房地產庫存影響因素及去化對策研究

俞相成

安徽財經大學經濟學院

一、研究背景：

2016年我國經濟工作主要任務之一是減少房地產庫存積壓，2017年兩會又將房地產去庫存劃為政府工作重點。盡管中央政府以及地方政府都已經制定政策加大房地產去化力度，但是，我國的房地產業(yè)仍存在著一二線城市價格虛高，三四線城市庫存積壓，區(qū)域結構不合理，分化嚴重等問題。 2016年6月21日，安徽省發(fā)布《關于去庫存促進房地產市場穩(wěn)定發(fā)展的實施意見》，提到要通過“推進商業(yè)辦公等非住宅商品房結構調整”等措施，目的是推進商業(yè)地產去庫存。而2017出臺的政策將措施寫得更加具體，要求加強商品住房用地的地價動態(tài)監(jiān)測，確定新建住房價格控制目標。 2017年安徽新增商業(yè)商品房庫存遠高于上海、合肥商業(yè)用房至少要賣3.2年。由此看出，盡管政府不斷出臺相應政策，但由于樓市本身的變動以及庫存量基數(shù)過大，房地產去化壓力依舊巨大。作為經濟增長的推動力之一，規(guī)范健康房地產市場尤為重要。

二、研究思路：

本文的研究思路是在闡述我國目前房地產市場存在的高庫存問題，總結目前己有研究成果，通過定量分析我國房地產庫存的影響因素，檢驗驗證了從以往文獻中總結的各因素與樓市庫存之間的關系。然后以安徽省房地產為例輔助研究，得出初步結論。

三、影響因素的分析

有學者認為，我國樓市的變化主要是宏觀經濟調控造成的，且影響因素較多。但由于實際獲取數(shù)據(jù)難度較大與本文篇幅限制，這里僅選取國內生產總值、商品房價格、城鎮(zhèn)人均可支配收入、人名幣匯率作為自變量進行分析。

1.國內生產總值

國內生產總值是指一個國家或者地區(qū)所有常駐單位在一定時期內生產的所有最終產品和勞務的市場價值。GDP是國民經濟核算的核心指標，也是衡量一個國家或地區(qū)總體經濟狀況重要指標。

2.商品房價格

商品房價格是影響商品房庫存量的一個重要因素，是直接影響房地產銷售面積的變量，與房地產庫存量關系極為緊密，所以也加入模型。

3.城鎮(zhèn)人均可支配收入

房地產去庫存很重要的一點就是提高居民的購買力，城鎮(zhèn)化率很大程度上決定著商品房的購買量。城鎮(zhèn)居民可支配收入決定了其消費支出，從而影響商品房庫存。

4.人名幣匯率

根據(jù)李芳、李秋娟的《人民幣匯率與房地產價格的互動關系——基于2005-2012年月度數(shù)據(jù)的MS-VAR模型分析理論》中的研究成果可得，人民幣匯率與房地產價格相互影響，由需求決定理論可知房產價格決定商品房需求量，進而影響房地產庫存量，所以也將人名幣匯率加入模型當中。

5.其他影響因素

影響我國房地產庫存的因素是復雜的，遠遠不止本文所列舉的。有學者認為，我國樓市的變化主要是宏觀經濟調控造成的，此外，樓市自身屬性也是重要因素。實際影響因素較多，由于實際獲取數(shù)據(jù)難度較大與本文篇幅限制，也歸為其他因素。

政策因素：

自1994年分稅制改革以來，各地方政府為了盡可能提高土地財政收入，便想方設法提高土地租金，房地產公司利潤空間變小，不得不提高銷售價格，進而影響商品房庫存。

人口結構：

人口年齡不同，在消費能力以及購買意向上都存在差異。近年來我國人口老齡化嚴重，勞動人口比例下降，也間接影響商品房購買，進而影響房地產庫存。由于數(shù)據(jù)收集原因，也歸為其他因素。

四、數(shù)據(jù)來源

年份商品房待售面積(Y/萬平方米)國內生產總值(億元)X1 商品房價格(元/平方米)X2 城鎮(zhèn)人均可支配收入(元/人)X3 人名幣匯率(百元)X4。數(shù)據(jù)來源于各年份中國統(tǒng)計年鑒，采集數(shù)據(jù)的區(qū)間為2001年至2015年

