街區制物業服務融入城市網格化治理問題探究

黃黎平，謝梟鵬，薛尚斌

街區制物業服務融入城市網格化治理問題探究

黃黎平，謝梟鵬，薛尚斌

隨著我國街區制建設的推進，開放式街區的社會治理成為影響社會和諧與穩定的核心問題。要破解這一社會難點問題，亟待實現物業服務與城市網格化治理的融合。研究梳理了物業服務在城市網格化治理中的地位、作用和價值；分析了開放式街區物業服務與城市網格化治理中存在的問題；提出了構建城市網格化治理平臺與物業服務平臺信息共享機制，構建居民委員會與業主委員會融合的街區居民自治組織，構建城市網格化治理服務外包與服務購買制度等建議，以創新多元化社會治理機制，促進社會和諧、穩定、健康發展。

街區制；開放式街區；物業服務；網格化治理

街區物業服務與城市社區網格化治理平臺的緊密融合，是全面貫徹落實科學發展觀、創新社會治理和提高社會服務水平的核心所在。城市社區網格化治理應以物業服務企業為依托、居民需求為導向，整合人口、社會事務、公共服務、民政、衛生、文化以及綜合治理情況等信息和資源，以網格化為切入點、街區物業服務為支撐點，搭建城市社區治理一體化綜合性服務平臺。將街區物業服務融入城市網格化治理是城市社區管理模式的全新思考。其目的是通過街區物業服務企業來建設、維護和共享社區基礎數據，將街區人口、建筑、環境等與社會事務活動關聯的全部信息建立動態數據庫，通過有效整合各級政府和社會資源，為街區居民提供優質、便捷、高效的物業服務。將街區制物業服務融入到城市網絡化管理中，還能有效地協助政府職能部門完善對轄區社會事務的服務監管，提升物業服務企業綜合服務及管理水平，更好地適應我國街區制開放的發展趨勢，構建城鎮街區社會治理與物業服務企業融合的全新發展思路。

一、街區制物業服務融入城市網格化治理的地位及作用

（一）街區物業服務融入城市網格化治理的地位

1.街區物業服務是城市網格化治理的基礎

街區物業服務對象是轄區內各個相對獨立的居民住宅樓棟、大廈，城市網格化治理的范圍則是由這些單元構成的社區、街道乃至整個城市。據統計資料顯示：物業服務面積一般占城市總面積的60%左右。物業服務企業將街區中這些相對獨立的樓棟、大廈進行規范化管理，不僅可以提升城市的品位和形象，還可以對創建衛生城市、宜居城市等起到最直接的積極作用。街區制趨勢下，急需對傳統住宅小區進行全面整治改造，逐步推行開放式住宅群的區域化集中管理模式，通過引入物業服務企業，逐步改善城市面貌和居民居住環境，破解街區制趨勢下數字化、現代化城市建設中全面實施城市網格化治理的難題。

2.街區物業服務是城市網格化治理的延伸

住宅小區是現代城市活動的基本單元，在街區制趨勢下，傳統住宅小區的概念將被打破，居民住宅樓棟、大廈被細小的道路隔離，取而代之的是全新的開放式街區。開放式街區將成為新型城市活動中最基本的單元體，物業服務企業的地位和職責將重新定位。在開放式街區中，需要物業服務企業對街區的經濟、社會、文化等各類活動進行高效組織、協調，由物業服務企業將城市社會事務管理中分散的職能集中起來，承擔或協調政府職能部門對街區內部的文化宣傳、治安管理、防火安全、環境整治等社會事務性工作，填補城市管理中政府在街區人文環境建設和社會環境功能履行等方面的不足，完善和發展城市社區綜合治理［1］。

3.街區物業服務是城市網格化治理的縮影

開放式住宅小區趨勢下，住宅小區的概念將被街區所取代，街區將成為城市化建設的基本單元。街區物業服務成為城市網格化治理的縮影，其職責要求、范圍、內容存在大量交叉，幾乎涵蓋了居民工作、生活的各個方面。其主要目的在于規范城市街區的管理和服務，為城市居民提供有序、舒適、宜居的生活環境。可以說，未來街區物業服務質量是衡量城市社會事務管理水平的重要標志，健全的物業服務體系是開放式街區網格化治理目標實現的重要保證。

