房地產(chǎn)庫存影響因素及去化對(duì)策研究

俞相成

安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院

一、研究背景：

2016年我國經(jīng)濟(jì)工作主要任務(wù)之一是減少房地產(chǎn)庫存積壓，2017年兩會(huì)又將房地產(chǎn)去庫存劃為政府工作重點(diǎn)。盡管中央政府以及地方政府都已經(jīng)制定政策加大房地產(chǎn)去化力度，但是，我國的房地產(chǎn)業(yè)仍存在著一二線城市價(jià)格虛高，三四線城市庫存積壓，區(qū)域結(jié)構(gòu)不合理，分化嚴(yán)重等問題。 2016年6月21日，安徽省發(fā)布《關(guān)于去庫存促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的實(shí)施意見》，提到要通過“推進(jìn)商業(yè)辦公等非住宅商品房結(jié)構(gòu)調(diào)整”等措施，目的是推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)去庫存。而2017出臺(tái)的政策將措施寫得更加具體，要求加強(qiáng)商品住房用地的地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，確定新建住房價(jià)格控制目標(biāo)。 2017年安徽新增商業(yè)商品房庫存遠(yuǎn)高于上海、合肥商業(yè)用房至少要賣3.2年。由此看出，盡管政府不斷出臺(tái)相應(yīng)政策，但由于樓市本身的變動(dòng)以及庫存量基數(shù)過大，房地產(chǎn)去化壓力依舊巨大。作為經(jīng)濟(jì)增長的推動(dòng)力之一，規(guī)范健康房地產(chǎn)市場(chǎng)尤為重要。

二、研究思路：

本文的研究思路是在闡述我國目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的高庫存問題，總結(jié)目前己有研究成果，通過定量分析我國房地產(chǎn)庫存的影響因素，檢驗(yàn)驗(yàn)證了從以往文獻(xiàn)中總結(jié)的各因素與樓市庫存之間的關(guān)系。然后以安徽省房地產(chǎn)為例輔助研究，得出初步結(jié)論。

三、影響因素的分析

有學(xué)者認(rèn)為，我國樓市的變化主要是宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控造成的，且影響因素較多。但由于實(shí)際獲取數(shù)據(jù)難度較大與本文篇幅限制，這里僅選取國內(nèi)生產(chǎn)總值、商品房價(jià)格、城鎮(zhèn)人均可支配收入、人名幣匯率作為自變量進(jìn)行分析。

1.國內(nèi)生產(chǎn)總值

國內(nèi)生產(chǎn)總值是指一個(gè)國家或者地區(qū)所有常駐單位在一定時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)的所有最終產(chǎn)品和勞務(wù)的市場(chǎng)價(jià)值。GDP是國民經(jīng)濟(jì)核算的核心指標(biāo)，也是衡量一個(gè)國家或地區(qū)總體經(jīng)濟(jì)狀況重要指標(biāo)。

2.商品房價(jià)格

商品房價(jià)格是影響商品房庫存量的一個(gè)重要因素，是直接影響房地產(chǎn)銷售面積的變量，與房地產(chǎn)庫存量關(guān)系極為緊密，所以也加入模型。

3.城鎮(zhèn)人均可支配收入

房地產(chǎn)去庫存很重要的一點(diǎn)就是提高居民的購買力，城鎮(zhèn)化率很大程度上決定著商品房的購買量。城鎮(zhèn)居民可支配收入決定了其消費(fèi)支出，從而影響商品房庫存。

4.人名幣匯率

根據(jù)李芳、李秋娟的《人民幣匯率與房地產(chǎn)價(jià)格的互動(dòng)關(guān)系——基于2005-2012年月度數(shù)據(jù)的MS-VAR模型分析理論》中的研究成果可得，人民幣匯率與房地產(chǎn)價(jià)格相互影響，由需求決定理論可知房產(chǎn)價(jià)格決定商品房需求量，進(jìn)而影響房地產(chǎn)庫存量，所以也將人名幣匯率加入模型當(dāng)中。