五、模型建立及分析

Y代表商品房待售面積

X1代表國內生產總值

X2代表商品房價格

X3代表城鎮(zhèn)人均可支配收入

X4代表人名幣匯率

用計量模型得出Y= C+ C1X1+ C2X2+ C3X3+ C4X4+

通過建立計量經濟學模型以及統(tǒng)計學驗證可得，本文在總結分析前人研究的基礎上，國內經濟增長，房地產價格，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入以及人名幣匯率這五個變量，通過計量經濟學分析其對我國房地產庫存的影響，結果表明與普遍認知和最開始的預測相符，商品房庫存與商品房價格、城鎮(zhèn)居民人均收入以及人名幣匯率之間存在著線性回歸關系。其中庫存與房價負相關，而與城鎮(zhèn)居民人均收入以及人名幣匯率負相關。這與現(xiàn)實生活中的主觀感受并不相符，通過實地調查分析，其中可能和消費者心理預期有關，由于房價升高，消費者認為房地產有升值潛力，故增加購買，庫存降低。人均收入升高，消費者轉而投向風險更大的期貨及股票類投資，庫存降低。人名幣匯率上升致使消費者減少對國外商品的購買，進而轉向投資收益穩(wěn)健且相對較高的房地產。當然，影響房地產的因素是變動且復雜的，這只是我們初步研究的結果，具體還需要我們進行更深層次的研究。

由于缺乏完整數(shù)據(jù)來源，本文只收集到了安徽省2015年1月至2017年4月商品房銷售面積和商品房銷售額的數(shù)據(jù)，并根據(jù)數(shù)據(jù)繪制了折線圖，從圖表中，大致可以看出商品房銷售面積以及銷售額整體呈現(xiàn)上升趨勢，且商品房銷售面積的增長幅度整體高于商品房銷售額的增長幅度。但在2015年11月至2016年4月期間，商品房銷售面積以及銷售額大幅度下降，5月之后開始回升。期間，商品房銷售額的下降幅度要小于銷售面積的增長幅度。初步分析原因，在房價平穩(wěn)上升期間，居民產生更強的購買意向，所以商品房銷售面積以及銷售額呈圖中所示的增長情況，當房價增長幅度較大時，居民轉而將資金投向門檻較低的投資項目，故產生商品房銷售面積和銷售額同期下降且銷售額下降幅度小于銷售面積的情況。當然，這里只分析了商品房銷售面積的變化，還未加入同期新開工已完工以及在建未完工的商品房面積，并不能完整說明問題，這也造成了對安徽省房地產情況的分析結果與上文所分析的全國房地地產分析結果不相一致的的結果。同時，影響房地產銷售以及庫存的因素是多方面且復雜的，本文只是初步分析，具體結果還需深入研究。

六、結論及建議：

如今一二線城市基本擺脫房地產庫存難題，但三四線城市待售商品房依舊積壓著，政府的宏觀調控發(fā)揮著主要作用，因此制定出有目的性又可實現(xiàn)的對策成了當前的首要任務。由上文的研究分析可以得出，房地產銷售及庫存某種程度上可以歸因為消費者心理預期及供求關系，所以，將“房子是用來住的，不是用來炒的”的觀念灌輸給群眾顯得尤為重要。通過抑制炒房，將房子重新劃為住所性質，才能一直樓市過熱和庫存積壓并存的現(xiàn)象。且從以上分析可以得出，不同地區(qū)由于經濟發(fā)展不平衡等具體情況不同，所以樓市行情也相應不同，所以具體情況具體對待，根據(jù)不同地區(qū)具體情況制定對應政策顯得尤為重要。通過理論分析及翻閱文獻分析故選取了國內經濟增長，房地產價格，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入以及人名幣匯率這五個變量，通過計量經濟學分析其對我國房地產庫存的影響，結果表明商品房庫存與商品房價格、城鎮(zhèn)居民人均收入以及人名幣匯率之間存在著線性回歸關系，這與一開始的預測基本相符，其中庫存與房價負相關，而與城鎮(zhèn)居民人均收入以及人名幣匯率負相關。這與現(xiàn)實生活中的主觀感受并不相符，通過分析，其中可能和消費者心理預期有關，由于房價升高，消費者認為房地產有升值潛力，故增加購買，庫存降低。人均收入升高，消費者轉而投向風險更大的期貨及股票類投資，庫存降低。人名幣匯率上升致使消費者減少對國外商品的購買，進而轉向投資收益穩(wěn)健且相對較高的房地產。

此外可通過房地產金融解決資金難題，利用房地產信托或房地產基金的方式運營地產項目，有助于房企分散單個項目的風險，提高收益率。另一方面，可通過房地產金融來改造低效物業(yè)。金融機構發(fā)揮金融的支持作用，打造地產金融產業(yè)鏈，助推房地產企業(yè)向輕重資產結合的模式轉變，實現(xiàn)由單純地產開發(fā)向提供綜合運營服務轉型。當然，影響房地產的因素是變動且復雜的，其對策也需要根據(jù)地域特點以及政策變動不斷調整，這只是我們初步研究的結果，具體還需要我們進行更深層次的研究。

[1]溫可.房地產供給側改革與房地產去庫存探析[J].華北國土資源，2017，(5).

[2]胡祖銓.我國房地產去庫存研究[J].宏觀經濟管理，2016，(4).