我國房地產金融創新面臨的突出問題與對策研究

強子珍

社科院金融專業

我國房地產金融創新面臨的突出問題與對策研究

強子珍

社科院金融專業

盡管房地產金融行業在我國得到了政府相關部門的大力支持，但在其不斷發展及壯大的過程中面臨著新的挑戰及問題，房地產金融行業受到各方面因素的影響：開發渠道小、發展格局單一、結構及地域分布不均勻、法制不完善、專業技術人員稀缺及職業素養等問題。這些現狀或多或少的限制了房地產金融創新的發展。為了研究我國房地產金融創新面臨的突出問題及解決對策，筆者針對我國房地產金融行業創新進行了詳細的分析及探討。

房地產；金融創新；問題及對策

引言

我國房地產金融隨著政府宏觀調控政策的實施受到了不小的影響，為了實現房地產金融的可持續及優化發展，改變現有的方式及發展方向是必然的，創建一個系統全面的經營體系是決定房地產發展的主要因素之一，房地產金融要想得到更好的發展就必須開發各種符合消費者需求的金融產品，為了豐富金融產品結構應開展多種有利潤的業務。結合我國具體國情、關注社會的經濟環境及房地產行業的整體發展方向，是促進房地產金融體系更快更好成長的前提，同時這對提出有效的房地產金融創新措施顯得尤為重要。

1.我國房地產金融創新面臨的主要問題

1.1 房地產金融行業的主導方式滯后

目前我國房地產金融行業主要以傳統的銀行貸款為主，基金、債券及信托等新型金融產品的發展相較于發達其他國家而言還處于滯后階段。而這種滯后對于我國房地產金融行業的發展造成較高的風險，主要風險包括1.資金不足：在房地產金融的發展過程中存在嚴重的資金不足問題，資金不足問題對于房地產金融發展來說無疑是一個定時炸彈，影響著房地產行業的發展及進步；2.門檻較高：房地產行業相關技術及資金要求較高；3.風險較大：缺乏相應的房地產金融避險工具，導致了房地產金融企業在發展中較為單一。

1.2 房地產金融行業的資金規劃不合理

現階段我國房地產金融行業籌集資金的手段仍較為落后，中國市場大多數人都不看重房地產發展，對于房地產方面的投資力度較小，部分股票、基金等房地產金融產品的發展較為落后，表現的最為顯著的就是房地產的信貸方面問題，導致房地產在銀行中存在份額較大的資金壓力。國家銀行的資金快速掉轉功能面臨著較多問題及困難，現代房地產對金融創新的要求較高，產品的風險較大，導致了部分房地產企業缺乏動力及勇氣參與房地產金融行業的創新，嚴重影響了金融創新的資金投入。

1.3 房地產金融行業的渠道的有限性

我國的房地產相關金融市場主要分為一級市場及二級市場，一級市場的發展速度較快，但在一定程度上缺乏信用度；二級市場發展規模較小，發展空間有限。我國房地產金融市場無法滿足消費者及投資者的需求，房地產金融市場只能尋找依靠銀行資金維持房地產金融面臨的問題，一定程度上阻礙了房地產金融的創新進程。

1.4 房地產金融行業的地產金融缺乏創新人才及創新意識

住房融資工具具有單一性及缺乏創新意識，開辦的住宅儲蓄業務形式較為單一，方式不靈活，彈性較小及業務量小。融資的手續復雜，無法支持居民消費，無法充分發揮巨大的籌資潛力，嚴重影響及制約著住房融資的發展。缺乏大量精通房地產業務、法律及實踐經驗的專業人才，房地產金融方面的人才無法滿足現階段房地產金融業務的客觀需求。

2.房地產金融創新的主要功能及解決問題的對策

2.1 房地產金融創新的主要功能

(1)創造社會福利：房地產金融創新的重要功能之一就是社會福利，社會福利也是房地產金融創新的特色，金融創新為消費者提供了更多產品的種類及優質的服務，房地產金融創新在一定程度上減少了經濟壓力，帶動了消費增長，隨著社會福利的不斷增加，房地產金融的創新也得到了快速的發展；

(2)促進資金流通：房地產金融創新的重要功能之一為促進資金的流通，房地產創新推出了金融工具及金融產品有效的豐富了投資者的選擇，給消費者及投資者提供了范圍較廣的市場產品，使得市場方面的流通渠道及市場金融體系有所增加，減少了投資者的資金使用范圍，有效的節約了成本及減少了資金限制，保證了金融資金的流通；

