我國REITs發(fā)展問題探討

一、我國類REITs市場發(fā)展現(xiàn)狀

REITs(Real Estate Investment Trust，以下簡稱為REITs)就是發(fā)行房地產(chǎn)信托投資基金，是房地產(chǎn)證券化的重要手段，是一種以發(fā)行股票或者收益性憑證的方式匯集眾多投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

自2014年REITs重啟以來，截至2017年12月末，我國共發(fā)行類REITs產(chǎn)品31只，其中建投-華貿(mào)1號資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃已停售，中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計劃已清算，其余29只均在存續(xù)期間。我國類REITs市場發(fā)展主要呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：一是發(fā)行規(guī)模迅速增長。2017年我國國內(nèi)市場共發(fā)行16單類REITs產(chǎn)品，發(fā)行總額379.6億元，較2016年增長189.22%。二是基礎(chǔ)資產(chǎn)以商場門店、寫字樓和酒店為主。REITs產(chǎn)品資產(chǎn)類型中商場門店16只，占51.61%；寫字樓7只，占22.58%；酒店4只，占12.90%；租賃住房、物流地產(chǎn)、公寓、社區(qū)商業(yè)分別為1只，占12.90%。三是有效促進(jìn)了房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化。例如2017年1月，7.36億元恒泰弘澤-華遠(yuǎn)盈都REITs成功發(fā)行，實(shí)現(xiàn)華遠(yuǎn)盈都資產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓，幫助華遠(yuǎn)地產(chǎn)盤活2004年竣工、總建筑面積14萬平方米的華遠(yuǎn)盈都大廈。(數(shù)據(jù)根據(jù)wind、CNABS、REITs行業(yè)研究公眾號、上海證券交易所、深證證券交易所查詢信息整合)

二、我國發(fā)展REITs面臨的障礙

(一)相關(guān)法律法規(guī)不健全。一方面，我國尚未建立起關(guān)于REITs的法律架構(gòu)。雖然我國現(xiàn)有的《公司法》《信托法》《證券投資基金法》《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》可以作為參考，但并不能為REITs提供明確的法律保障，在沒有相應(yīng)的法律保障的情況下，國內(nèi)的REITs將存在一定的法律風(fēng)險。另一方面，REITs監(jiān)管業(yè)務(wù)規(guī)則缺失，監(jiān)管部門及其監(jiān)管職責(zé)和權(quán)限不明晰，不利于REITs市場規(guī)范、高質(zhì)量發(fā)展。

(二)產(chǎn)品稅務(wù)負(fù)擔(dān)重。我國類REITs設(shè)立、運(yùn)營、終止環(huán)節(jié)涉及增值稅、所得稅、契稅、印花稅等一系列稅種，繳稅環(huán)節(jié)較多(見表1)，且無任何稅收優(yōu)惠政策。這樣的高負(fù)稅直接降低了REITs的收益率，削弱了REITs的吸引力，規(guī)?；l(fā)展受限。例如：按現(xiàn)行稅制，REITs持有運(yùn)營階段，我國商業(yè)地產(chǎn)的租金收入需繳11%的增值稅和一定比例的房產(chǎn)稅(按計稅余額的1.2%或租金收入的12%)，之后還要交25%的所得稅。粗略估算，最終實(shí)得只有租金的50%～70%。

表1 我國現(xiàn)行稅收框架下REITs的稅費(fèi)

(三)投資和轉(zhuǎn)讓門檻高。我國目前發(fā)行的REITs為私募型基金。私募型基金一般面向資金規(guī)模較大的特定客戶，要求投資者的門檻高，致使很多中小投資者被擋在門外，從而影響了整個信托資金的規(guī)模。如招商創(chuàng)融-天虹商場(一期)REITs將投資者限制在200人以內(nèi)，投資者標(biāo)準(zhǔn)為最低投資金額不低于100萬元、凈資產(chǎn)不低于1000萬元的單位，金融資產(chǎn)不低于300萬元或者最近三年個人年均收入不低于50萬元的個人。REITs的轉(zhuǎn)讓門檻也非常高，限制了產(chǎn)品的流動性。 例如中信啟航產(chǎn)品的優(yōu)先級受益憑證每次轉(zhuǎn)讓額度不低于500萬，劣后級受益憑證不得低于3，000萬。

