從行政法角度淺析小區“住宅商用”問題 

摘要：住宅是一家人進行日常生活的場所，但是住宅使用人為減少經營成本，私自改變住宅用途，使其“住宅商用”，不僅影響了周圍居民的生活，也對政府監管造成一定難度。本文通過分析行政法律法規，淺析小區“住宅商用”現行行政監管所存在問題。

關鍵詞：行政法；住宅商用；經營

中圖分類號：D923.2文獻標識碼：A文章編號：2095-4379-（2017）05-0253-01

作者簡介：游爽（1991-），女，漢族，四川德陽人，四川大學，研究生在讀，研究方向：行政法。

住宅本來是用于居民生活居住的場所，但是近些年出現了一些現象：在一些小區里，有人用自家的客廳開設了棋牌廳，超市，私房菜館等，雖然這些經營模式與市場經濟理念并不相違背，但是卻滋生出許多政府監管尷尬并且有些還擾亂了其他居民生活的正常秩序。

一、“住宅商用”的概念

所謂住宅商用是指房屋的所有權人或者使用人將居住的房屋改變為商業用途用以進行經營活動的行為。隨著大批自主創業者的涌現，其對經營性用房的需求也不斷增加，但是經營性用房的價格遠遠大于住宅用房。對于創業初期的人來說，減少成本是第一要務。所以許多創業者將其創業地選在位置較好，租金低廉，人口眾多的居民樓內。

二、行政法律與法規等的規定

（一）對于住房用途改變使用性質的規定

就成都地區來說，《成都市物業管理條例》第四十八條規定可以看出行政部門對住房改變其用途的并未完全禁止，但是給予其限制也不少，第一不能違反相關法律法規和政策等規定，第二充分尊重利害關系業主的意見，實行一票否決制，一旦有一個利害關系人不同意其改變住房用途，相對人便不能改變住房用途。第三，要改變住房用途，還要經多個行政部門的審批。

（二）對于“住宅商用”工商部門登記的規定

根據《個體工商戶登記管理辦法》第六條規定，居民住宅不是經營場所，所以在很長一段時間內，“住房商用”的經營者不能辦理相關的營業執照。但是根據2014年《成都市人民政府辦公廳關于印發成都市企業住所（經營場所）登記管理辦法的通知》擴大了經營場所的范圍，使得“住宅商用”也能根據一定要求取得執照。

（三）對于“住宅商用”的限制

根據《成都市人民政府辦公廳關于印發成都市企業住所（經營場所）登記管理辦法的通知》的第八條規定，對三種情況進行了限制。

從此項規定中也可以看出，主要禁止的經營項目是可能會影響到周圍居民正常生活，對周圍文化環境，和社會安全會造成重大影響的項目。而對于一般情況的經營活動并未嚴格禁止。

三、從行政法角度剖析“住宅商用”

（一）取締無照經營的“住宅商用”經營戶

根據《無照經營取締辦法》第九條第三款規定：縣級以上工商行政管理部門對涉嫌無照經營行為進行查處取締時，可以行使下列職權：進入無照經營場所實施現場檢查。但是對于“住宅商用”經營戶來說，一般情況經營場所要么是自家房屋，要么是出租房，都是居民住宅用房。住宅不受侵犯是《憲法》賦予公民的基本權利之一，我國法律禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。所以當執法人員為了檢查而強行進入公民住宅時，他們可能面臨法律的制裁。并且這種執法也存在一定難度，這種經營成本較小的經營形式，查封之后又可隨時營業。

（二）行政審批涉及多個部門

嚴格而繁雜的行政審批程序是我國計劃經濟時期遺留下來的行政管理思維，盡管國務院這些年取消了一大批的行政審批程序，但是行政審批制度并沒有讓群眾滿意。住宅改商用的情況亦是如此。根據《成都市人民政府辦公廳關于印發成都市企業住所（經營場所）登記管理辦法的通知》第九條第六款的規定以住宅申請登記為企業住所（經營場所）的，還需提交業主委員會或住宅所在地居（村）民委員會出具的有利害關系業主同意的證明以及規劃、國土、衛生、環保、消防等行政主管部門審批文件。所以對于這種“住宅商用”的經營戶來說，要想順利進行登記取得各個行政部門的審批文件，符合各個審批的要求。但一般“住宅商用”的經營戶都是小本經營，他們寧愿選擇無執照非法經營也不愿意花錢花時間整改房屋而讓其符合各個行政部門的審批要求，然后等待各個行政部門審批，最后取得營業執照正常營業。

（三）后續對“住宅商用”的監管

從行政法角度來說，對這一塊的監管和一般的經營用戶的監管是統一標準。但是這種深入小區的經營模式應該有自己的一套標準。并且，從實踐角度來說，這種深入小區的經營戶其分散廣，隱蔽性等特點，為行政執法人員的監管增加了很大的難度，極有可能形成執法真空地帶。

“住宅商用”這一經營模式在我們生活的小區里越來越常見，對于“住宅商用”的業主而言具有巨大的商業利益，使得其不顧后果而鋌而走險；另一方面，嚴厲的行政管制反而讓大部分的住宅改商用轉到地下不敢見光，這種情況下不僅增加了行政執法的難度，也無形中增加了住宅改商用潛在的安全風險（例如污染、消防、衛生等問題），新聞中不時曝光的家庭作坊式的經營導致的火災和衛生安全并不少見，而事后發現這些家庭作坊都是沒有審批手續的住宅改商用的非法經營個體。因此，對于住宅改商用，從行政管制的角度上看，可能監督和指導的管理模式比事前嚴格的審批制度更為有效。

[參考文獻]

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