(3)轉移了風險：房地產金融創新能有效將信用風險及價格風險進行一定程度上的降低，房地產金融創新屬于市場金融轉移風險的必備過程，房地產金融的創新過程也是一個風險分散及轉換的過程，過程中金融創新的具體環節受風險因素較大，控制風險并對風險進行有效轉移。

2.2 我國房地產金融面臨問題的解決對策

2.2.1 加大房地產方面的制度改革

現階段我國房地產價值貨幣化的程度較低，各地區之間的發展不平衡，地區之間的發展具有較大的差異，從全面發展來看，我國城鎮居民住房未能很好的實現貨幣化，導致資金融通難度較大，一定程度上阻礙了房地產金融持續發展的計劃。在實際發展過程中應將依賴單位、住房、單位聯系實物分配的聯系切斷，采用多種不同措施促進居民走向市場去選購符合自己生活需求的住宅，提前制定好住房分配貨幣化后的資金歸集及使用計劃，進一步穩固住房信用消費的資金來源基礎。

2.2.2 加大房地產金融創新產品的科學性

我國房地產金融創新的產品種類較少、質量一般，這種現象一定程度上阻礙了金融創新的發展及進步，房地產行業應在不斷追求利益及發展的過程中加大對金融創新產品的開發及研究力度。房地產可以通過創新金融產品來吸引投資者及消費者的興趣及積極性，促進房地產相關基金、債券及股票等產品的發展，由于投資者及消費者的資金的大量投入不但解決了房地產行業的資金問題，還可以通過延長貸款的期限籌集更多的資金，拓寬了房地產行業的融資渠道。科學性的房地產金融創新產品能有效緩解房地產行業資金短缺問題，為房地產金融創新創造了較大的發展空間。

2.2.3 完善房地產金融的資源優化配置

多個市場組成一個完整的房地產金融市場，在完善及發展一級市場的同時加大二級市場的發展力度。現階段的房地產二級市場存在著許多問題及不足之處，一級市場與二級市場存在著較大的差異性，應不斷完善金融市場的資源優化配置，加強對一級市場的購房貸款抵押，提高房地產開發市場的信譽度，加大對二級市場的開發力度，針對抵押過的相關證券進行交易及流通，減少市場的風險性，為房地產金融創新提供有效保障，提高房地產金融資源的合理配置，不斷發揮房地產金融合理配置的優化作用。

2.2.4 不斷加強資金規劃的合理性

針對房地產金融資金規劃方面應根據長久以來的實踐經驗及發達國家的典型案例進行合理規劃，房地產相關政府管理部門可以采用通過成立房地產貸款擔保委員會的方式對房地產行業提供大量的資金支持，緩解房地產金融行業資金短缺的局面及問題，促進房地產資金的合理規劃程度，房地產金融行業的貸款操作應依靠擔保機構來實現，這一方式的出現是受到社會底層人員較多及居民生活水平有待提高這一因素的影響形成的。如房地產行業可以通過與其他較大規模行業相結合的方式進行資金的籌集工作，盡量將金融方面的問題及困難降至最低，達到資金合理規劃的目的及效果。

2.2.5 提高房地產金融行業專業人才的專業素養

我國房地產行業在不斷的進步及發展過程中應加大對人才的培養力度，市場的良好發展是打造一個完善的房地產金融市場的首要條件；加大對金融創新人才的培養，針對房地產金融行業的專業人員定期組織相關免費培訓活動，不斷提高金融專業人員的專業素養及職業技能，為房地產金融產業發展提供人才資源。

3.結語

為了更好的促進房地產金融創新的發展，還應在金融風險的防范工作方面加大防范力度，在房地產金融市場的發展過程中及時有效及準確的發現、預估金融風險，做好應對風險的準備，促進房地產金融行業的不斷發展及壯大。房地產金融行業的發展在市場中發揮著較為重要的作用，相關政府部門應加大對房地產金融產業創新的支持力度，針對我國房地產金融創新過程中面臨的主要問題進行有效解決，完善房地產金融創新的相應體系及制度，為房地產金融創新行業的發展提供保障，不斷促進房地產金融創新的發展及進步。

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