供給側結構性改革下的湖南省房地產企業土地供應的探討

徐婭婕

【摘 要】房地產企業去庫存是2016年我國供給側結構性改革的任務之一，湖南省房地產企業也同樣面臨去庫存的壓力。我省出臺《關于積極化解商品房庫存促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》，將“嚴格房地產開發土地供應”納入其中，去庫存取得了實際效果，但也面臨總量過剩、結構失衡、地區差異大的問題，運用土地基本原理，從土地供應的總量、方式、結構、土地審批制度、土地儲備機構等五個方面研究房地產去庫存，力求使湖南省房地產市場健康、有序發展。

【Abstract】 Real estate enterprises inventory is one of the tasks of China's supply side structural reform in 2016， Hunan real estate companies are also facing the pressure of inventory. The province issued "A number of opinions on positive solution to the commercial housing inventory to promote the healthy and stable development of the real estate market"，which includes "Strict real estate development land supply". So that the inventory has achieved practical results， but also faces the problems of total excess， structural imbalances and regional differences. Based on the basic principles of land ，this paper studies the inventory of real estate form five aspects amount of land supply， methods， structure， land examination and approval system， land reserve agencies， makes every effort to make the real estate market healthy and orderly development of hunan province.

【關鍵詞】土地供應；房地產企業；去庫存

【Keywords】 the supply of land； real estate enterprises； destocking

【中圖分類號】S776.2 【文獻標志碼】A 【文章編號】1673-1069（2017）03-0154-02

1 引言

全面深化改革的攻堅戰中，今年我們提的最多的一個詞是“供給側改革”。“供給側改革”最先是在2015年11月的中央財經領導小組第十一次會議提出，緊接著，12月份的中央經濟工作會議上習近平主席提出要化解房地產庫存，促進房地產持續健康發展，將房地產去庫存作為2016年供給側結構性改革的五大任務之一。

2 目前湖南省房地產市場庫存的現狀

湖南省出臺《關于積極化解商品房庫存促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》，將嚴格房地產開發土地供應納入其中：“各市州、縣市區商品房庫存去化周期在8-12個月的，應適當控制新增房地產開發用地審批，房地產開發用地供應不得超過上年度供應量的50%；庫存去化周期在13-36個月的，應嚴格控制新增房地產開發用地的審批，房地產開發用地供應不得超過上年度供應量的20%；庫存去化周期超過36個月的，原則上停止新增房地產開發用地審批和供應。”[1]可見，作為供給側結構性改革四大要素之一的土地，將成為房地產市場正常運行的關鍵環節。

①2015年湖南省房地產市場庫存壓力逐漸增大。

②商品房銷售保持了量價齊升的局面，去庫存化周期縮短。

③湖南省房地產市場庫存存在的問題：總量過剩、結構失衡、地區差異大。

3 土地供應對房地產去庫存的影響

3.1 土地供應量是庫存的基礎

首先，在經濟學中，土地的數量決定了房地產市場的發展規模，土地供應總量影響房地產市場的數量，土地供應量與房地產市場的增量是正比例關系，是房地產市場增量的基礎。

其次，土地供應量影響房地產的價格。總地來說，顧客對房地產市場的需求影響房地產的價格，再加上土地功能供應數量對房地產價格的決定性影響，這兩項因素則確定了房價。房地產的價格和土地的供應數量是正相關的關系，房地產需求量的增多，那么相應地就會造成土地供應量、房地產價格的增加。因此，通過各種方面的研究表明，城市政府可以通過調節城市土地的供應[2]。

3.2 土地供應重心轉移是關鍵

據湖南省省國土資源廳統計，2016年湖南省土地供應減少，上半年全省房地產用地供應1639.8hm2，同比減少9.3%。在土地供應總量水平下降的基礎上，土地供應重心出現了區域轉移，由長株潭地區轉向湘南地區。

3.3 土地市場是核心

我國土地出讓的市場化程度和土地交易市場的透明度較低，土地供應數與市場脫節，實際定向招拍掛情況嚴重。當前我國城市土地出讓的主要方式有協議、招標、拍賣、掛牌出讓四種，實際在行政區域較小的地方，出讓中多以協議出讓為主，招標、拍賣出讓少，在湖南省一級土地市場交易中，僅長沙、株洲等少數城市存在激烈的競爭，但即使在長沙市，也有超過一半的土地宗數以低價成交。城市形象工程項目、大量城中村和舊城改造項目等土地實質上均為定向招拍掛，開發商在沒有辦法拿到協議出讓的土地時才會在土地交易市場去以拍賣等形式拿地[3]。

3.4 土地財政是推手

土地出讓金一直以來是地方政府財政收入的重要來源，在財政總數中占比高，地方政府為追求GDP增長的政績，提升政府形象，提出超前的城市規劃目標，帶動土地出讓的增加。

4 優化土地供應政策，助力房地產市場去庫存的若干建議

國家實施土地供應政策，合理配置土地資源，是國家宏觀調控房地產市場的有效手段，主要從土地供應總量、土地供應的多種結構、土地供應的不同方式、土地審批制度和土地儲備機構五方面研究土地供應政策對房地產市場的實質效應，縮小我國房地產市場去庫存周期，助力我國順利實現房地產去庫存。

①因地制宜土地供應總量；

②精準分類土地供應結構；

③“雙軌制”土地供給方式；

④“征批分離”土地審批制度；

⑤公益非功利的土地儲備機構。

當前我國土地儲備機構具有雙重職能。一是收購土地的時候執行的是土地管理者的職能，承擔的是調節土地市場，實施各項規劃，確保城市公共與公益事業用地需求的職責。二是在出讓土地時執行的是土地經營者的職責，承擔著土地資產增值保值義務，此時的行為準則以營利為目的，追求利潤最大化。而土地出讓金已成為各地政府的主要收入來源，土地財政突出，各地政府盡可能多地出讓土地，土地供應總量大。土地供應是房地產開發的根本和源頭，加快房地產市場去庫存的節奏，深入推進供給側結構性改革，是今年國家經濟發展的五大任務之一，也是帶動湖南省省的經濟持續發展的助推器，今年以來湖南省房地產去庫存效果明顯，但也存在問題和隱患，立足當前，著眼長遠，從土地供應的總量、結構、方式、審批制度和儲備機構這五方面研究土地供應政策對房地產市場的實質效應，助力湖南省房地產企業去庫存周期正規化。

【參考文獻】

【1】關于積極化解商品房庫存促進房地產市場平穩健康發展的若干意見[Z].湖南省人民政府辦公廳，2016.04.06.

【2】王曉東.土地供應政策對房地產市場的影響探析[J].商，2013（16）：238-243.

【3】邵華.我國城市土地供給問題研究[D].重慶：重慶大學，2006.