（二）物業服務在開放式街區網格化治理中的作用

1.開放式街區物業服務有利于城市網格化治理機制的轉換

開放式街區的物業服務以市場需求為主導，是街區住戶與物業服務企業通過物業服務合同來維系的經營型管理模式。與政府的行政事務管理不同，它是一種市場化、專業化和社會化的經營管理方式。將街區物業服務納入到城市網格化治理體系中，將徹底轉變政府單一的社會事務管理、社會治理模式，構建街區居民自下而上參與和政府自上而下治理的創新模式，減輕政府行政職能部門的負擔，實現政府基層社會事務管理下沉，由直接管理職責轉變為監督服務職能。街區居民從政府服務對象轉變為資源管理的主體，能在開放式街區中真正實現“以人為本”的社會治理模式［2］。

2.街區物業服務是城市網格化治理長效管理機制的保障

開放式街區網格化治理需要建設與管理并重，建立長效管理機制。街區物業服務企業可以充分發揮其專業優勢，實現對街區住戶房產、環境、文化等全方位的服務與管理。在街區居委會和業主委員會雙重監督下，能最大限度實現物業服務企業的使用價值和利益最大化。這是市場經濟體制下，以《物業服務條例》《城市網格化管理辦法》等法律法規為基礎實現城市網格化治理長效管理機制的最基本保障。同時，街區居委會和業主委員會可以與物業服務企業協商訂立相關服務標準和考核制度，確保街區物業服務及城市網格化治理目標的實現。

3.開放式街區物業服務融入城市網格化治理是構建和諧社會的重要保證

街區物業服務追求實現社會、經濟、文化和環境等綜合效益目標。隨著開放式街區建設進一步推進，物業服務企業也將面臨創新發展要求，物業服務功能也將由傳統的建筑實體、環境維護和業主服務等逐步轉化到構建人文環境和社會環境等精神層面。開放式街區物業服務要在 “以人為本”的核心思想下，為街區住戶解決各種實際困難；做好公共秩序維護、防火防盜等，協助政府職能部門進行城市網格化治理；在業主委員會和社區居委會的共同組織下，開展形式多樣的社會文化活動，構建街區新型鄰里關系，創建團結友愛、誠信互助的人文社會環境，引導街區居民樹立環境保護、自我安全防護、健康生活等意識，建設和諧社區。

4.街區物業服務融入城市網格化治理是基層黨建工作開展的基礎

社會主義新時期，我黨必須要加強黨的基層組織建設。在街區制趨勢下，街區的基層黨組織建設是我黨在新時期工作的一個重要內容。街區物業服務企業積極參與黨建工作，不僅僅是成立黨支部，關鍵是要將物業服務企業和街區的黨員同志凝聚在一起，共同建設黨建文化宣傳的基本陣營。通過城市網格化治理與街區物業服務的融合，實現黨建工作與物業服務實踐的結合，將會催生旺盛的生命力和創新力，推進街區物業服務質量和效益的提升，提高服務行業生產力。基于黨建工作視角，建立街區黨支部是具體落實全國黨建工作全覆蓋的思想。黨建文化與企業文化、街區文化的融合是社會主義核心價值觀的重要體現。

二、街區制物業服務融入城市網格化治理的意義

（一）街區物業服務的融入有利于提高城市網格化治理的品質

城市網格化治理將開放式街區住戶由被動治理轉變為主動協同治理。基于物業服務企業為基礎平臺的開放式街區網格劃分，有利于政府職能部門全面掌控網格信息，及時發現并隨時監控社會風險事件，是一種低成本防患于未然、及時處理問題的方式。以物業服務為基礎的開放式街區網格化治理將實現由管理到服務的轉變，以物業服務企業融入街區網格化治理為社區建設的著力點和突破口，著力打造秩序井然、環境舒適和服務一流的新型城市社區，對方便街區居民生活、重塑城市形象、提升城市網格化治理品質具有積極意義。

（二）物業服務融入城市網格化治理有利于降低開放式街區的社會治理成本

實現街區物業服務與城市網格化治理的融合，是政府主導的城市社區治理模式的創新，有利于大量節省基層社會事務管理組織的人、財、物等資源要素投入。街區物業服務融入城市網格化治理后，開放式街區的物業服務企業可以協助網格員、網格長對網格進行不間斷監察，一旦發現問題可以精準定位、快速派遣、及時處理，大幅度降低政府的社會治理成本。