5.其他影響因素

影響我國房地產(chǎn)庫存的因素是復(fù)雜的，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止本文所列舉的。有學(xué)者認(rèn)為，我國樓市的變化主要是宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控造成的，此外，樓市自身屬性也是重要因素。實(shí)際影響因素較多，由于實(shí)際獲取數(shù)據(jù)難度較大與本文篇幅限制，也歸為其他因素。

政策因素：

自1994年分稅制改革以來，各地方政府為了盡可能提高土地財(cái)政收入，便想方設(shè)法提高土地租金，房地產(chǎn)公司利潤空間變小，不得不提高銷售價(jià)格，進(jìn)而影響商品房庫存。

人口結(jié)構(gòu)：

人口年齡不同，在消費(fèi)能力以及購買意向上都存在差異。近年來我國人口老齡化嚴(yán)重，勞動(dòng)人口比例下降，也間接影響商品房購買，進(jìn)而影響房地產(chǎn)庫存。由于數(shù)據(jù)收集原因，也歸為其他因素。

四、數(shù)據(jù)來源

年份商品房待售面積(Y/萬平方米)國內(nèi)生產(chǎn)總值(億元)X1 商品房價(jià)格(元/平方米)X2 城鎮(zhèn)人均可支配收入(元/人)X3 人名幣匯率(百元)X4。數(shù)據(jù)來源于各年份中國統(tǒng)計(jì)年鑒，采集數(shù)據(jù)的區(qū)間為2001年至2015年

五、模型建立及分析

Y代表商品房待售面積

X1代表國內(nèi)生產(chǎn)總值

X2代表商品房價(jià)格

X3代表城鎮(zhèn)人均可支配收入

X4代表人名幣匯率

用計(jì)量模型得出Y= C+ C1X1+ C2X2+ C3X3+ C4X4+

通過建立計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型以及統(tǒng)計(jì)學(xué)驗(yàn)證可得，本文在總結(jié)分析前人研究的基礎(chǔ)上，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長，房地產(chǎn)價(jià)格，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入以及人名幣匯率這五個(gè)變量，通過計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)分析其對(duì)我國房地產(chǎn)庫存的影響，結(jié)果表明與普遍認(rèn)知和最開始的預(yù)測(cè)相符，商品房庫存與商品房價(jià)格、城鎮(zhèn)居民人均收入以及人名幣匯率之間存在著線性回歸關(guān)系。其中庫存與房價(jià)負(fù)相關(guān)，而與城鎮(zhèn)居民人均收入以及人名幣匯率負(fù)相關(guān)。這與現(xiàn)實(shí)生活中的主觀感受并不相符，通過實(shí)地調(diào)查分析，其中可能和消費(fèi)者心理預(yù)期有關(guān)，由于房價(jià)升高，消費(fèi)者認(rèn)為房地產(chǎn)有升值潛力，故增加購買，庫存降低。人均收入升高，消費(fèi)者轉(zhuǎn)而投向風(fēng)險(xiǎn)更大的期貨及股票類投資，庫存降低。人名幣匯率上升致使消費(fèi)者減少對(duì)國外商品的購買，進(jìn)而轉(zhuǎn)向投資收益穩(wěn)健且相對(duì)較高的房地產(chǎn)。當(dāng)然，影響房地產(chǎn)的因素是變動(dòng)且復(fù)雜的，這只是我們初步研究的結(jié)果，具體還需要我們進(jìn)行更深層次的研究。

由于缺乏完整數(shù)據(jù)來源，本文只收集到了安徽省2015年1月至2017年4月商品房銷售面積和商品房銷售額的數(shù)據(jù)，并根據(jù)數(shù)據(jù)繪制了折線圖，從圖表中，大致可以看出商品房銷售面積以及銷售額整體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，且商品房銷售面積的增長幅度整體高于商品房銷售額的增長幅度。但在2015年11月至2016年4月期間，商品房銷售面積以及銷售額大幅度下降，5月之后開始回升。期間，商品房銷售額的下降幅度要小于銷售面積的增長幅度。初步分析原因，在房價(jià)平穩(wěn)上升期間，居民產(chǎn)生更強(qiáng)的購買意向，所以商品房銷售面積以及銷售額呈圖中所示的增長情況，當(dāng)房價(jià)增長幅度較大時(shí)，居民轉(zhuǎn)而將資金投向門檻較低的投資項(xiàng)目，故產(chǎn)生商品房銷售面積和銷售額同期下降且銷售額下降幅度小于銷售面積的情況。當(dāng)然，這里只分析了商品房銷售面積的變化，還未加入同期新開工已完工以及在建未完工的商品房面積，并不能完整說明問題，這也造成了對(duì)安徽省房地產(chǎn)情況的分析結(jié)果與上文所分析的全國房地地產(chǎn)分析結(jié)果不相一致的的結(jié)果。同時(shí)，影響房地產(chǎn)銷售以及庫存的因素是多方面且復(fù)雜的，本文只是初步分析，具體結(jié)果還需深入研究。

