基于一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的新興房屋租賃模式的思考

張文揚(yáng)

天津?yàn)I海旅游區(qū)投資控股有限公司

基于一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的新興房屋租賃模式的思考

張文揚(yáng)

天津?yàn)I海旅游區(qū)投資控股有限公司

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)一二線城市房屋租賃市場(chǎng)供需矛盾日益凸顯。一二線城市租房人群大多是高校畢業(yè)生，他們沒(méi)有太多的積蓄，假如租房成本太高他們也不能負(fù)擔(dān)，因此企業(yè)應(yīng)該采用新興房屋租賃模式。本文簡(jiǎn)述了房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)存在的矛盾，并分析了幾種新興的房屋租賃模式，希望對(duì)房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展有所幫助。

一二線城市；房地產(chǎn)市場(chǎng)；供需；興房屋租賃模式；思考

1 房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)存在的矛盾

目前，我國(guó)一二線城市的房?jī)r(jià)上漲比較快，這是因?yàn)橐欢€城市的工作機(jī)會(huì)與創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)都比較多，吸引了大量的人才來(lái)此，對(duì)于住房的需求也比較高。另外，在一二線城市中存在著很大一的空閑住房，尤其是在郊區(qū)，大量的空閑住房會(huì)造成土地資源的浪費(fèi)，一二線城市的租房市場(chǎng)供需矛盾日益激烈，怎樣有效的利用空閑住房，就是相關(guān)企業(yè)應(yīng)該重視的問(wèn)題。由供給一方的角度來(lái)看，我國(guó)有耕地面積的約束，可以開(kāi)發(fā)的土地是有限的，這就使得土地開(kāi)發(fā)的成本比較高，并且房屋租賃管理的成本是比較高的，很多有閑置住房的人不愿意出租房屋，這就使導(dǎo)致了大量的住房被閑置。

由需求者的角度來(lái)看，一二線城市住房需求者大多是高校畢業(yè)生，這些人的積蓄是比較少的，并且沒(méi)有能力貸款買(mǎi)房，這就使得畢業(yè)生大多會(huì)選擇租住房屋，而租住房屋的優(yōu)點(diǎn)就是可以把居住成本分?jǐn)偟矫恳粋€(gè)月，高校畢業(yè)生是可以負(fù)擔(dān)的。而缺點(diǎn)就是居住環(huán)境較不穩(wěn)定，很難找到較為合適的房屋，租住房屋的成本比較高。

2 目前新興的房屋租賃模式

2.1 分布式租賃模式

這種租賃模式是由互聯(lián)網(wǎng)投資公司采用股權(quán)融資的方式租賃閑置的房屋，在房子裝修好并配置家具、電器、網(wǎng)絡(luò)等之后，就可以進(jìn)行房屋租賃操作了，這些房屋可以出租給一些白領(lǐng)或者是創(chuàng)業(yè)的人員。大多數(shù)的房屋是根據(jù)原有的房間數(shù)量出租的，有一部分會(huì)將客廳隔為一個(gè)房間，通常情況下每一個(gè)房間出租給一個(gè)人。

分布式租賃模式的優(yōu)點(diǎn)就是可以充分的利用閑置的房屋，降低了傳統(tǒng)租賃模式的時(shí)間成本與租賃成本，利用互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)進(jìn)行租賃操作，可以簡(jiǎn)化房屋租賃的程序，可以大規(guī)模的進(jìn)行房屋租賃操作，投資公司只需要把控好房源就可以提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益?，F(xiàn)階段，采用分布式租賃模式主要有青客、蘑菇公寓等，并且主要分布在一線城市。例如：蘑菇公寓，其主要優(yōu)點(diǎn)就是，租客可以利用官網(wǎng)或者是APP等線上資源來(lái)租住房屋；另外，租客可以采用押一付一的租賃方式，并且是沒(méi)有中介費(fèi)的，這就吸引了大量的租客租賃房屋。

