房地產企業成本管理中的問題與對策研究

楊 曉

齊魯交通發展集團有限公司

房地產企業成本管理中的問題與對策研究

楊 曉

齊魯交通發展集團有限公司

成本管理水平的高低在房地產企業的競爭中起著關鍵性的作用。成本管理是房地產企業管理中非常重要的一項工作，其管理的好壞與企業的收益及市場競爭力有著最直接的關系。隨著時代的進步和發展，房地產企業的競爭越來越激烈，投資收益的空間也越來越少，為了能夠避免這些問題影響企業的持續發展，房地產企業應將成本控制工作提高到影響企業發展的戰略層面，降低項目運營成本，從而獲得更多的利益。本篇文章就房地產企業成本管理中存在的問題和對策進行了相關研究。

房地產；成本管理；問題與對策

1 前言

隨著社會的進步，及我國房地產市場的發展、成熟，房地產企業之間的競爭也越來越激烈。同時各種建筑材料的價格，人工工資也在不斷上漲，隨之而來的是房地產企業的利潤空間越來越小。為了解決這個問題，企業應該就現階段房地產成本管理問題進行分析，到底哪些因素導致了利潤空間變小，從中得到更新、更有效的管理方法，用于控制企業成本，保障企業利潤。

2 房地產企業成本控制相關概述

2.1 房地產成本管理

(1)房地產成本。房地產成本即房地產開發企業為了獲得一定利益，在項目開發過程中，在前期規劃、土地獲取、基礎設施建設、房屋建設，進行商品房銷售等一系列生產經營活動中所有耗費的資源的總金額。(2)房地產成本管理。房地產成本管理是根據房地產成本的組成來給出的：房地產成本管理即房地產成本管理部門和相關協同部門在企業負責人的帶領下，共同管理、控制房地產開發過程中可能發生的費用，控制房地產成本，從而使房地產企業獲得最大的利益。

2.2 房地產成本管理特點

房地產開發成本包括房地產開發過程中所發生的各項費用，其特點如下:第一，房地產開發成本是一種生產性建設項目總投資。第二，房地產開發成本內容復雜。究其原因是房地產開發所用的時間比較長；成本包含內容比較多；且開發項目的各個地塊所在的地區不同，導致項目開發前的前期工程費、征地補償費、拆遷安置費也會不一樣；各房地產企業的管理水平、企業公關水平不同；各地的政府政策支持程度不同等因素對房地產項目成本的呈現也有一定的影響。

3 房地產企業成本管理現狀——以 A企業為例

3.1 A企業背景

A企業正式成立于2005年，于2010年上市，是某控股集團下面的一個企業。該企業重點發展房地產業，目前，住宅項目的開發是該房地產企業的主要業務。2008年獲江蘇省房地產20強企業第五名，一些沿海地區房地產界知名品牌住宅項目就是該企業開發的樓盤。

3.2 各階段存在的成本管理問題

(1)企業在決策階段存在的成本管理問題主要有以下幾點：一是企業市場部沒有正確了解和預估項目所在區域的房地產價格現狀、供需狀況和后續發展潛力，項目在推售時無法達到理想的售價，企業無法獲得應得收益;二是沒有正確了解項目所在市場區域建筑安裝工程造價水平，在支付建筑安裝工程款時，遠遠超出可研報告中的估算建安成本，成本超出概算較多，出現失控現象；三是項目內部相關部門團隊意識較差，因為合作問題造成數據提供不及時，信息反饋不準確，影響拿地決策;四是設計方案單一，沒有多余的設計方案可以進行優化、對比，從而影響進一步增加企業收益的空間及市場的銷售空間。

(2)企業在設計階段存在的成本管理問題主要有以下幾點：一是在企業迅速擴張的情況下，要求設計工作要既快速又有效率，然而保證設計的完善性就不能保證速度，保證速度就不能保證設計的完善性;二是部分工程設計缺少標準限額指標，每個新建的項目指標都不一樣，這樣不利于企業設計標準化，容易造成浪費;三是設計單位沒有完全領悟和執行企業的設計意圖和限額指標，設計中出現與企業要求不符的現象;四是企業各個相關部門之間的合作意識不強，導致在設計圖紙成本優化問題上難以達成共同意見;五是由于無法通過領導或政府對規劃設計、單體設計的審查要求，而需要大面積修改，影響了項目進度，增加了項目成本。

(3)企業在招標階段面臨的成本管理問題主要有下幾點:一是招標過程中會出現許多不合理的競標現象，招標質量較差，后續合同實施中風險較大，低價中標高價結算情況經常出現，成本可控風險加大;二是企業不重視招標清單標價的編制，控制價編制脫離實際，缺項、漏項常有發生，清單描述模糊等問題經常出現，這些問題都是業主方責任，在工程管理過程中勢必加大業主成本控制風險;三是由于趕進度，招標圖紙深化程度不夠，圖紙標注不清，導致后續合同工程內容不清，變更、簽證大量增加，成本法法控制；四是企業總部在項目招標過程中不進行全過程監控，總是事后核查，招標工作的監督、檢查工作沒有到位，容易滋生腐敗，成本不易控制。

4 房地產企業成本管理的對策分析

(1)加強企業成本管理的意識。房地產企業應將成本管理工作作為一項系統工程，覆蓋項目全過程，應強調整體與局部相結合的系統管理理念，全面管理、控制影響企業成本的各方面工作。隨著市場經濟的發展，成本管理的范圍應該相應的擴大，并應形成更為科學、更為系統、更為標準的管理模式，使企業在激烈的行業競爭中站穩腳跟。(2)實行全員成本管理模式。只有企業所有的員工都意識到、參與到成本管理工作中來，堅持共同重視、執行技術與經濟結合、生產與管理結合的管理模式，使成本管理深入到企業每個員工的心中，才能快速地實現企業全成本的有效管理。企業還應該對成本專業人才予以重用，采取各種有效的方法來增加成本管理方面的技術力量。

5 結束語

總之，成本管理是一項系統工作，直接關系著企業的可持續發展。只有在人員組成、工作流程、管理工具、組織架構等各個方面，找出適合市場及企業自身的模式，才能使整個房地產企業的成本管理更為有效、可控。只有企業全員參與成本管理，才能及時、準確地反饋項目成本的真實信息，讓企業及時做出精準的調整與反應，準確把握市場脈搏，獲得更大利潤，避免不必要的損失，實現健康、快速地發展，立于不敗之地。

[1]潘晴.淺析房地產開發企業成本管理中存在的問題及對策[J].東方企業文化,2014(1):325.

[2]章軻.房地產企業成本核算存在的問題及對策淺析[J].現代商業,2014(11):198～199.