城鎮化時代我國物流地產行業發展探討

孫庚年

（湖北和信永成投資集團有限公司，湖北 襄陽 441000）

城鎮化時代我國物流地產行業發展探討

孫庚年

（湖北和信永成投資集團有限公司，湖北 襄陽 441000）

城鎮化戰略的實施給物流地產行業的發展創造了新機遇也帶來了挑戰，分析了我國物流地產行業發展現狀，指出了城鎮化時代物流地產的發展方向，提出了城鎮化時代物流地產發展的舉措，以加快建設綠色、環保、節能、智能化物流地產的途徑去推動城鎮化與物流地產行業的互動協調發展。

物流地產；城鎮化；生態；綠色；智能化

1 引言

自2003年美國普洛斯公司進駐中國市場，物流地產在我國受到廣大關注，引發了物流地產投資熱潮。近年來，物流行業以及跨國公司在我國的快速發展，刺激了物流地產的發展。物流地產的發展為城市發展帶來巨大的經濟效益和社會效益，但同時物流地產對土地需求大，如何在新型城鎮化時代契合時代發展的同時創造經濟社會效益，是新型城鎮化時代物流地產行業需要考慮的重要問題。

2 我國物流地產行業發展現狀

我國物流地產發展起步晚且尚不成熟，缺乏系統性的理論知識和實踐指導，呈現出一些不和諧現象。目前我國物流地產行業在發展過程中面臨的主要問題有以下幾個方面：

第一，外資物流地產占據國內物流地產的半壁江山，國內物流地產發展壓力大。最早我國物流地產的興起也是在普洛斯等國外物流地產進駐之后，國外物流產業發展相對國內更加超前，其投資具有一定的前瞻性；另外相對商業地產、住房地產來說，物流地產風險低，收益穩定，國內投資商們在最初階段對物流地產的興趣不大。因此，國內物流地產的發展起步晚，規模分散，與外資物流地產相比實力較弱，競爭壓力大。

第二，物流地產的發展與當地經濟社會的實際情況不相匹配，缺乏科學的調研和規劃。物流地產商在發展物流地產時，會因為以下幾方面的原因，導致物流地產發展定位不明確：（1）2001年以來各級政府紛紛出臺各類政策以促進物流業的發展，包括物流業使用土地的稅收優惠政策，物流園區用地地價參考當地工業用地地價等政策，使得投資商們盲目追求土地面積的大小；（2）地區間的經濟結構、發展水平都不一樣，對物流地產的需求也不一樣，物流地產投資商沒有對市場進行詳盡科學的調研就盲目圈地發展，會導致需要發展物流地產的地區缺乏相應的建設投資，而市場飽和的地區仍在大力發展物流地產；（3）物流地產發展與當地城市規劃發展缺乏一致性，導致交通不暢，物流地產配套設施不齊全，影響物流地產的健康發展。

第三，專業人才短缺問題嚴重。傳統投資商進駐物流地產行業，面臨著對物流園區建設、園區各類系統規劃、設施設備使用維護及信息平臺建設等方面專業化能力不夠的境況，而同時這一行業對具有這些專業化能力的人才還有要了解資本運作、政策協調等能力的要求，然而目前大部分人才都會有各種短板，這也在一定程度上影響了國內物流地產的發展。

3 城鎮化時代物流地產發展方向

新型城鎮化時代對物流地產行業的發展提出了更高的要求，在對國家宏觀政策和市場走向進行分析的基礎上，物流地產未來主要的發展方向包括以下幾個方面：

3.1 生態物流地產

生態文化物流地產是以人與社會、環境和諧的文化為導向，用生態學的基本觀點建立科學的生態思維理論體系為核心競爭力的物流地產開發模式，用文化引領科研、規劃、設計、園林景觀、營銷體系、物業服務進行統籌、科學的開發物流地產項目，以達到物流地產項目即生態園，自然生態園亦屬物流地產項目。

中部（合肥）花木城是生態物流地產發展的一個典型案例。中部（合肥）花木城堅持可持續發展的和諧生態理念，致力于打造“大農業、大市場、大旅游、大文化”全方位的和諧生態區域，現在已經形成一個與現代花木產業相匹配的集多功能于一體的“立體化交易市場”，中部花木城的生態理念是：為適應環保綠化這一人類社會文明發展的需求和國際、國內對花木需求日益增加的趨勢，打破傳統花木市場重其形、輕其魂的建設理念，中部花木城建設成與現代信息產業、會員制度相結合的新型花木市場，中部花木城的旅游會展特色打造經濟產業集群，讓和諧生態在商業平臺上更有效地發揮自身優勢。

3.2 綠色物流地產

在符合建筑美學的前提下，以保障生態系統的良性循環為原則、以循環經濟為基礎、和諧社會為內涵、節能環保技術為支撐，按照綠色森林建筑標準來建立物流地產項目，實現人與自然和諧共存的綠色地產。我國在綠色物流發展過程中，政府也制定了一些政策，2013年《全國物流園區發展規劃（2013-2020年）》中提出物流園區發展的四項原則，其中就有科學規劃、合理布局、整合資源、集約發展的要求。2014年《物流業發展中長期規劃（2014-2020年）》中提出大力發展綠色物流，提出多式聯運、物流園區、農產品物流、制造業物流與供應鏈管理等12項重點工程。

