我國(guó)房?jī)r(jià)變動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)的影響研究

江 凱

中國(guó)人民銀行海口中心支行

我國(guó)房?jī)r(jià)變動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)的影響研究

江 凱

中國(guó)人民銀行海口中心支行

本文立足于當(dāng)今我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱潮，全面梳理房?jī)r(jià)變動(dòng)對(duì)消費(fèi)影響的財(cái)富效應(yīng)、預(yù)算約束效應(yīng)、替代效應(yīng)機(jī)制和流動(dòng)性約束效應(yīng)，重點(diǎn)分析了我國(guó)福利分房制度終止、貨幣化分房方案全面啟動(dòng)以來(lái)房?jī)r(jià)變動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)產(chǎn)生的效應(yīng)，最后結(jié)合現(xiàn)實(shí)情況提出針對(duì)性建議。

房?jī)r(jià)變動(dòng)；消費(fèi)；影響機(jī)制

一、文獻(xiàn)綜述

(一)在生命周期-持久收入假說(shuō)理論框架基礎(chǔ)上，研究房?jī)r(jià)上漲對(duì)居民消費(fèi)影響。基于生命周期-持久收入假說(shuō)，劉建江等(2005)分析了消費(fèi)函數(shù)中資產(chǎn)總量變化對(duì)消費(fèi)的影響，房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)消費(fèi)影響的財(cái)富效應(yīng)傳導(dǎo)機(jī)制。模擬發(fā)現(xiàn)我國(guó)房?jī)r(jià)上漲具有不可持續(xù)性，家庭為了購(gòu)房和償還貸款壓縮消費(fèi)，居民消費(fèi)明顯受到抑制。段忠東(2015)分析房?jī)r(jià)影響居民消費(fèi)的非線性機(jī)制，認(rèn)為發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲對(duì)居民消費(fèi)產(chǎn)生顯著正向影響。

(二)房?jī)r(jià)變動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)的擠出效應(yīng)分析，居民平均消費(fèi)傾向隨著商品房?jī)r(jià)格的上升而下降。陳健等(2012)在考慮了經(jīng)濟(jì)變量之間的互動(dòng)關(guān)系條件下，基于信貸約束視角研究了房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)消費(fèi)的影響機(jī)制，這種負(fù)向抑制作用隨著信貸市場(chǎng)的完善而減弱。劉建江(2015)認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲會(huì)增加居民財(cái)富，促進(jìn)消費(fèi)增長(zhǎng)，通過(guò)預(yù)算約束效應(yīng)、預(yù)防性儲(chǔ)蓄等渠道抑制居民消費(fèi)，結(jié)果表明房?jī)r(jià)上漲的擠出效應(yīng)成為制約當(dāng)前消費(fèi)的主要因素。

(三)不同區(qū)域、城市或者不同類(lèi)型消費(fèi)者面對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)存在消費(fèi)差異。陳健(2012)使用我國(guó)31個(gè)省市面板數(shù)據(jù)建立聯(lián)立方程分析，研究表明房?jī)r(jià)波動(dòng)會(huì)加重我國(guó)低收入人群住房壓力，導(dǎo)致減少消費(fèi)來(lái)實(shí)現(xiàn)購(gòu)房需求，在一定程度上體現(xiàn)我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡。鄭寧(2016)利用2003-2015年我國(guó)31個(gè)省市數(shù)據(jù)建立反映居民消費(fèi)變動(dòng)的Panel Data模型，結(jié)果表明房地產(chǎn)價(jià)格上漲對(duì)較高消費(fèi)水平和較低消費(fèi)水平都有財(cái)富效應(yīng)和擠出效應(yīng).

二、影響機(jī)制分析

(一)房?jī)r(jià)變動(dòng)對(duì)消費(fèi)產(chǎn)生財(cái)富效應(yīng)。對(duì)于持有一套房屋的家庭而言，由于房屋自用，即使無(wú)法采取變賣(mài)手段來(lái)變現(xiàn)，也可以通過(guò)抵押等手段來(lái)改善流動(dòng)性約束從而提高自身消費(fèi)。對(duì)于擁有兩套及以上住房的家庭來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致家庭財(cái)富水平上升，有房者通過(guò)抵押或者出售房產(chǎn)獲得流動(dòng)性，使得消費(fèi)者未來(lái)的折現(xiàn)收入提高，提高本期或者未來(lái)消費(fèi)能力。

(二)房?jī)r(jià)變動(dòng)對(duì)消費(fèi)產(chǎn)生預(yù)算約束效應(yīng)。對(duì)于租房家庭而言，商品房房?jī)r(jià)上漲會(huì)推動(dòng)房租上漲。租房家庭通過(guò)租房來(lái)滿足住房需求，房租上漲會(huì)導(dǎo)致用來(lái)消費(fèi)的預(yù)算受到擠壓，使得家庭消費(fèi)下降。預(yù)算約束不僅體現(xiàn)在房租的上漲方面，還會(huì)制約水電費(fèi)裝修費(fèi)等生活配套的開(kāi)銷(xiāo)，間接增加這些未來(lái)購(gòu)房者的購(gòu)房成本。

