從行政法角度淺析小區(qū)“住宅商用”問題 

摘要：住宅是一家人進(jìn)行日常生活的場所，但是住宅使用人為減少經(jīng)營成本，私自改變住宅用途，使其“住宅商用”，不僅影響了周圍居民的生活，也對(duì)政府監(jiān)管造成一定難度。本文通過分析行政法律法規(guī)，淺析小區(qū)“住宅商用”現(xiàn)行行政監(jiān)管所存在問題。

關(guān)鍵詞：行政法；住宅商用；經(jīng)營

中圖分類號(hào)：D923.2文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2095-4379-（2017）05-0253-01

作者簡介：游爽（1991-），女，漢族，四川德陽人，四川大學(xué)，研究生在讀，研究方向：行政法。

住宅本來是用于居民生活居住的場所，但是近些年出現(xiàn)了一些現(xiàn)象：在一些小區(qū)里，有人用自家的客廳開設(shè)了棋牌廳，超市，私房菜館等，雖然這些經(jīng)營模式與市場經(jīng)濟(jì)理念并不相違背，但是卻滋生出許多政府監(jiān)管尷尬并且有些還擾亂了其他居民生活的正常秩序。

一、“住宅商用”的概念

所謂住宅商用是指房屋的所有權(quán)人或者使用人將居住的房屋改變?yōu)樯虡I(yè)用途用以進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)的行為。隨著大批自主創(chuàng)業(yè)者的涌現(xiàn)，其對(duì)經(jīng)營性用房的需求也不斷增加，但是經(jīng)營性用房的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅用房。對(duì)于創(chuàng)業(yè)初期的人來說，減少成本是第一要?jiǎng)?wù)。所以許多創(chuàng)業(yè)者將其創(chuàng)業(yè)地選在位置較好，租金低廉，人口眾多的居民樓內(nèi)。

二、行政法律與法規(guī)等的規(guī)定

（一）對(duì)于住房用途改變使用性質(zhì)的規(guī)定

就成都地區(qū)來說，《成都市物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十八條規(guī)定可以看出行政部門對(duì)住房改變其用途的并未完全禁止，但是給予其限制也不少，第一不能違反相關(guān)法律法規(guī)和政策等規(guī)定，第二充分尊重利害關(guān)系業(yè)主的意見，實(shí)行一票否決制，一旦有一個(gè)利害關(guān)系人不同意其改變住房用途，相對(duì)人便不能改變住房用途。第三，要改變住房用途，還要經(jīng)多個(gè)行政部門的審批。

（二）對(duì)于“住宅商用”工商部門登記的規(guī)定

根據(jù)《個(gè)體工商戶登記管理辦法》第六條規(guī)定，居民住宅不是經(jīng)營場所，所以在很長一段時(shí)間內(nèi)，“住房商用”的經(jīng)營者不能辦理相關(guān)的營業(yè)執(zhí)照。但是根據(jù)2014年《成都市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)成都市企業(yè)住所（經(jīng)營場所）登記管理辦法的通知》擴(kuò)大了經(jīng)營場所的范圍，使得“住宅商用”也能根據(jù)一定要求取得執(zhí)照。

（三）對(duì)于“住宅商用”的限制

根據(jù)《成都市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)成都市企業(yè)住所（經(jīng)營場所）登記管理辦法的通知》的第八條規(guī)定，對(duì)三種情況進(jìn)行了限制。

從此項(xiàng)規(guī)定中也可以看出，主要禁止的經(jīng)營項(xiàng)目是可能會(huì)影響到周圍居民正常生活，對(duì)周圍文化環(huán)境，和社會(huì)安全會(huì)造成重大影響的項(xiàng)目。而對(duì)于一般情況的經(jīng)營活動(dòng)并未嚴(yán)格禁止。

三、從行政法角度剖析“住宅商用”

