探討住宅面積測算數據產生數據差異的原因分析

劉慶勝+王慶祝

摘 要：現在臨朐的住房出售是按住宅的面積計價的，所以在房屋的質量、地段確定之后，住宅面積的準確與否將直接影響到住戶的利益。其實住戶的要求很簡單，希望買的房子面積不要縮小，計算的準確一點。可誰來為他們做主呢？能從理論上給他們作出解釋呢？我們在工作中對這個問題從理論角度作了探討，并在實際工作中得到了用戶和房地產商的認可。

關鍵詞：住宅面積；測算

1.房產面積測算的意義和技術規范

房屋面積的測算是房產測量中的一項重要的工作。它為房地產產權產籍管理、核發權證、房地產開發、房地產權屬單位等提供必不可少的資料，同時也為房地產稅費的征收、城鎮規劃和建設提供重要的依據。房產面積測算，關系到國家、房地產權屬單位、開發商和個人的切身利益，所以，房地產面積測算是整個房地產測繪中一個非常重要的組成部分，而制定相關房法律法規和技術規范是規范整個房地產市場、規范面積測算、統一技術標準的基礎。

我國房地產業從70年代末開始發展，1982年，國家經委印發了《建筑面積計算規則》；1995年建設部印發了《關于印發（商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則）（試行）的通知》；1991年國家測繪局發布了《房產測量規范》（CH5001—1991）的行業標準，并與2000年修訂為國家標準。（GB/T17986 1--2000、GB/T17986 2--2000）.相關規定和技術規范的不斷出臺，逐步完善和細化了房屋面積測算，為規范房屋面積測算提供了標準和依據。

2.商品房面積的測算和實測

用作商品房銷售的房屋面積預測，首先由開發商向房地產管理部門授權委托的房地產測量單位，提供經規劃行政部門審核批準的建設工程規劃許可證附圖、報建審核意見書、建筑功能指標明細表及預算工作中需要的其他相關說明和文件等資料，并與房地產測繪單位簽訂房屋面積預測算合同；測繪單位工作人員以建設工程規劃許可證附圖及其對應的電子數據為工作底圖，嚴格按照面積計算的規定和技術規范要求，對商品房的各單元、共有建筑面積等各類型進行計算，審核預測算的測量成果，出具商品房預測算的測量成果報告書，并將預測數據成果錄入房屋管理系統。然后再由房屋行政管理部門按預測算的面積核發商品房的預售證。預測的數據成果不僅應用在商品房網上備案和銷售管理上，以防止一屋多買，還應用在在建工程抵押、法院的查封等方面。

在《房產測繪管理辦法中》，規定“房產測繪成果資料應當與房產自然狀況保持一致。房產自然狀況發生變化時，應當及時實施房產變更測量”。用作商品房權屬登記的面積數據必須要實測。實測是指在房屋竣工并經規劃行政部門驗收合格后，開發商向房地產管理部門授權委托的房地產測量單位提供房屋的建設工程規劃驗收合格證及其附圖、門牌證明、共有建筑面積使用說明及實測工作中需要的其他說明和文件等資料，并與房地產出單位簽訂房產測繪合同，測繪工作人員到房屋現場，按房屋面積實地數據采集的技術要求，對基本單元、附屬設施、墻體、層高、陽臺、車位等各類面積進行數據采集，經數據整理后，嚴格按照面積計算的規定和技術規范要求，在繪圖系統繪制各層平面圖計算出各套型面積，進行二級審核后出具商品房實測的測量成果報告書，并將實測數據成果錄入房屋管理系統房行為。實測測量成果報告書及相關的權屬登記資料由開發商提交到不動產登記部門辦理商品房權屬登記。實測的數據成果不但是辦理不動產登記的要件，還是房款結算、物業管理費結算等依據。

3.預測面積與實測面積差異分析

通常情況下，商品房的預測面積和實測面積都會存在一定的差異。而產生差異的原因有多種。主要歸納為以下幾方面。

3.1 數據采集對象不同

商品房面積預測數據的采集對象是建設工程規劃許可證附圖（對應電子數據），單元和共有建筑面積等功能區的界址都是圖紙上（對應電子數據）進行劃分界定，而實測數據的采集對象是竣工驗收后的房屋實體，單元和共有建筑面積等功能區的界址是以實地墻體中線劃分界定。數據采集的對象不一樣，必然會使結果有所不同，即使在房屋建筑施工中按圖施工，也會因施工的各種因素造成房屋建成后數據與圖紙偏差。