六、結(jié)論及建議：

如今一二線城市基本擺脫房地產(chǎn)庫存難題，但三四線城市待售商品房依舊積壓著，政府的宏觀調(diào)控發(fā)揮著主要作用，因此制定出有目的性又可實(shí)現(xiàn)的對(duì)策成了當(dāng)前的首要任務(wù)。由上文的研究分析可以得出，房地產(chǎn)銷售及庫存某種程度上可以歸因?yàn)橄M(fèi)者心理預(yù)期及供求關(guān)系，所以，將“房子是用來住的，不是用來炒的”的觀念灌輸給群眾顯得尤為重要。通過抑制炒房，將房子重新劃為住所性質(zhì)，才能一直樓市過熱和庫存積壓并存的現(xiàn)象。且從以上分析可以得出，不同地區(qū)由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡等具體情況不同，所以樓市行情也相應(yīng)不同，所以具體情況具體對(duì)待，根據(jù)不同地區(qū)具體情況制定對(duì)應(yīng)政策顯得尤為重要。通過理論分析及翻閱文獻(xiàn)分析故選取了國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長，房地產(chǎn)價(jià)格，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入以及人名幣匯率這五個(gè)變量，通過計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)分析其對(duì)我國房地產(chǎn)庫存的影響，結(jié)果表明商品房庫存與商品房價(jià)格、城鎮(zhèn)居民人均收入以及人名幣匯率之間存在著線性回歸關(guān)系，這與一開始的預(yù)測(cè)基本相符，其中庫存與房價(jià)負(fù)相關(guān)，而與城鎮(zhèn)居民人均收入以及人名幣匯率負(fù)相關(guān)。這與現(xiàn)實(shí)生活中的主觀感受并不相符，通過分析，其中可能和消費(fèi)者心理預(yù)期有關(guān)，由于房價(jià)升高，消費(fèi)者認(rèn)為房地產(chǎn)有升值潛力，故增加購買，庫存降低。人均收入升高，消費(fèi)者轉(zhuǎn)而投向風(fēng)險(xiǎn)更大的期貨及股票類投資，庫存降低。人名幣匯率上升致使消費(fèi)者減少對(duì)國外商品的購買，進(jìn)而轉(zhuǎn)向投資收益穩(wěn)健且相對(duì)較高的房地產(chǎn)。

此外可通過房地產(chǎn)金融解決資金難題，利用房地產(chǎn)信托或房地產(chǎn)基金的方式運(yùn)營地產(chǎn)項(xiàng)目，有助于房企分散單個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，提高收益率。另一方面，可通過房地產(chǎn)金融來改造低效物業(yè)。金融機(jī)構(gòu)發(fā)揮金融的支持作用，打造地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)鏈，助推房地產(chǎn)企業(yè)向輕重資產(chǎn)結(jié)合的模式轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)由單純地產(chǎn)開發(fā)向提供綜合運(yùn)營服務(wù)轉(zhuǎn)型。當(dāng)然，影響房地產(chǎn)的因素是變動(dòng)且復(fù)雜的，其對(duì)策也需要根據(jù)地域特點(diǎn)以及政策變動(dòng)不斷調(diào)整，這只是我們初步研究的結(jié)果，具體還需要我們進(jìn)行更深層次的研究。

[1]溫可.房地產(chǎn)供給側(cè)改革與房地產(chǎn)去庫存探析[J].華北國土資源，2017，(5).

[2]胡祖銓.我國房地產(chǎn)去庫存研究[J].宏觀經(jīng)濟(jì)管理，2016，(4).