（一）取締無照經(jīng)營的“住宅商用”經(jīng)營戶

根據(jù)《無照經(jīng)營取締辦法》第九條第三款規(guī)定：縣級(jí)以上工商行政管理部門對(duì)涉嫌無照經(jīng)營行為進(jìn)行查處取締時(shí)，可以行使下列職權(quán)：進(jìn)入無照經(jīng)營場所實(shí)施現(xiàn)場檢查。但是對(duì)于“住宅商用”經(jīng)營戶來說，一般情況經(jīng)營場所要么是自家房屋，要么是出租房，都是居民住宅用房。住宅不受侵犯是《憲法》賦予公民的基本權(quán)利之一，我國法律禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。所以當(dāng)執(zhí)法人員為了檢查而強(qiáng)行進(jìn)入公民住宅時(shí)，他們可能面臨法律的制裁。并且這種執(zhí)法也存在一定難度，這種經(jīng)營成本較小的經(jīng)營形式，查封之后又可隨時(shí)營業(yè)。

（二）行政審批涉及多個(gè)部門

嚴(yán)格而繁雜的行政審批程序是我國計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期遺留下來的行政管理思維，盡管國務(wù)院這些年取消了一大批的行政審批程序，但是行政審批制度并沒有讓群眾滿意。住宅改商用的情況亦是如此。根據(jù)《成都市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)成都市企業(yè)住所（經(jīng)營場所）登記管理辦法的通知》第九條第六款的規(guī)定以住宅申請(qǐng)登記為企業(yè)住所（經(jīng)營場所）的，還需提交業(yè)主委員會(huì)或住宅所在地居（村）民委員會(huì)出具的有利害關(guān)系業(yè)主同意的證明以及規(guī)劃、國土、衛(wèi)生、環(huán)保、消防等行政主管部門審批文件。所以對(duì)于這種“住宅商用”的經(jīng)營戶來說，要想順利進(jìn)行登記取得各個(gè)行政部門的審批文件，符合各個(gè)審批的要求。但一般“住宅商用”的經(jīng)營戶都是小本經(jīng)營，他們寧愿選擇無執(zhí)照非法經(jīng)營也不愿意花錢花時(shí)間整改房屋而讓其符合各個(gè)行政部門的審批要求，然后等待各個(gè)行政部門審批，最后取得營業(yè)執(zhí)照正常營業(yè)。

（三）后續(xù)對(duì)“住宅商用”的監(jiān)管

從行政法角度來說，對(duì)這一塊的監(jiān)管和一般的經(jīng)營用戶的監(jiān)管是統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。但是這種深入小區(qū)的經(jīng)營模式應(yīng)該有自己的一套標(biāo)準(zhǔn)。并且，從實(shí)踐角度來說，這種深入小區(qū)的經(jīng)營戶其分散廣，隱蔽性等特點(diǎn)，為行政執(zhí)法人員的監(jiān)管增加了很大的難度，極有可能形成執(zhí)法真空地帶。

“住宅商用”這一經(jīng)營模式在我們生活的小區(qū)里越來越常見，對(duì)于“住宅商用”的業(yè)主而言具有巨大的商業(yè)利益，使得其不顧后果而鋌而走險(xiǎn)；另一方面，嚴(yán)厲的行政管制反而讓大部分的住宅改商用轉(zhuǎn)到地下不敢見光，這種情況下不僅增加了行政執(zhí)法的難度，也無形中增加了住宅改商用潛在的安全風(fēng)險(xiǎn)（例如污染、消防、衛(wèi)生等問題），新聞中不時(shí)曝光的家庭作坊式的經(jīng)營導(dǎo)致的火災(zāi)和衛(wèi)生安全并不少見，而事后發(fā)現(xiàn)這些家庭作坊都是沒有審批手續(xù)的住宅改商用的非法經(jīng)營個(gè)體。因此，對(duì)于住宅改商用，從行政管制的角度上看，可能監(jiān)督和指導(dǎo)的管理模式比事前嚴(yán)格的審批制度更為有效。

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