（三）物業服務融入城市網格化治理有利于提升開放式街區的公共服務水平

開放式街區物業服務融入城市網格化治理后，最重要的優勢就是政府可以及時、準確地發現問題和處理問題。這對于政府提升城市社會治理水平、增強公共服務能力尤為重要，可以將問題解決于街區居民投訴的萌芽期。其結果，可使過去政府公共服務的特征由傳統、被動與分散轉變為現代、主動與系統；實現將過去被動應對問題轉變為主動發現和解決問題；實現服務管理對象、過程和評價數字化，提高服務的敏捷性、精確性和高效性；實現發現問題、立案派遣、現場處置、結案總結的規范化服務管理標準與流程，提升公共服務能力和水平。

（四）物業服務融入城市網格化治理有利于促使政府與開放式街區居民良性互動

物業服務融入城市網格化治理，對開放式街區建設中出現的人口流動性加劇、居民居家安全保障、街區社會治安維護等諸多問題的解決提供了可靠基礎。政府應構建多元化的新型社會治理方式，充分發揮居民委員會、業主委員會等自治組織以及物業服務企業和街區居民等社會力量，實現街區住戶在城市社區治理中的主動參與，爭做社區治理信息員，協助政府相關職能部門解決街區社會事務活動中人口流動、社會保障和社區治安等問題。其結果，有助于提高街區住戶參與社會治理的積極性，進一步緩解和改善政府與街區居民的關系，實現良性互動。

三、街區制物業服務融入城市網格化治理的價值體現

（一）借用物業服務平臺細化城市網格化治理，實現社會效益最大化

城市網格化治理雖然將開放式街區分為了很多具體和細小的網格，但街區居民眾多，訴求各異，難以協調一致。城市網格化治理可以利用物業服務平臺將社區治理與公共服務細化到每一戶居民，構建城市網格化治理的微觀運作層，并細化落實具體的管理措施與手段，實現開放式街區網格治理信息的上下貫通，最大限度地保障居民的社會利益。通過物業服務平臺細化的城市網格治理將使得社區治理更加細化、服務針對性更強，居民的沖突和矛盾可以得到有效控制，物業服務企業的服務積極性將得到提高。

（二）有效緩解開放式街區帶來的社會矛盾與沖突，提高社區治理的社會價值

物業服務屬于純商業化運營，而城市網格化治理是非營利性質，將營利組織融入到非營利性質的活動中，通過社區非營利方式服務于物業營利方式，可以有效緩解街區居民與物業服務企業之間的矛盾和沖突，物業服務更容易被街區居民理解和接受。開放式街區居民通過物業服務平臺可以享受到更加完善的社區服務，進一步提高其對物業服務的認可度。街區居委會作為政府行政管轄的居民自治組織，代表了多數街區居民的利益，在履行其職責過程中的權威性將有效協調街區居民與物業服務企業之間的矛盾，保證公平、公正和公開地解決社會矛盾與沖突。

（三）實現開放式街區建設中社會資源要素整合，優化社會資源利用價值

物業服務企業作為商業化運作組織，擁有大量的市場資源，城市網格化治理屬于政府行為，擁有公共資源的供給與配置［3］。物業服務融入城市網格化治理，是開放式街區市場資源與公共資源的有效整合，將改善社會治理資源整合與利用不足的現狀，創新構建市場資源與公共資源有效融合的新型城市網格化治理體系［4］。

（四）完善社會治理體系，提高開放式街區社會治理效能價值

將街區物業管理融入城市網格化治理，是完善社區治理體系的有效方式，是開放式街區建設、城市網格化治理的理性選擇，是提高街區社會治理效能的有效途徑。將物業服務與城市網格化治理融合，引入更多的街區居民、民間組織等力量參與到社區治理中，是社區治理結構優化的必然選擇。通過政府與民間組織的相互協作，將逐漸強化社區自治主體、物業自治主體和物業服務主體的相互合作，改變當前社會治理的僵局，實現社會治理結構優化，增強街區居民對社會治理活動的關注與參與，提高社會治理效能。

