“租購?fù)瑱?quán)”指什么

對話嘉賓：

袁華之全國律師協(xié)會建設(shè)工程與房地產(chǎn)專業(yè)委員會副主任

朱建岳北京觀韜中茂律師事務(wù)所合伙人

趙占領(lǐng)北京志霖律師事務(wù)所副主任

謝 挺廣東國暉律師事務(wù)所合伙人

習(xí)近平總書記在黨的十九大報告中再次強(qiáng)調(diào)“房子是用來住的、不是用來炒的”。十九大代表、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽表示，將按照習(xí)近平總書記提出的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。他透露，正在做的一項工作是加快研究和制定住房租賃管理條例，下階段住房租賃管理條例和住房銷售管理條例或?qū)⒎謩e出臺。而無論以何種形式出臺，“租購?fù)瑱?quán)”已成住房租賃條例中最惹人關(guān)注的亮點。

租購?fù)瑱?quán)可以降低購房需求

記者：住建部透露，通過立法，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇。“租購?fù)瑱?quán)”提法的背景是什么？旨在解決哪些現(xiàn)實問題？

謝挺：在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革大背景下，“租購?fù)瑱?quán)”的提出是我國購租并舉的住房制度的一個配套政策。黨的十九大提出讓全體人民住有所居。實現(xiàn)“住有所居”的小康夢，住房租賃市場已經(jīng)是打造多層次住房結(jié)構(gòu)、多角度保障不同群體的住房需求一個關(guān)鍵組成部分。長期以來，租房者在城市生活中常常處于弱勢地位，租賃權(quán)益得不到強(qiáng)有力保障，主要表現(xiàn)在社會醫(yī)療養(yǎng)老、教育等公共福利上與本地市民存在差異。

“租購?fù)瑱?quán)”的提出旨在讓租房者公平享受社會公共福利。改變租房者的弱勢地位，改變傳統(tǒng)觀念里只有購房才是城市“新居民”的觀念。購房跟租房沒有差異的時候，住房租賃市場就成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、平抑房價的一劑良方。

朱建岳：國家提出的“租購并舉”，是建立房地產(chǎn)長效機(jī)制的一項重要措施。國內(nèi)房地產(chǎn)價格快速上漲帶來的“泡沫”急劇膨脹，給國家金融安全和社會穩(wěn)定帶來了威脅。

袁華之：“租購?fù)瑱?quán)”旨在保障大中型城市不斷流入人口尤其是新市民作為房屋承租人的權(quán)利，使其住有所居，并以住房為中心形成相對穩(wěn)定的生產(chǎn)生活關(guān)系。

趙占領(lǐng)：這些年房價在不斷調(diào)控中持續(xù)上漲。只有當(dāng)租房和購房在權(quán)利上(主要是房屋所附帶的公共資源、政策福利)沒有太大差別甚至是相同的時候，民眾對購房的需求才會減弱。

“同權(quán)”指的是相同的公共福利權(quán)

記者：“租購?fù)瑱?quán)”到底是指什么？它會帶來哪些改變？

朱建岳：“租購?fù)瑱?quán)”似乎是媒體曝出來的一個概念，源于今年7月出臺的《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，其中有“保障租賃雙方權(quán)益，支持租賃居住方式。賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)”。

謝挺：“租購?fù)瑱?quán)”是指通過立法，明確租賃當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買方居民享有同等待遇。

“租購?fù)瑱?quán)”一方面刺激租房市場，吸引更多的社會資本進(jìn)入住房租賃領(lǐng)域，增加租賃住房的供給，緩解住房壓力，保障民生，從而起到穩(wěn)定房價緩解土地供應(yīng)壓力的作用。另一方面，全面普及可增強(qiáng)大中城市尤其三四線城市的人口吸納能力，拉動城市消費經(jīng)濟(jì)增長，提高城市人口紅利。

趙占領(lǐng)：“租購?fù)瑱?quán)”中的“權(quán)”，是指附加在房屋上的公共福利。有關(guān)“租購?fù)瑱?quán)”的立法，有可能通過修改現(xiàn)有的一些立法與政策，消除租賃房屋和購買房屋所存在的對公共資源享受的差異而實現(xiàn)。

但是，租賃房屋者取得的是使用權(quán)，而購買房屋取得的是所有權(quán)，這兩種權(quán)利在法律上、法理上都不可能是完全相同的。按照物權(quán)法，所有權(quán)包含占有、使用、收益和處分這四種權(quán)能。租賃所獲得的僅僅是使用權(quán)，而且這種使用權(quán)還帶有一定的限制，比如對使用時間和轉(zhuǎn)租的限制。