在綠色物流地產的實際運營中，國外的物流地產商領先很多，例如蓋世理公司就一直堅持物流地產的可持續發展，其2007年交付的天津配送中心，白天的照明全部來自屋頂的自然光，采光板為環保的新材料；配送中心安裝有風力發電機和太陽能電池板。這種綠色化的倉儲建設理念是未來綠色物流地產的發展方向。另外，采用高科技設施設備，采用新型環保包裝技術、儲運技術降低損耗率，使用環保型運輸工具，節能減排，減少環境污染也是綠色物流地產發展中重點關注的方面。

3.3 智能化物流地產

智能化物流地產是利用現代4C（即計算機、通訊與網絡、自控、IC卡）技術，通過有效的傳輸網絡，將多元信息服務與智能管理、物業智能托管與安防自動識別技術、物流園區智能化系統集成，為物流園區、物流設施設備的高品質服務與智能化管理提供高技術的智能化手段，以期實現快捷高效的超值服務與管理，提供安全高效的物流經營環境。智能化物流地產具有規模化、網絡化和信息化要求高的特點。物流地產項目的投資量大，隨著物流設施及其服務能力的擴大，會形成一定的網絡效應，而物流設施網絡節點之間的有效連接就需要有效的信息平臺。國務院《關于積極推進“互聯網+”行動的指導意見》、商務部辦公廳《關于智慧物流配送體系建設實施方案的通知》等政策將智能物流作為物流業發展的重點，引發學者關于智能化倉儲和智能化配送等的探討，這也為物流地產行業的智能化發展提供了思路。

4 城鎮化時代物流地產發展舉措

為了確保新型城鎮化時代物流地產行業的發展能契合生態化、綠色可持續以及智能化的發展方向，物流地產行業要做到：第一，緊跟中央、地方的各項政策方針，結合當地的社會經濟發展實際情況，科學合理的規劃物流地產用地，改善“圈地熱”這種不正常現象，合理利用當地的交通條件和其他基礎設施，在當地特色產業的基礎上大力發展物流地產，既能保證物流地產行業的社會經濟效益的持續增長，又能保證新型城鎮化建設不受到阻礙；第二，需要大力引進各類人才、培養物流地產需要的專業人才，以適應新型城鎮化時代物流地產行業對復合型人才的需求。可以考慮企業與學校簽訂協議，將高校作為人才儲備基地，為學生提供實習實踐基地，參與人才培養計劃制定，企業資深人員不定期到高校舉辦講座；同時，企業聘請高校教師或科研機構人員培訓企業員工，提高企業人員的認識和知識技能，培養具有綜合能力的高層次物流地產智能化人才，逐步解決企業人才的短板問題；第三，物流地產企業在自身建設方面，要在中央、地方各級政府的政策支持下建設自身的核心競爭力，完善管理機制，優化業務流程，改善運營模式，使其能在市場上站穩才具有競爭力，才有機會與占據國內物流產業半壁江山的外資物流地產企業一較高低。在物流地產企業自己努力的同時，政府部門不僅僅需要提供合理的政策支持，還應當加大物流基礎設施網絡建設力度，推進綜合運輸體系建設，為新型城鎮化時代新型物流地產的發展提供可能。

可以預見的是，當前國內外經濟形勢十分嚴峻，保持國民經濟的平穩較快發展，已經成為從上到下、從中央到地方的一致目標，復合型發展方向的城鎮產業化將成為城鎮化地產未來發展的主要方向，以綠色、生態及智能化為一體的物流地產將會是未來國民經濟健康平穩發展的一大助力；隨著電子商務和物流行業的發展，物流地產作為地產產業的重要內容，也必將成為國民經濟發展的巨大潛力。中國新型城鎮化時代下的物流地產，不僅是中國地產行業發展和中國優秀地產企業成長的必由之路，同時也是我國保持國民經濟平穩較快發展的重要途徑，相信物流地產城鎮化會為地產產業的發展提供一個更大的舞臺，也會為國民經濟的平穩增長發揮更大的作用。

5 結語

城鎮化是發展經濟的最大引擎，也是地產行業發展的最大潛力，城鎮化跟地產產業的發展密不可分。積極引導物流地產行業的健康發展，高效有序的使用土地資源，能有效的促進新型城鎮化的建設，促進國民經濟的大發展。物流地產行業在城鎮化過程中扮演兩個協調作用：一是要與當地經濟社會發展相協調；二是要與物流產業發展相協調，為物流產業發展提供工作場所和生產場所，實實在在為老百姓解決就業問題，為當地解決物流產業發展問題。

在貫徹落實黨的十八大精神、積極推進十二五規劃以及建設兩型社會的今天，城鎮化建設成為了時代背景下的歷史任務，而伴隨城鎮化建設發展的物流地產行業也將擔負更多的歷史使命和責任，成為助力中國偉大復興的排頭兵，為積極放飛“中國夢”做出更大的貢獻。

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Discussion of Development of Logistics Real Estate Industry in China in Urbanization Era

SunGengnian
(HubeiHexinYongcheng InvestmentGroup Co.,Ltd.,Xiangyang 441000,China)

In this paper,we analyzed the development status of the logistics real estate industry in China,pointed out the direction for its future development in the urbanization era and presented the measures to promote the green,environment-friendly,energy-conserving and intelligentdevelopmentofthe logistics realestate industry in theurbanizationera in China.

logistics realestate;urbanization;ecology;green;intelligent

F294.3

A

1005-152X(2017)05-0045-03

10.3969/j.issn.1005-152X.2017.05.012

2017-04-05

孫庚年（1961-），男，湖北和信永成投資集團有限公司黨委副書記，副總經理，研究方向：企業經營和企業管理,。