關于房地產開發項目管理的質量控制研究

陸新軍

寧夏亙元房地產開發有限公司

關于房地產開發項目管理的質量控制研究

陸新軍

寧夏亙元房地產開發有限公司

隨著城鎮化進程的發展，我國的房地產項目不斷擴大，人們對房地產質量的要求也越來越高。房地產開發項目管理主要是為建設工程提供一定的理論依據，使項目管理更加具有科學性與合理性。本文就以房地產開發項目為主，分析項目建設中的質量計劃，著重探討房地產開發項目管理的質量控制。

房地產開發；項目管理；質量控制

引言

隨著社會經濟的快速發展，房地產的發展也進入了飛速發展的階段。為了持續加強對房地產開發項目管理的質量，就應該注重對實施房地產管理的質量控制過程中的嚴格把關，重視施工計劃及施工環節控制過程管理控制。

1 開發項目準備階段質量控制

為了實現房地產開發項目的管理質量控制的高效性，在項目施工前就應該做好準備工作以實現對質量的管理和控制過程。房地產的施工過程具有國家制定的質量標準體系，在整個體系監督過程中，對施工材料的采集以及施工過程和施工質量進行了嚴格的要求。為了保證施工前的質量管理及控制，應充分考慮施工組織方案設計，加強對房地產開發項目施工過程中的方案優化能力。因此在考慮施工方案設計過程中，充分考慮現場環境和施工人員能力等來制定合理的方案。并合理調配施工人員的職責，保證整個系統內的設備、人員的最合理的安排，從而保證施工現場的綜合管理過程的高效性，促進工程質量的提高。除了必要的合理施工組織方案設計外，圖紙設計對整個建筑的管理具有同樣重要的意義。加強設計圖紙的會審過程，對設計圖紙中存在的問題及不合理細節進行敲定和更改，保證施工人員依靠圖紙內容可以順利完成房地產開發的過程。在圖紙的審核過程中，應該考慮設計出來的圖紙符合實際施工環境，保證實際施工中不會出現與圖紙有出入的問題，導致施工人員拿著圖紙卻無從入手。因此可以看出圖紙監督過程對整個施工工程的重要性，對提高施工質量具有較好的效果。在整個工程項目施工之前好材料采購過程中必須做好管理工作，選用質量合格、價格經濟的材料作為工程主材料，即可實現資金的最大化的利用，又能保證工程整體質量。

2 開發項目施工階段質量控制

2.1明確質量目標與計劃

制定成本控制管理目標。在項目建設的開始階段，結合項目開發的具體情況，針對項目建設開發的不同特點，投資定位及相關影響因素等制定相應的目標成本和目標收益。在經過詳細的調查研究的基礎上，盡可能地使目標成本具體化，除此之外，還應當考慮一些不可見的風險因素與隱性成本。最后，將成本預算系統化并編制成冊，以利于在實施的過程進行核查和控制，提高成本控制的效果。明確質量目標后，要制定合理的質量管理計劃。工作人員要制定出實現質量管理計劃的方案，確保計劃的實施與落實。另外，項目經理要負責團隊的質量責任，具體到對項目質量責任、團隊中的工作人員負責。一旦出現問題，項目經理還要對項目結果負責。所以，質量計劃非常重要，確保項目可以實施與運行。另外，開發項目的質量與目標的成功，就是增加了項目用戶、投資人等的信心。

2.2質量控制要求

項目開發的建設施工過程就是對質量的控制，質量控制就是對施工中的程序和過程中的偏差控制。一般來說，過程控制往往是對階段性過程與計劃成果進行比較，看是否一致，并且對比施工過程。這個時候，如果出現不一致的情況，施工人員需要找出執行中存在的偏差。還有一種是利用合同說明中的成品與半成品進行比較，找出一定范圍內的偏差。在施工前，現場負責人要正確分配權限，使每個工作人員各司其職，不可出現占用他人崗位情況。與此同時，設定合理的獎罰制度，杜絕不合格產品的出現。另外，負責人需要把工程施工組織設計送到監管部門手中，進行報備審核。

在項目開發中，遇到重點工序前，需要檢查關鍵項目點，避免出現任何問題。并且堅持"三檢"制度。在每一個工序結束后，需要由作業組班、施工員、監管工程師三次審核，才可以保證項目正常運行。項目開發中，一旦遇到質量事故，要找尋問題，堅持"三不放過"原則。做到事故原因不清不放過、防護措施不當不放過、事故者不放過。與此同時，公司要根據圖紙會審對施工人員做出技術培訓，并且不斷推廣新技術和新應用。另一方面，施工人員對一些關鍵部位形成專門負責團隊，建立一個封閉信息網，形成靈敏的高效質量信息反饋系統。同時，現場質檢員要對產品質量進行提取與處理，搜集可靠信息，做出相應決策，制定科學、合理的質量統計分析圖表。

3 監管部門質量控制

在房地產項目開發中，一般都會選擇項目監管單位對施工單位質量狀況的監管與控制。并且加強承包人自檢體系管理，強調事前把關控制，做好項目檢驗與現場質量驗收等都是工程質量監管的目標。在監管單位的控制下，確保了項目開發合理進行，爭取質量創優，杜絕一些施工質量事故出現。首先，監管部門要劃分質量單元。為了保證施工的有效、穩定進行，監管人員必須明確劃分出各質量單元，包含了工藝流程監管圖、分項工程與工程部位三個部分。與此同時要配以相同的記錄、實驗表格，確保工序完整進行，杜絕一切質量失誤現象。其次，健全質量組織體系。監理工程師要對所有環節進行掌控，建立完整的質量組織系統。承包人不僅需要自檢三級質量保證體系，還要服從監理工程師對項目質量的管理工作，尤其是對各分級部門的質量與工地檢測部分做好相關調整。最后，質量監理程序要有序進行。監理工程師在施工前，要對承包方做出詳細說明與計劃控制程序，所有人員要共同遵守，確保項目質量控制合理化。另外，監理工程師要對施工技術、方案、進程做出審批，并且做詳細表格，列出需要的材料、機械與勞力。監理工程師還需要參與項目開發的全過程監管，對施工的工藝、方法進行有效質量控制，對一些違反施工技術的行為做指導和警告。

結語

綜上所訴，房地產開發項目管理的質量控制不僅是項目施工的理論依據，也融合項目管理的實踐經驗。隨著項目管理質量控制的不斷完善，使房地產項目施工更加具有合理性與科學性，也極大提高了開發項目的效益化。

[1]張百兵.房地產開發項目成本控制與管理[D].大連理工大學，2014.

[2]朱文軍.戰略視角下房地產開發項目質量成本管理研究[D].東北石油大學，2014.

[3]王文君.建筑工程項目管理中的質量控制與管理措施實例分析[J].中外建筑，2011，(6)：135-137.