(三)房?jī)r(jià)變化對(duì)消費(fèi)產(chǎn)生替代效應(yīng)。對(duì)于有購(gòu)房意愿的家庭來(lái)說(shuō)，如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲，為了滿足購(gòu)房需求會(huì)將更多的收入用來(lái)儲(chǔ)備，這類(lèi)家庭的替代效應(yīng)會(huì)促使消費(fèi)下降，帶來(lái)的效應(yīng)是負(fù)面的。對(duì)于無(wú)購(gòu)房意愿的家庭來(lái)說(shuō)，會(huì)將更多收入用來(lái)消費(fèi)，此時(shí)房?jī)r(jià)上漲替代效應(yīng)是正向。

(四)房?jī)r(jià)變化對(duì)消費(fèi)產(chǎn)生流動(dòng)性約束效應(yīng)。對(duì)于有房家庭和無(wú)房家庭的影響不同，對(duì)于擁有住房家庭來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲推動(dòng)家庭資產(chǎn)組合價(jià)值上升，在市場(chǎng)銷(xiāo)售景氣階段能變現(xiàn)房產(chǎn)，改善可能面臨的流動(dòng)性約束，有助于改善消費(fèi)能力。對(duì)于無(wú)房家庭而言，房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致家庭流動(dòng)性約束趨緊，對(duì)消費(fèi)產(chǎn)生負(fù)面影響，最后使得消費(fèi)水平下降。

三、影響效應(yīng)分析

(一)商品房?jī)r(jià)格經(jīng)歷3次快速上升，社會(huì)消費(fèi)市場(chǎng)規(guī)模增長(zhǎng)平穩(wěn)。2000年初，中國(guó)福利分房制度終止，貨幣化分房方案全面啟動(dòng)，推動(dòng)商品房市場(chǎng)發(fā)展和價(jià)格上漲。2000-2016年，商品房?jī)r(jià)格經(jīng)歷3次快速上升，第一輪價(jià)格快速上漲在2004年，當(dāng)年上漲17.8%；第二輪房?jī)r(jià)快速上漲在2007年，熱錢(qián)、炒作、人民幣升值等因素影響下，當(dāng)年上漲14.8%；第三輪房?jī)r(jià)快速上漲在2009年，全國(guó)大規(guī)模信貸資金支持下，當(dāng)年上漲23.2%。2000年以來(lái)，我國(guó)社會(huì)消費(fèi)消費(fèi)品零售規(guī)模穩(wěn)步上升， 2016年社會(huì)消費(fèi)品零售總額33.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)10.4%。2000-2016年商品房?jī)r(jià)格經(jīng)歷3次快速上升期間，社會(huì)消費(fèi)市場(chǎng)規(guī)模增速平穩(wěn)。

(二)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出和農(nóng)村居民消費(fèi)支出規(guī)模的差距在擴(kuò)大。2000年以來(lái)，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出和農(nóng)村居民人均消費(fèi)支出總量保持穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)。2000-2016年，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出年均增長(zhǎng)10%，比同期商品房均價(jià)高1.9個(gè)百分點(diǎn)；農(nóng)村居民人均消費(fèi)支出年均增長(zhǎng)11.7%，比同期商品房均價(jià)高3.6個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出增長(zhǎng)速度低于農(nóng)村居民人均消費(fèi)支出，但是由于城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出基數(shù)大，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出和農(nóng)村居民人均消費(fèi)支出總額差距呈擴(kuò)大態(tài)勢(shì)，從2000年的3328元擴(kuò)大到2016年的12949元。

(三)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)步伐緩慢，房?jī)r(jià)上漲對(duì)食品消費(fèi)支出的擠出效應(yīng)最大。我國(guó)居民消費(fèi)支出包括食品消費(fèi)支出、衣著消費(fèi)支出、居住消費(fèi)支出、家庭設(shè)備及用品消費(fèi)支出、醫(yī)療保健消費(fèi)支出、交通和通信消費(fèi)支出、文教娛樂(lè)服務(wù)消費(fèi)支出以及其他消費(fèi)支出等八個(gè)類(lèi)別。2016年，一般性傳統(tǒng)消費(fèi)“衣+食+住”的占比為59%，僅比2000年下降4.2個(gè)百分點(diǎn)，降幅有限，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)步伐緩慢。2000年以來(lái)，商品房房?jī)r(jià)上漲對(duì)居民食品類(lèi)消費(fèi)支出擠出效應(yīng)最大，2016年居民食品類(lèi)消費(fèi)支出占居民消費(fèi)支出的30.1%，比2000年下降了10.2個(gè)百分點(diǎn)。

四、主要結(jié)論及建議

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展并不十分完善，房產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)存在較多約束，居民住房?jī)r(jià)格變動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)的影響機(jī)制并非單獨(dú)起作用，而是綜合發(fā)揮作用。地方政府應(yīng)更多考慮基層勞動(dòng)者利益，充分發(fā)揮稅收再分配調(diào)節(jié)機(jī)能，保證絕大多數(shù)居民有能力承擔(dān)相應(yīng)的房?jī)r(jià)，緩解老百姓購(gòu)房負(fù)擔(dān)過(guò)重問(wèn)題，提升消費(fèi)者信心，激發(fā)消費(fèi)升級(jí)原動(dòng)力和擴(kuò)大消費(fèi)規(guī)模，發(fā)揮居民消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)力。

[1]謝潔玉.中國(guó)城市房?jī)r(jià)與居民消費(fèi)[J].金融研究，2015.6.

[2]袁冬梅.劉建江房?jī)r(jià)上漲對(duì)居民消費(fèi)的擠出效應(yīng)研宄[J].消費(fèi)經(jīng)濟(jì)，2012.9.

江凱，男，1983年9月，研究生，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，研究方向宏觀經(jīng)濟(jì)分析