牌都沒摸全，聯合辦公市場就要洗牌了？

溫二爺

聯合辦公無疑是一個正處在風口上的行業。從2015年開始，各路聯合辦公運營商們如穿花蝴蝶般展開了一系列的合作、融資、并購，有新的玩家不斷入場，也有人被潮水拍死在沙灘上，落寞離場。

聯合辦公的市場空間究竟有多大？

根據克爾瑞發布的《聯合辦公2017半年報》顯示，2017年1—7月份，聯合辦公市場共發生12筆融資，相比去年下半年的18筆略有放緩，其中僅優客工廠一家上半年就完成了總計14億元的融資（不包括8月的12億Pre C輪）。在聯合辦公行業不斷“吸金”的同時，有個根本問題始終沒人能說清楚：聯合辦公的市場空間究竟有多大？

有人這樣計算，中國每年平均新注冊企業的增速為27%，則2017年預計將有652萬新企業進入市場，以此計算，聯合辦公的市場需求潛在規模將達到30000億。對比目前聯合辦公僅為54.7億的市場供給，30000億的數字的確大的讓人覺得不太真實。

所以有人給出了另一個數字——2000億。他認為：“以后辦公的人和辦公的承載物，三分之一的寫字樓依賴者都會進入各種各樣的聯合辦公社區里去。根據數據統計，到2020年，大概有三億平米的商辦面積，如果把每平方米的年產值規模算到4000塊。那么，1/3變成聯合辦公，大概就是2000多億規模的生意?！弊龀錾鲜鲇嬎愕倪@個人叫毛大慶。

不久前，聯合辦公品牌優客工場與方糖小鎮正式對外宣布達成戰略合作。雙方將互換部分股份并成立新的合資子公司，新公司董事長將由優客工場董事長毛大慶兼任，而CEO則由方糖小鎮CEO萬里江兼任。一石激起千層浪，聯合辦公又一次成為話題的焦點。

更早些時候，有一篇關于潘石屹殺入聯合辦公的文章在坊間廣泛傳播，它所表達的中心思想是：聯合辦公有上千億的體量，潘石屹很精明，在房地產市場進入下半場的當口，以All in的姿勢進入了聯合辦公戰場，并主動掀起價格戰。由于小潘不惜虧本割肉搶占市場，從而掀起了聯合辦公江湖的“洗牌”，業內眾人將不敵，明年年底分勝負。

梳理此文的核心邏輯，大概有兩點。其一，房地產市場躺著賺錢的黃金時代一去不復返，而聯合辦公是一個至少千億級別的大市場，是為新產業、新風口；其二，價格戰必將導致大洗牌，且以潘石屹為代表的“砸錢速勝派”將很快取得最終的勝利。

對于上述觀點，二爺認為，對聯合辦公市場千億級體量的判斷是靠譜的，這與毛大慶等諸多聯合辦公業內大佬，以及各研究機構得出的結論基本一致。但關于“洗牌”的第二點邏輯卻值得商榷。

聯合辦公市場談“洗牌”為時過早

任何行業，任何時間點，“洗牌”倆字總是能夠迅速引起關注，因為它即代表著風險，也意味著機遇：人人都擔心洗牌會帶走既得利益，人人又都對洗牌心存期望，說不定會摸到一張王牌。我們便從“洗牌”二字談起，首先，洗牌是為了什么？

顯然，洗牌行為一定是發生在當下局面的舊系統之中，而洗牌的目的則是要建立一套新的秩序。

二爺認為，在眼下仍處于早期的聯合辦公市場談“洗牌”是沒有任何意義的。原因在于，任何早期市場都意味著，快速成長，激烈變化，所謂的秩序在此階段是一個“絕對變量”，洗牌后的秩序甫一建立，市場又變了，就如同一桌人牌都還沒摸全，要再去洗牌嗎？無限循環洗牌嗎？這樣的洗牌又有何意義？所以在類似聯合辦公一樣的早期市場，洗牌是一個偽命題，任何“以洗牌的方式建立秩序”的論斷都是在耍流氓。

于是，新的問題產生了：聯合辦公市場是否還處在早期？上文提到，市場普遍認同聯合辦公有千億級的體量（2000億是比較客觀的），那么拿聯合辦公2000億的數字與目前54.7億的市場供給相對比，得出結論：早期。

另一方面，從市場區域分布上來看，聯合辦公的落地仍主要集中于北上廣深等一線城市，而其他區域，特別是武漢、成都、西安等中西部經濟較為活躍的城市，還是聯合辦公的荒原，僅在2017年上半年才開始萌芽，因此得出結論：早期。

