新地產(chǎn)未雨綢繆

滕斌圣

在吃盡了房產(chǎn)紅利之后，銀行收縮信貸投放規(guī)模，房企資金鏈又開始面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。于是房企紛紛開始了以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)、健康城市等新業(yè)態(tài)為轉(zhuǎn)型重點(diǎn)的發(fā)展之路。

2016年的房地產(chǎn)行業(yè)波瀾壯闊，幾乎所有的房企都賺得盆滿缽滿，行業(yè)領(lǐng)頭羊強(qiáng)者愈強(qiáng)。然而，2017年初銀行收縮信貸投放規(guī)模，樓市開年清淡，房企資金鏈面臨著嚴(yán)峻考驗(yàn)，行業(yè)前景一下子變得撲朔迷離。隨著行業(yè)發(fā)展不確定性的增加，只有那些不斷進(jìn)行價(jià)值鏈創(chuàng)新的企業(yè)，才能夠在房市狂飆動(dòng)蕩的環(huán)境中基業(yè)常青。

隨著行業(yè)集中度的提高，房地產(chǎn)行業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢更為凸顯。2016年，房企的發(fā)展之路體現(xiàn)為搶占資源高地，加速規(guī)模突破。房企全年成交達(dá)到有史以來的最高位，10家以上房企的銷售額超過千億元，其中三家大型房企更是超3 000億元。萬科、恒大、碧桂園等傳統(tǒng)巨頭，融創(chuàng)、金地、華夏幸福等新貴，這一年的銷售額增幅都超過了50%。

碧桂園靠著激烈的部門間競爭和“成就共享”激勵(lì)計(jì)劃，業(yè)績表現(xiàn)十分驚人。依靠頻繁并購，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)了快速擴(kuò)張，在一年內(nèi)就完成了從千億元到三千億元的跨越，成為萬科和恒大之后的第三大房企。

雖然業(yè)績的增長為恒大帶來充裕的現(xiàn)金流，但成長的路徑卻是高負(fù)債和杠桿收購，高速規(guī)模擴(kuò)張的背后是高達(dá)90%的負(fù)債率。除了不停地拿地，恒大還在資本市場頻頻收購。“買而不舉”是恒大在資本市場操作的主要手法，往往持股到4.95%便戛然而止，創(chuàng)造出恒大概念、實(shí)現(xiàn)資本溢價(jià)后，便悄然退出。

市場悄然轉(zhuǎn)變，一些房企也早已未雨綢繆，在2016年第四季度的調(diào)控前，就開始積極謀劃新布局。包括碧桂園、華夏幸福、綠地、萬達(dá)等在內(nèi)的諸多房企，以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)、健康城市等新業(yè)態(tài)作為轉(zhuǎn)型的重點(diǎn)。比如華夏幸福運(yùn)用產(chǎn)業(yè)新城理念，創(chuàng)新PPP市場化運(yùn)作模式，實(shí)現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)的升級(jí)。而特色小鎮(zhèn)成為了房企轉(zhuǎn)型的另一個(gè)突破口，開拓了城鎮(zhèn)化增長的內(nèi)生空間。

雖然買入萬科弄得一地雞毛，但通過資本市場的操作，恒大快速完成了地產(chǎn)、金融、健康、文化旅游四大產(chǎn)業(yè)的布局。通過參股進(jìn)入了銀行、保險(xiǎn)、互聯(lián)網(wǎng)金融等全牌照金融業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)了由房地產(chǎn)業(yè)向“房地產(chǎn)+服務(wù)業(yè)”的轉(zhuǎn)型。在地產(chǎn)新業(yè)態(tài)方面，除了主打旅游概念的海花島、主打健康概念的恒大國際醫(yī)院，“養(yǎng)生谷”項(xiàng)目也已全面開工。

如今，代建業(yè)務(wù)漸成規(guī)模，開始成為眾多品牌開發(fā)商轉(zhuǎn)型的重要途徑。由于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的利潤空間收窄，繼綠城、萬科、中海相繼開展代建業(yè)務(wù)后，金地也高調(diào)宣布將拓展到品牌輸出的代建業(yè)務(wù)。隨著房企土地成本、資金壓力日益增大，代建模式能夠?qū)崿F(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營，幫助房企降低成本、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大利潤。

巨大的經(jīng)營壓力下，一向粗放的房企也開始考慮利用互聯(lián)網(wǎng)拓展企業(yè)價(jià)值鏈。通過思維滲透、業(yè)務(wù)拓展，發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)在生產(chǎn)要素配置的優(yōu)化和集成作用，在施工建設(shè)、房地產(chǎn)金融、電子商務(wù)、智慧社區(qū)等方面形成了系列創(chuàng)新模式。

在項(xiàng)目開發(fā)階段，互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)進(jìn)行建筑構(gòu)件的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)與生產(chǎn)，提升運(yùn)營效率，如金地的產(chǎn)品全生命周期質(zhì)量管理。華潤與小米、愛空間合作，華潤提供毛坯房，愛空間為業(yè)主提供裝修解決方案，小米提供智能家居，把家庭裝修當(dāng)作家庭服務(wù)的入口，聯(lián)合開發(fā)商為業(yè)主提供全生命周期服務(wù)。

在項(xiàng)目銷售階段，通過建立互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，與供應(yīng)商、目標(biāo)消費(fèi)群、業(yè)主等群體進(jìn)行信息交流，創(chuàng)新營銷思維和方式。例如，房多多打造的開放平臺(tái)，致力于打破信息不對稱，多方共享大數(shù)據(jù)資源，建立開放共贏生態(tài)圈。

在前途莫測的地產(chǎn)行業(yè)，“互聯(lián)網(wǎng)+”也許能提供一些創(chuàng)新的思路，讓地產(chǎn)老樹發(fā)出新枝。