3.2 施工變更和規劃變更

在房屋建設中，施工變更和部分共有共用功能區的調整是常見的現象，且施工變更原則上是需要規劃部門批準方可進行的。若在預測成果發生后變更，而開發商又不及時持規劃部門批準變更個文件辦理預測成果變更，則勢必造成預測與實測的面積差異。建筑施工中的誤差和變更都會影響到房屋單元的邊長、建筑物的總長、墻體厚度等數據，共有共用功能區調整變更也會影響分攤范圍和各單元的面積。

3.3 規則規范

雖然規范明確了面積測算的要求，但在當今經濟快速發展的時代，房屋的建筑風格不斷創新，在房產測量中的個別環節還存在規則不夠細化、做法不夠統一、理解不夠統一的情況；還有，預測和實測是處在民間測算規則、規范新舊兩個不同階段完成的，也會產生預測和實測的面積差異。

3.4 其他原因

還有一些原因，如單位管理機制不善，使用超限不符合要求的測量儀器設備；測量人員采集數據的失誤，對法律、政策規范理解的不同，工作程序不完善，質量意識淡薄等，都會造成面積的不同。

4.減少面積差異的措施和建議

根據上述預測面積與實測面積差異的原因分析，有些差異是不可避免的，有些是可以有避免或減少。建議可以從幾個方面采取措施，以減少預測面積與實測面積差異。

根據《房產測繪管理辦法》中規定的“房產管理中需要房產測繪，由房地產行政主管部門委托的房產測繪單位進行”，商品房面積的預測和實測的成果之一應用在商品房銷售和權屬登記上，故商品房面積的預測和實測應當由當地房屋管理行政部門授權委托的有房產測繪資質的測繪單位進行，

面積計算的規則和技術規范要注重持續性、前瞻性、可操作性，新舊規定的實施要有良好的銜接。對新出現的技術及操作問題要及時解決，形成操作細則，以便日后出現統一做法。

預測數據采集應規定采用規劃部門審批的建設工程規劃許可證附圖及其對應的電子文件。規范房屋設計單位對圖形圖示的表示、文字的標注。政府部門要統一意見、達成共識，規劃部門與房管部門對建設工程規劃許可證附圖、建設工程規劃驗收合格證附圖上的文字數據標識理解要統一。特別要規范設計單位在設計圖上的文字標識，避免產生同一功能多種名稱。

預測成果后開發商不應擅自變更規劃和施工，若需變更，應按規定報行政管理部門審批。行政部門同意變更后，開發商應及時公示，告知購房人，可通過簽訂補充合同方式將變更內容約定到合同中，并做好解釋工作，減少矛盾和糾紛，確保雙方利益。開發商應當及時持規劃部門批準變更的文件辦理預算成果變更，并錄入房屋管理系統。

建筑施工單位應嚴格按規劃審批圖紙進行施工建設，減少施工誤差；施工現場則要加強施工過程的監理，保證按圖施工，降低預測與實測的面積差異。

測繪單位應提高測繪工作人員的法律意識和工作責任感，加強工作人員測繪技能培訓，制定和細化操作性強的工作程序。數據采集時認真仔細，預測時要查閱建設工程規劃許可證附圖對應的電子數據是否一致，實測時要采集多余觀測數據作校核，減少出錯，記錄要清晰準確。在劃分各類面積的界址時要注意墻體中線劃分準確，尤其是異型柱，對共有共用面積功能的使用范圍、分攤對象要明確清晰，在實測繪圖計算分攤時要與預測數據作比較，發現出入較大的要找出原因，對預測、實測成果都應嚴格按質量管理規定進行二級審核。

5.結語

綜上所述，在商品房建設和開發過程中，會由于多種原因造成房屋預測面積實測面積的差異。在這種情況下，需要開發商、施工單位、測繪單位和房屋管理部門等單位共同努力來減少誤差。此外，隨著科技進步和社會的發展，房產測量和測繪工具都會不斷改進和完善，測繪技術和水平也將隨之提高。