房地產開發項目全過程管理研究

梁耀強

身份證441228197907014614

房地產開發項目全過程管理研究

梁耀強

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全過程管理是指從需求開發、設計規劃一直到生產建設、經營管理一系列的全生命周期管理，能夠有效控制管理對象的全部問題，降低出現質量問題的概率。房地產開發項目因其商品價格上升過快、房源積壓過大以及空置面積日益增加，成為了社會最關注的的話題。針對該現狀，運用全過程管理可以有效控制房地產需求、設計、建設和經營的過程問題。

房地產；開發項目；全過程；管理

1 房地產開發項目全過程管理研究

1.1 概述房地產開發項目

房地產開發項目，一般是對土地和地上建筑物進行的投資開發建設項目。在我國，依照《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定；房地產開發項目是指在依法取得土地使用權的國有土地上進行基礎設施、房屋建設的項目。

1.2 全過程管理

全過程管理又叫做全生命周期管理，是指管理產品從需求、規劃、設計、生產、經銷、運行、使用、維修保養、直到回收再用處置的全生命周期中的信息與過程。它既是一門技術，又是一種制造的理念。它支持并行設計、敏捷制造、協同設計和制造，網絡化制造等先進的設計制造技術。

1.3 國內房地產開發項目全過程管理現狀

現階段，我國的房地產開發呈現這樣幾個特征：一商品房積壓量大；二空置面積增加；三商品房價格攀升。據2016年中華人民共和國國家統計局國民經濟和社會發展統計公報，全年房地產開發投資25280億元，比上年增長30.2億元，其中商品住宅投資18010億元，增長32.1%，商品房竣工面積58236萬平方米，增長4.3%，商品房銷售面積76193萬平方米，增長23.2%，其中商品住宅69104萬平方米，增長24.7%，全年城鎮固定資產總投資額117414億元，其中房地產投資28543億元，占總投資額的24.3%，房地產稅收占各地區地方稅收的30%，局部城市甚至能達到40%。房地產行業推動經濟發展，拉動內需起到了龍頭作用，是我國現階段經濟發展的支柱產業之一。

2 佛山萬科金御華府項目全過程管理案例研究

通過佛山萬科金御華府項目分析，研究了該房地產開發概況，從項目前期、項目設計、項目施工一直到項目銷售和物業管理等內容。

2.1 策劃項目前期

2.1.2 管理內容。該階段包括市場調查和項目策劃。在市場調查階段，工作內容是：制定《項目策劃大綱》。

2.1.3 項目名稱和參與部門。項目名稱有：項目策劃大綱、概念設計提示、會議紀要匯總、項目土地價值與分析報告、綜合定位報告、項目綜合定位報告、項目市場調查報告、項目經濟可行性分析報告、項目初步營銷報告。參與部門有經營部、策劃部。

2.1.4 注意事項。選擇適合的規則布局、比較建筑類型的投入產出比、匯總各內容初步完成創意定位、針對不同客戶群匯總其消費觀念、價格水平的推廣渠道形式、找到市場缺口，尋找市場依據，分析地價、管理、造價、財務和人力等綜合投入成本，分析銷售價格和收益率的關系，主題、銷售策略推廣

2.2 項目設計管理

2.2.1 管理內容。內容包括：設計草圖、確定設計主題、創意，制作設計任務書，開展技術交底和技術指導，設計VI、推廣主題，確定包裝、策略推廣主題形式，確定裝修風格和建筑風格，核定造價、進度、售價、回報率關系，核定價格高點和折扣率等。

2.2.2 項目名稱和參與部門。項目名稱有：廣告營銷策劃書、銷售活動策劃書、建筑概念設計規劃、項目修改意見以及設計要點書。參與部門有建筑社研究院、經營部、策劃部。

2.2.3 注意事項。及時核算廣告設計、廣告投入、VI設計、導視系統、銷售中心、樓書、展板等設計費用。及時核算開工、開盤、封頂、竣式、入伙等所需費用，包括新聞發布會、展銷會等。

2.3 項目施工管理

2.3.1 管理內容。規劃項目建設工期，明確質量目標，規劃項目資金需求計劃和項目管理計劃。規劃工程項目建設，計劃工程項目管理、項目分包管理、合同管理、項目招標等。

2.3.2 項目名稱和參與部門。項目名稱是：建設規劃報告、建設資金規劃書、工程管理計劃、項目預算管理計劃、參與部門有工程部、經營部、策劃部。

2.3.3 注意事項。施工中需嚴格依據設計規范和施工標準作業，強化施工工序標準作業，深化施工人員、管理人員和技術人員的安全施工意識，防治發生意外傷亡事故。

2.4 項目銷售

2.4.1 管理內容。系統培訓針對建筑知識、銷售知識內容，包括樓盤建設情況、資質情況、五證情況、項目優勢、同類競爭水平、付款方式以及法律手續等。制定置業參考意見，調查目標消費者可支配收入情況、居民消費傾向。

2.4.2 項目名稱和參與部門。項目名稱有項目銷售計劃和基礎知識、銷售總結情況表、項目策劃執行修正案、置業參考規劃書、投資的可行性報告。參與部門有銷售代理公司、策劃部和經營部。

2.4.3 注意事項。應根據實時市場動向，做到適時調整市場營銷計劃、調整銷售技巧和銷售策略。

2.5 物業管理

2.5.1 管理內容。制定物業出租方案，綜合管理物業管理公司的財務、人事問題，運行項目物業管理，包括房屋清潔、房屋產權辦理、社區安防、房屋綠化和保養事項。

2.5.2 項目名稱和參與部門。項目名稱有：項目物業經營計劃、項目服務書、項目管理報告等。參與部門有物理管理公司和地產開發部門。

2.5.3 注意事項。物業服務標準和項目嚴格按照集團的要求執行，確保物業服務的質量。及時跟進房屋、社區內情況變化，做到結合政策，提高物業服務質量。

[1]王妹.AT公司花園小區房地產開發項目全過程管理案例研究[D].燕山大學，2015.

[2]蘇玲.基于活動的房地產開發項目全過程成本管理研究[D].石家莊鐵道大學，2014.

[3]余江.房地產開發項目全過程成本控制研究與應用[D].重慶大學，2007.