè)的基本形象。由于對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，房地產(chǎn)企業(yè)理念是企業(yè)最高決策的依據(jù)，樹立正確經(jīng)營(yíng)理念，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說非常重要。因此，落后的經(jīng)營(yíng)理念是制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的最大障礙，部分房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念存在滯后的方面，主要表現(xiàn)在兩方面：一方面，應(yīng)考慮房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)觀念上缺乏的意識(shí)，不從市場(chǎng)情況出發(fā)，也不從市場(chǎng)角度和商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)的角度出發(fā)，一味地爭(zhēng)搶地盤，炒作概念，導(dǎo)致很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)在考慮開發(fā)地盤時(shí)沒有進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乃伎己屯魄?，在?jīng)營(yíng)者空間上也不會(huì)為商業(yè)地產(chǎn)的后續(xù)開發(fā)考慮。雖然在整體建設(shè)過程中不存在質(zhì)量和樓盤質(zhì)量的問題，但是不能夠?yàn)樯鐣?huì)所認(rèn)可，其原因是不能夠給自身一個(gè)良好的定位，不能夠根據(jù)市場(chǎng)的需求為導(dǎo)向進(jìn)行商業(yè)化經(jīng)營(yíng)和管理，從而導(dǎo)致了開發(fā)理念的缺失。另一方面，在商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)商，很多企業(yè)都是追求容積率，造成對(duì)商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)過程中密度過大，周邊的一些配套設(shè)施減少，從本質(zhì)上說，這種開發(fā)理念就體現(xiàn)出了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)追求利益最大化的野心，從而放棄掉了周邊的配套設(shè)施，這也與現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)相悖，從消費(fèi)者的角度來說都是被動(dòng)的接受。

2 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理改善措施

2.1 建立優(yōu)秀的品牌形象

現(xiàn)如今商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，而消費(fèi)者也從原來的懵懵懂懂變得略有了解，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)重大的挑戰(zhàn)。如果能在消費(fèi)者的心中建立一種優(yōu)秀的品牌形象，那就會(huì)在未來的市場(chǎng)中占有一席之地，品牌的存在不能光靠廣告的投入或者房地產(chǎn)企業(yè)的自我美化，應(yīng)該以優(yōu)秀的產(chǎn)品品質(zhì)和良好的服務(wù)來打造自己的品牌。逐步的讓消費(fèi)者接受、喜愛，在市場(chǎng)中形成自己獨(dú)有的形象及標(biāo)準(zhǔn)，品牌形象對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的幫助非常大。

2.2 工程造價(jià)的控制

在商業(yè)地產(chǎn)建筑過程中，如果想獲得較高的收益，必須有效的減少整體建筑過程中的成本，成本對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)者來說是是否獲得盈利的基本要求。在整體施工過程中掌握具體的成本，有目標(biāo)、有計(jì)劃的開展具體的施工計(jì)劃。在進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷決策時(shí)，需要根據(jù)所在位置的具體市場(chǎng)情況，場(chǎng)地附近的環(huán)境因素等，先規(guī)劃基本的策略，初期所使用資金等問題，組織好管理、設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)三方面的協(xié)調(diào)工作，一起討論整體設(shè)計(jì)的合理性與準(zhǔn)確性，為建設(shè)成本的管理打下一個(gè)良好的基礎(chǔ)，有了合理性的成本控制，才能在未來獲得較大的利潤(rùn)。

2.3 風(fēng)險(xiǎn)控制管理的加強(qiáng)