四、街區制物業服務與城市網格化治理融合存在的問題

在街區制趨勢下，政府行政職能的街區管理將由直接提供逐步轉變為間接促進、正確引導的社會化方式。在物業服務市場化、社會化的今天，政府的服務管理職能已經有了很大轉變，但在面臨開放式街區社區治理這一問題上仍然存在諸多隱患，不利于開放式街區建設推進，不利于城市社區網格化治理，不利于物業服務企業創新發展。具體而言，主要體現在以下幾個方面。

（一）物業服務與居民委員會的主管部門不同

街區制模式下，街區管理組織機構是居民委員會，其上級主管部門是民政部，資金來源主要依靠政府財政撥款，并以社區服務收入為補充。居民委員會屬于居民自治組織，主要職能是協助政府職能部門完善城市管理相關工作，并對轄區內居民提供公共服務和其他經營性服務。物業服務企業的主管部門是城鄉建設部，依據《中華人民共和國物權法》《物業管理條例》，在業主委托下完成物業的維護與服務，依據物價局審核的收費標準收取費用，為業主提供商業性服務及日常事務性管理工作，保證業主良好的居家環境和生活條件，屬于市場行為。兩者之間互不隸屬，其行政主管部門各不相同，服務性質各異，在面對同一服務問題時，立場不同必然引起矛盾。

（二）物業服務與社區組織的管理目標存在沖突

社區組織是為城鎮居民提供公共服務的自治組織，物業服務是在業主委員會的授權下實施其服務項目，與社區組織的治理目標不同，具有一定的強制性［5］。現有物業服務中，業主的權益幾乎得不到有效保證，兩者之間矛盾重重。開放式街區建設需要不斷提高居民的自我約束能力，才能更好保障街區居民的合法權益。物業服務與社區管理目標不一致，在沒有行政干預和約束下，物業服務與社區管理之間很難融合，物業服務融入城市社區治理面臨較大困難。

（三）物業服務與城市網格化治理信息渠道不同

街區制城市網格化治理需要政府職能部門隨時掌控街區居民信息，但由于社區面積大、人員多而雜，網格圓、網格長、社區工作人員缺位，很難及時準確獲取社區居民的各種需求和相關信息。物業服務企業與社區居民聯系緊密，相互直接接觸交流，對基礎性信息資料掌握較為容易且全面。兩者信息來源渠道不同，要想實現兩者之間很好地溝通、協調和配合存在一定難度，在某些具體問題上的合作也總是流于形式。物業服務與城市網格化治理信息不對稱，極易導致街區社會治理無法細化落實，一些具體問題無法得到根本解決。

（四）物業服務缺乏必要的市場監督與管理

物業服務市場起步較晚，市場成熟度遠遠不能滿足街區制建設要求。政府市場監督與管理制度供給不足導致物業糾紛不斷，社會矛盾加劇。開放式街區建設必須對物業服務的市場主體、市場行為、職責范圍重新規范，并完善相關法律法規等配套措施，真正滿足開放式街區城市社區治理以及物業服務企業發展的需要。開放式街區物業服務市場監管需要對現有的業主委員會制度、物業服務準入制度和物業產權制度等進行修訂，構建完善的物業服務市場監管機制。

（五）物業服務在城市社區網格化治理中存在多頭管理

在街區制社區網格化治理中，政府職能部門的部分公共性服務應由物業服務企業承擔，包括社區治安管理、文化宣傳教育等公共管理活動。政府是城市社區網格化治理的主導者，但缺乏對物業服務企業的統一管理。多頭管理導致對物業服務企業的監督與指導效率低下。物業服務企業承擔部分社會治理工作，也會導致運行管理成本上升，與物業服務企業市場經營目標出現背離。

五、街區制物業服務與城市網格化治理融合的對策及建議

（一）構建城市網格化治理平臺與物業服務平臺信息共享機制

一是將物業服務企業接入城市網格化治理平臺。明確物業服務企業參與社會治理的主管部門，將物業服務基本信息接入城市網格化治理平臺，構建政府社會治理、街區居民自治與物業服務組織協助的新型社會治理信息系統，實現三方信息資源共建共享［6］。二是推動網格化治理信息與政府職能部門平臺互聯。城市網格化治理信息與政府各職能部門之間，應設置功能、信息流轉等方面的相應接口，實現城市網格化治理信息與政府職能部門業務信息互聯互通。完善街區治理信息數據，形成城市網格化治理統一、及時和共享的信息數據庫［7］。三是建立物業服務企業信息共享的激勵與約束機制。理清物業服務企業參與城市網格化治理信息資源共享的成本與收益，在比較單獨運行成本與信息資源共享成本差異后，通過信息資源共享績效評估與考核，以合理的財政補償方式對物業服務企業信息資源共享行為進行激勵。