2.2 集中式租賃模式

集中式租賃模式指的就是租賃整棟商業(yè)樓或者是工業(yè)產(chǎn)權(quán)物業(yè)之后在進(jìn)行統(tǒng)一的裝修之后，配置家具、電氣、寬帶等，可以租賃給白領(lǐng)或者是創(chuàng)業(yè)人員。這種租賃模式的優(yōu)點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：首先，可以預(yù)計(jì)房屋的數(shù)量，便于裝修與管理，在投入使用之后的物業(yè)管理也比較方便。其次，吸納資本的能力比較強(qiáng)。在租賃或者購(gòu)買(mǎi)整棟樓房，并進(jìn)行統(tǒng)一裝修過(guò)程中，需要的資金比較多，資金的回收周期比較長(zhǎng)，但是在規(guī)模化投入之后每一戶(hù)的平均成本是比較低的。最后，租客較為集中，便于建設(shè)社區(qū)等。比如：“YOU+公寓”要建立良好的社區(qū)氛圍，以方便年輕人的溝通，但是最重要的問(wèn)題就是房源。在一線城市很難租賃整棟房屋，而長(zhǎng)租公寓需要與酒店、產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，即使是租賃下整棟房屋成本也是比較高的，因而房屋租賃價(jià)格也比較高，很難吸引大量的租客入住。現(xiàn)階段，采用集中式租賃模式的主要有“小米you+”、新派公寓等，主要分布在一些一線城市。

2.3 租售結(jié)合式租賃模式

這種租賃模式是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)推行的，其目的就是要擴(kuò)展房屋銷(xiāo)售的人群。在2017年7月，我國(guó)政府部門(mén)印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》并要求要建立租售結(jié)合的住房制度，從而滿(mǎn)足租房市場(chǎng)的需要。在本次《通知》中明確的表示了要發(fā)揮國(guó)有企業(yè)的帶頭作用，鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)型，在穩(wěn)定租金與租期方面充分的發(fā)揮國(guó)有企業(yè)的帶頭作用。同時(shí)，在本次《通知》中還詳細(xì)的劃分了相關(guān)的政府政策。在土地政策方面，《通知》鼓勵(lì)各個(gè)地區(qū)采用在新建住房項(xiàng)目當(dāng)中建設(shè)租賃房屋等的方式，來(lái)給房屋租賃市場(chǎng)提供房屋。此外，我國(guó)在廣州、深圳等城市進(jìn)行了試點(diǎn)工作。雖然我國(guó)在這些城市已經(jīng)進(jìn)行了試點(diǎn)，但是并沒(méi)有取得預(yù)期的效果，其原因就是相關(guān)政策并沒(méi)有充分落實(shí)，并且住房對(duì)于租戶(hù)的吸引力不夠高。因此，應(yīng)該已經(jīng)房屋租賃的需求確定租賃房屋的建設(shè)規(guī)模，同時(shí)還可以將房屋租售權(quán)力下放給各個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，從而促進(jìn)租售結(jié)合租賃模式健康、穩(wěn)定的發(fā)展。

3 新興房屋租賃模式的優(yōu)點(diǎn)

新興房屋租賃模式不僅可以給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益，還可以帶來(lái)社會(huì)效益?？偠灾屡d房屋租賃模式有以下幾點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：第一，可以滿(mǎn)足高技術(shù)人才的住房需要，給政府的招商引資提供了便利條件，解決了企業(yè)聘用人才之后的顧慮，，還可以充分的利用本地區(qū)的閑置房屋，增加本地區(qū)居民的收入，同時(shí)還可以帶動(dòng)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。第二，可以將房屋租賃與居住證制度、戶(hù)籍制度結(jié)合起來(lái)，方便了對(duì)常住與流動(dòng)人口的管理，社區(qū)人口信息采集系統(tǒng)可以與租賃公司租住信息系統(tǒng)連接起來(lái)，從而加強(qiáng)對(duì)流動(dòng)人口的管理。第三，有效的制約了一二線城市的“群組”問(wèn)題，不僅可以?xún)?yōu)化租客的居住環(huán)境，還可以規(guī)范房屋租賃行為，提高了安全性。第四，補(bǔ)充了保障性住房的缺口，采用市場(chǎng)化的手段可以有效的解決一二線城市購(gòu)房困難的問(wèn)題。第五，加深了基層黨組織的建設(shè)。通過(guò)新興房屋租賃模式，可以把企業(yè)與社區(qū)有效的結(jié)合起來(lái)，促進(jìn)了社區(qū)的黨建工作，壯大了社區(qū)的黨員隊(duì)伍，對(duì)于組織黨員活動(dòng)等是有利的。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在一二線城市房屋租賃市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)不平衡，很多的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)都開(kāi)始創(chuàng)新房屋的租賃模式，調(diào)整了房屋租賃市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)。為了促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展，應(yīng)該采用新興的房屋租賃模式，給人們提供優(yōu)質(zhì)的租房服務(wù)。

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[2]宋勃, 雷紅.銀行信貸沖擊與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)：1999—2014——基于我國(guó)一、二線城市面板數(shù)據(jù)分析[J].財(cái)經(jīng)科學(xué), 2016(5)：12-19.

[3]王天竹.基于商品住宅購(gòu)買(mǎi)者意愿的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策略研究[D].哈爾濱理工大學(xué), 2016.