風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)來說是一個(gè)非常重要的事情，如何科學(xué)合理的進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避是降低房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要方法，成本的降低代表了企業(yè)利潤(rùn)的提升。在初期建設(shè)的過程中，應(yīng)該制定出企業(yè)的承擔(dān)底線，如果在企業(yè)的決策過程中發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)大于企業(yè)所能承擔(dān)的底線時(shí)，果斷放棄現(xiàn)有項(xiàng)目，達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的目的。當(dāng)然這種規(guī)避手段是相對(duì)消極的方法，這種情況只在企業(yè)所下的決策十分危險(xiǎn)的同時(shí)才需要采取的手段，正常的情況下可以用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的方法來進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，主要形式是簽訂合同與購(gòu)買保險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)者可以通過與乙方簽訂有效合同的同時(shí)將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到乙方的身上，在合同不履行的情況下由乙方承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。而保險(xiǎn)作為現(xiàn)在最廣泛的轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)形式，無疑是非?？煽康?，雖然會(huì)增加企業(yè)一部分的成本，但是在造成意外的同時(shí)，防止了企業(yè)的巨大虧損。

2.4 增加市場(chǎng)調(diào)研和市場(chǎng)定位

正是由于沒有很好的進(jìn)行市場(chǎng)定位，許多房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理過程中一直未能取得更大的成績(jī)。做好市場(chǎng)定位，一定要深入分析企業(yè)所處環(huán)境以及所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件，并依據(jù)企業(yè)的自身發(fā)展條件來為企業(yè)進(jìn)行良好定位，要確定企業(yè)當(dāng)前應(yīng)該建設(shè)哪種類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目，當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者實(shí)際需要的商品是哪種類型，然后從企業(yè)自身?xiàng)l件出發(fā)確定企業(yè)能夠有能力進(jìn)行哪種類型的建設(shè)并能夠取得良好的經(jīng)濟(jì)收益。

3 結(jié)語

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平快速發(fā)展的今天和國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)發(fā)展局面嚴(yán)峻的現(xiàn)在，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)上做好各種風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，尤其是在未來與國(guó)內(nèi)外眾多企業(yè)合作和投資的同時(shí)，也應(yīng)對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)做好全面調(diào)研，這是一個(gè)機(jī)遇也是一個(gè)挑戰(zhàn)，在競(jìng)爭(zhēng)加劇的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的質(zhì)量要求也就提高了。為了更好地發(fā)展房地產(chǎn)事業(yè)，一定要做到良好的經(jīng)營(yíng)與管理，累積更多的經(jīng)營(yíng)，讓我國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)上升到一個(gè)新的高度。在開發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理中加強(qiáng)市場(chǎng)定位，提升自身品牌，加強(qiáng)自身建設(shè)的力度，不斷提升自身實(shí)力，這樣才能在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)上站穩(wěn)腳跟，為企業(yè)贏得廣闊的發(fā)展空間和市場(chǎng)環(huán)境。

[1] 趙章對(duì).完善商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)模式探析[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2013，(02)：88-90.

[2] 徐水泉.淺談我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)存在的問題及對(duì)策[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì)，2012，(11)：23-25.

[3] 劉國(guó)亮，王鵬.經(jīng)濟(jì)倫理學(xué)視角下的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)[J].社會(huì)科學(xué)戰(zhàn)線，2012，(12)：74-75.

[4] 劉宇濤.商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)問題分析[J].中小企業(yè)管理與科技(上半月)，2008，(03)：49-51.

[5] 邱迪安.長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中存在的問題及對(duì)策[J].湖南城市學(xué)院學(xué)報(bào)，2008，(04)：92-95.

Development, operation and management of commercial real estate

ZHANG Guo-ming

(Jilin Jianzhu University of Architecture, Changchun 130118, China)

While the level of state-owned economy construction has increased, real estate development enterprises have also ushered in the period of rapid development. In the context of current situation, the domestic commercial real estate is facing unprecedented competition. Commercial real estate development, operation and management process must be effective and practical faced with these severe challenges, so as to enhance the real estate business market competitiveness, and lay a good foundation for the future development of enterprises.

Commercial real estate; Development; Operation; Management

2017-01-18

張國(guó)明(1964-)，男，副教授，碩士研究生。

F293

B

1674-8646(2017)07-0044-02