(四)信息披露機(jī)制不充分。REITs運(yùn)作流程復(fù)雜，要求信息定期披露、財務(wù)高度透明，以便最大限度底保障投資者的利益。但目前該行業(yè)仍然存在不規(guī)范操作，會計財務(wù)等信息披露不充分，投資風(fēng)險提示不到位。例如：天風(fēng)-中航紅星REITs于2016年6月在上交所掛牌，但直到2017年11月仍只發(fā)布掛牌公告書，關(guān)聯(lián)人基本信息和交易情況、跟蹤信用評級和資產(chǎn)管理情況等均未披露。又如，2016年下半年，中信證券在未通知投資者情況下，將REITs產(chǎn)品中信啟航原物業(yè)評估機(jī)構(gòu)“戴德梁行”換成“北京中企華房地產(chǎn)估價有限公司”，導(dǎo)致估值產(chǎn)生巨大差距。2017年6月8日，該產(chǎn)品收益分配公告顯示，三年次級收益率為17.9%，遠(yuǎn)低于路演宣傳的45%收益率，被指侵害投資收益4.35億元，引起投資者質(zhì)疑。

(五)基礎(chǔ)資產(chǎn)問題。REITs是以房地產(chǎn)物業(yè)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的投資產(chǎn)品，房地產(chǎn)物業(yè)是REITs產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。我國發(fā)展REITs的資產(chǎn)問題主要體現(xiàn)在兩方面。一是國內(nèi)的機(jī)構(gòu)大多不愿意賣斷REITs的資產(chǎn)，因此REITs的資產(chǎn)難以真正進(jìn)入市場。二是目前國內(nèi)高品質(zhì)物業(yè)并不多見，國內(nèi)大部分物業(yè)存在硬件條件不足、維護(hù)成本過高、后期運(yùn)營管理差導(dǎo)致租戶質(zhì)量低下或產(chǎn)權(quán)分散混亂等問題，進(jìn)而導(dǎo)致REITs收入水平低，市場競爭力受損。

三、相關(guān)建議

(一)建立健全REITs法律制度。加快推進(jìn)我國《房地產(chǎn)投資信托基金法》制定出臺，對REITs的設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)、運(yùn)行結(jié)構(gòu)、投資范圍、收益分配進(jìn)行明確規(guī)定。配合研究制定相關(guān)配套制度和實(shí)施細(xì)則，尤其是稅務(wù)、財務(wù)、證券交易、信息披露等方面制度制度。建立REITs法律監(jiān)管框架，明確監(jiān)管職責(zé)，確立REITs合法地位，掃清REITs法律風(fēng)險障礙。

(二)成立不動產(chǎn)投資基金自律監(jiān)管組織。借鑒美國設(shè)立NAREIT經(jīng)驗(yàn)，由人民銀行、銀證監(jiān)會發(fā)起成立中國不動產(chǎn)投資基金協(xié)會，發(fā)揮自律監(jiān)管協(xié)作平臺作用，指導(dǎo)包括房地產(chǎn)企業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營企業(yè)的市場參與各方嚴(yán)格執(zhí)行REITs相關(guān)法律法規(guī)和制度要求，推動房地產(chǎn)投資信托業(yè)健康、理性地發(fā)展。

(三)適度放寬投資和轉(zhuǎn)讓門檻。REITs講究多樣化投資以達(dá)到風(fēng)險分散、穩(wěn)定收益的目的。但目前我國金融機(jī)構(gòu)發(fā)行REITs只能為私募型REITs，融資渠道窄，REITs的數(shù)量和規(guī)模較小，因此建議設(shè)立試點(diǎn)公募REITs，豐富投資者類型，拓寬資金來源。

(四)為REITs發(fā)展創(chuàng)造良好的市場環(huán)境

從目前我國的政策導(dǎo)向和REITs市場發(fā)展趨勢來看，REITs是相當(dāng)具有發(fā)展前景的。國家相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場監(jiān)管，盡量保證房價穩(wěn)定；加強(qiáng)REITs市場的專業(yè)人才培養(yǎng)和儲備，為REITs良性發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

(中國人民銀行景德鎮(zhèn)市中心支行，江西 景德鎮(zhèn) 333000)