（二）構建居民委員會與業主委員會融合的街區居民自治組織

一是將居民委員會與業主委員會融合為街區居委會。城市網格化治理的基層組織結構為：街道辦事處→社區居民委員會→物業服務企業+業主委員會→業主。街區制趨勢應創新社區治理模式，搭建街道辦事處→街區居民（業主）委員會→物業服務企業→居民（業主）的新型模式，構建新型街區居民（業主）委員會自治組織。二是明確街區居委會管轄范圍及職責。街道辦事處作為社會事務管理基層單位，應按照開放式小區建設要求，重新規劃街區居民（業主）委員會管轄范圍，按照街區制要求進行地塊劃分，實現轄區全體居民（業主）自治，履行相關職責、行使相關權利。三是修訂街區居民（業主）委員會選舉制度。重新修改社區居民委員會選舉辦法，在候選人提名上強化業主概念，將業主納入候選人范疇，街區居委會成員候選人一般要求為本社區居民或業主。

（三）構建城市網格化治理服務外包與服務購買制度

一是建立政府社會治理部分外包物業服務企業制度。政府可以通過服務外包與服務購買的方式，來解決街區公共資源投入不足問題，提高政府社會治理效率。對街區市政設施維護、污水處理、環衛清掃、綠化養護等都可以通過服務外包方式解決，將民間資本引入到城市社會治理是提高政府管理水平和效率的有效途徑。二是完善城市網格化治理中物業服務企業選聘制度。街區制社會治理對物業服務項目及內容將進一步擴大，需要選擇專業社會服務機構參與。街區居民委員會應對轄區社會服務項目進行細化、分解，依托區（縣）政府公共資源交易中心，通過分包項目公開招標方式選聘物業服務企業。三是街區居民委員會應加強對物業服務企業的監管。街區居民委員會應加強對物業服務企業的監管，履行原業主委員會的全部職責，包括服務質量監督、考核，物業企業引入、退出機制，大修基金使用審查，廣告費、公用建筑租金、停車位收費等收益監管。

六、結束語

街區制建設需要將物業服務融入到城市網格化治理體系中，是城市社區基層治理組織結構的變革與創新。開放式街區的物業服務作為一種準公共產品，需要政府積極介入才能保證和諧社區構建。物業服務企業是開放式街區社會治理的基礎。專業化組織承擔街區公共服務。統籌街區物業服務是構建和諧社區的關鍵。開放式街區建設亟須實現政府主導的城市網格化治理與物業服務深度融合。

[1]陶振.城市網格化管理：運行架構、功能限度與優化路徑：以上海為例[J].青海社會科學，2015（2）.

[2]陳榮卓，肖丹丹.從網格化管理到網絡化治理：城市社區網格化管理的實踐、發展與走向[J].社會主義研究，2015（4）.

[3]楊光飛.行政主導下的社會管理創新：實踐觀察與政策反思：以網格化管理為例[J].黑龍江社會科學，2015（5）.

[4]黃安心.融入社區治理：物業管理服務邁向成熟的希望之路[J].湖北社會科學，2013（1）.

[5]寇曉燕，張居盛.社會協同視角下的物業管理困境與化解[J].求索，2013（1）.

[6]孫柏瑛.網格化管理模式再審視[J].南京社會科學，2015（4）.

[7]劉少杰.網絡化時代的社會治理創新[J].中共中央黨校學報，2015（3）.

（編輯：唐龍）

F299.2

A

1673-1999（2017）08-0044-04

黃黎平（1974—），男，重慶科技學院工商管理學院副教授，研究方向為社會經濟問題、社會治理理論；謝梟鵬（1975—），男，重慶科技學院招標辦公室副教授，研究方向為社會管理問題、社會治理理論；薛尚斌（1989—），男，四川三河職業學院經濟管理系講師，研究方向為社會治理理論。

2017-06-28

2016年重慶市教育委員會人文社會科學研究項目“居民小區物業管理在城市網格化治理中的價值研判”（16SKGH200）。