基于一二線城市房地產市場供需的新興房屋租賃模式的思考

張文揚

天津濱海旅游區投資控股有限公司

基于一二線城市房地產市場供需的新興房屋租賃模式的思考

張文揚

天津濱海旅游區投資控股有限公司

隨著經濟的發展，我國一二線城市房屋租賃市場供需矛盾日益凸顯。一二線城市租房人群大多是高校畢業生，他們沒有太多的積蓄，假如租房成本太高他們也不能負擔，因此企業應該采用新興房屋租賃模式。本文簡述了房地產租賃市場存在的矛盾，并分析了幾種新興的房屋租賃模式，希望對房屋租賃市場的發展有所幫助。

一二線城市；房地產市場；供需；興房屋租賃模式；思考

1 房地產租賃市場存在的矛盾

目前，我國一二線城市的房價上漲比較快，這是因為一二線城市的工作機會與創業機會都比較多，吸引了大量的人才來此，對于住房的需求也比較高。另外，在一二線城市中存在著很大一的空閑住房，尤其是在郊區，大量的空閑住房會造成土地資源的浪費，一二線城市的租房市場供需矛盾日益激烈，怎樣有效的利用空閑住房，就是相關企業應該重視的問題。由供給一方的角度來看，我國有耕地面積的約束，可以開發的土地是有限的，這就使得土地開發的成本比較高，并且房屋租賃管理的成本是比較高的，很多有閑置住房的人不愿意出租房屋，這就使導致了大量的住房被閑置。

由需求者的角度來看，一二線城市住房需求者大多是高校畢業生，這些人的積蓄是比較少的，并且沒有能力貸款買房，這就使得畢業生大多會選擇租住房屋，而租住房屋的優點就是可以把居住成本分攤到每一個月，高校畢業生是可以負擔的。而缺點就是居住環境較不穩定，很難找到較為合適的房屋，租住房屋的成本比較高。

2 目前新興的房屋租賃模式

2.1 分布式租賃模式

這種租賃模式是由互聯網投資公司采用股權融資的方式租賃閑置的房屋，在房子裝修好并配置家具、電器、網絡等之后，就可以進行房屋租賃操作了，這些房屋可以出租給一些白領或者是創業的人員。大多數的房屋是根據原有的房間數量出租的，有一部分會將客廳隔為一個房間，通常情況下每一個房間出租給一個人。

分布式租賃模式的優點就是可以充分的利用閑置的房屋，降低了傳統租賃模式的時間成本與租賃成本，利用互聯網平臺進行租賃操作，可以簡化房屋租賃的程序，可以大規模的進行房屋租賃操作，投資公司只需要把控好房源就可以提高企業的經濟效益。現階段，采用分布式租賃模式主要有青客、蘑菇公寓等，并且主要分布在一線城市。例如：蘑菇公寓，其主要優點就是，租客可以利用官網或者是APP等線上資源來租住房屋；另外，租客可以采用押一付一的租賃方式，并且是沒有中介費的，這就吸引了大量的租客租賃房屋。

2.2 集中式租賃模式

集中式租賃模式指的就是租賃整棟商業樓或者是工業產權物業之后在進行統一的裝修之后，配置家具、電氣、寬帶等，可以租賃給白領或者是創業人員。這種租賃模式的優點主要體現在以下幾點：首先，可以預計房屋的數量，便于裝修與管理，在投入使用之后的物業管理也比較方便。其次，吸納資本的能力比較強。在租賃或者購買整棟樓房，并進行統一裝修過程中，需要的資金比較多，資金的回收周期比較長，但是在規模化投入之后每一戶的平均成本是比較低的。最后，租客較為集中，便于建設社區等。比如：“YOU+公寓”要建立良好的社區氛圍，以方便年輕人的溝通，但是最重要的問題就是房源。在一線城市很難租賃整棟房屋，而長租公寓需要與酒店、產業園區進行競爭，即使是租賃下整棟房屋成本也是比較高的，因而房屋租賃價格也比較高，很難吸引大量的租客入住。現階段，采用集中式租賃模式的主要有“小米you+”、新派公寓等，主要分布在一些一線城市。

2.3 租售結合式租賃模式

這種租賃模式是由房地產開發企業推行的，其目的就是要擴展房屋銷售的人群。在2017年7月，我國政府部門印發了《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》并要求要建立租售結合的住房制度，從而滿足租房市場的需要。在本次《通知》中明確的表示了要發揮國有企業的帶頭作用，鼓勵國有企業轉型，在穩定租金與租期方面充分的發揮國有企業的帶頭作用。同時，在本次《通知》中還詳細的劃分了相關的政府政策。在土地政策方面，《通知》鼓勵各個地區采用在新建住房項目當中建設租賃房屋等的方式，來給房屋租賃市場提供房屋。此外，我國在廣州、深圳等城市進行了試點工作。雖然我國在這些城市已經進行了試點，但是并沒有取得預期的效果，其原因就是相關政策并沒有充分落實，并且住房對于租戶的吸引力不夠高。因此，應該已經房屋租賃的需求確定租賃房屋的建設規模，同時還可以將房屋租售權力下放給各個房地產開發企業，從而促進租售結合租賃模式健康、穩定的發展。

3 新興房屋租賃模式的優點

新興房屋租賃模式不僅可以給企業帶來經濟效益，還可以帶來社會效益。總而言之，新興房屋租賃模式有以下幾點優點：第一，可以滿足高技術人才的住房需要，給政府的招商引資提供了便利條件，解決了企業聘用人才之后的顧慮，，還可以充分的利用本地區的閑置房屋，增加本地區居民的收入，同時還可以帶動本地區經濟的發展。第二，可以將房屋租賃與居住證制度、戶籍制度結合起來，方便了對常住與流動人口的管理，社區人口信息采集系統可以與租賃公司租住信息系統連接起來，從而加強對流動人口的管理。第三，有效的制約了一二線城市的“群組”問題，不僅可以優化租客的居住環境，還可以規范房屋租賃行為，提高了安全性。第四，補充了保障性住房的缺口，采用市場化的手段可以有效的解決一二線城市購房困難的問題。第五，加深了基層黨組織的建設。通過新興房屋租賃模式，可以把企業與社區有效的結合起來，促進了社區的黨建工作，壯大了社區的黨員隊伍，對于組織黨員活動等是有利的。

4 結語

綜上所述，在一二線城市房屋租賃市場的供需結構不平衡，很多的互聯網企業與房地產企業都開始創新房屋的租賃模式，調整了房屋租賃市場的供需結構。為了促進住房租賃市場健康發展，應該采用新興的房屋租賃模式，給人們提供優質的租房服務。

[1]汪文忠.我國房地產市場冷與熱的思考[J].廣東經濟,2015(5)：34-35.

[2]宋勃, 雷紅.銀行信貸沖擊與房地產價格波動：1999—2014——基于我國一、二線城市面板數據分析[J].財經科學, 2016(5)：12-19.

[3]王天竹.基于商品住宅購買者意愿的房地產開發策略研究[D].哈爾濱理工大學, 2016.