最后，從2016年到2017年上半年，聯合辦公共計發生了至少40企融資事件，且單筆融資金額節節攀升，這是一個還在愉快的拿錢的市場，得出結論：早期。

在一個早期市場，為何會有關于“洗牌”的討論？背后其實是這樣一個問題：聯合辦公究竟是企業服務生意還是房地產生意？

在房地產邏輯鏈條里，位置、地價、房價、面積、租金、物業是幾個核心關鍵詞。按照房地產的邏輯，位置越好，地價越高，面積越大，房價就越高，租金就越貴。于是，拼低價，拼物業，依靠價格戰，的確是能夠獲得市場。但從2016年開始，房地產商“躺著賺錢”的上半場已經成為歷史，房地產開始金融化和服務化，特別是服務成為了這個行業極為重要的因素。

對聯合辦公這個同樣依托于“空間租售”的行業來說，服務顯然更為關鍵。究其原因，首先是消費群體的變了。早些時候，無界發布了一份90后辦公行為研究報告。報告數據顯示，相對傳統寫字樓和個人工作室，34%的80、90后更青睞聯合辦公。不僅是年輕人的辦公喜好在發生變化，連跨國企業也在逐漸接受聯合辦公這一新模式。世邦魏理仕《2017年亞太區租戶普查報告》顯示，高達64%的受訪跨國企業計劃在2020年以前，引入第三方空間解決方案。

這個時候，消費者問的不再是“你給我的是什么”，而開始成為“你給我的怎么樣？” 特別是越來越多的年輕客戶，想在聯合辦公中獲得的，遠遠不止一張桌子。于是，聯合辦公的企業服務屬性被徹底激活。

因此，聯合辦公運營商們拼的不再僅僅是價格而更多的是服務，“租金”這一充滿房地產色彩的詞匯退居二線。有媒體曾報道，SOHO 3Q一個最便宜的工位，每月“租金”1030元的，這曾在業內引起恐慌，其實大可不必，市場最終要看的是聯合辦公的玩家們能提供些什么服務。

除了基礎服務以外，聯合辦公運營商增值服務能力的重要性愈發凸顯。當按需付費、公共設施、工商管理、人才招聘、財稅服務、金融服務、社群服務等等都開始成為標配，差異化的服務將成為聯合辦公玩家競爭的勝負手。

毫無疑問，企業服務正在變得越來越“智能”，DT和AI時代的到來已經開始影響著包括聯合辦公在內的幾乎一切企業級服務行業。對一個僅僅走過2年時間，且充滿著諸多未知和可能性的行業來說，談論“洗牌”顯然還為時過早。

“以桌子為入口”聯合辦公未來要去向哪里？

聯合辦公從wework在美國誕生開始到今年是第7年，7年時間wework把估值做到了170億美金，并計劃在明年進行IPO。對國內市場來說，2015年可以稱為聯合辦公的元年，那么聯合辦公的邊界到底在哪？它將會走向哪里呢？以下三個趨勢值得關注。

1、關注體驗，滿足年輕用戶的胃口

關于聯合辦公用戶年輕化的論述上文已有提及，不再贅述?？偨Y一下，聯合辦公的本質是一場辦公方式的革新，作為用戶至少需要5*8小時與之相處的空間，用戶體驗真的比低價更為重要。

提供低價租金的方式市場早已有之，這只是滿足了部分客戶需求，未來理性競爭的焦點，應該放在為客戶提供更多愿意為價值買單的優質服務上，而究竟什么樣的服務才算是優質服務，那就去尋找年輕人的G點到底在哪。

2、服務為王，互聯網業態鐵的規律不會改變

有一句很套路的話叫“服務是互聯網的唯一產品”，放在聯合辦公行業卻挺合適。因為，聯合辦公其實是一個以桌子為入口的互聯網業態。

在行業高速發展的過程中，即便有一部分運營商為了追求規模效應，快速擴張，想通過價格戰的方式跑馬圈地。然而，在這樣一個互聯網江湖，前面許許多多血淋淋的例子告訴我們，想要獲得行業競爭的頭部優勢，規?；蛟S很重要，但精細化運營和用戶服務的能力更加重要。

3、忘掉價格戰，先一起把孩子養大再說

進入2017年以來，“合并”是聯合辦公行業的一個關鍵詞。除了近期優客工場與方糖小鎮的合并，無界在年初收購了Fourwork；3月，WE+、酷窩合并；4月優客工廠、洪泰創新空間合并。7月，SOHO中國全力轉型聯合辦公，并掀起了價格戰的疑云。

關于價格戰，二爺始終認為，沒其他可以比的，所以才會去比價格，但價格戰顯然并不能加速聯合辦公市場的健康發展，因為聯合辦公行業現在的當務之急仍然是“大家一起先把蛋糕做大”。

毛大慶作為一個傳統地產行業最輝煌時代的親歷者，顯然也是目前聯合辦公行業最大的KOL，他認為，走出來的任何一個服務業都是（從業者）共同養大的，這么新的一個行業，才剛剛開始，連行業標準都尚不明確，遠沒有到什么洗牌的時候。