淺析房地產開發項目的質量監督與管理

(華北理工大學建筑工程學院 河北 唐山 063009)

淺析房地產開發項目的質量監督與管理

賈欣閃

(華北理工大學建筑工程學院河北唐山063009)

本文從工程項目和工程項目質量管理的特點入手，分析了房地產開發項目質量監督與管理的重要性和必要性。通過對施工過程四個階段的質量監督與管理的闡述，提出不同的質量監督和管理途徑以使房地產開發項目的質量監督與管理的過程更加系統合理。

房地產開發項目；質量監督；質量管理

一、項目研究背景

目前我國房地產行業迅猛發展，而對于房地產開發項目的質量管理大多是站在施工方的角度的施工過程中的質量管理，且沒有一套與之配套的、系統全面的質量監督方法和質量管理途徑為之服務，而本文站在房地產開發企業的角度全面地分析了從決策階段到竣工驗收階段的質量監督與管理并配之以系統的質量監督方法和質量管理途徑以更加有效地指導房地產企業進行質量監督與控制。

二、項目質量管理的重要性與必要性

(一)工程項目本身具有的特點：

(1)單項性，即一個項目包含多個不同的分部，控制好各個小分部的質量是把握整個工程項目質量的關鍵。(2)一次性，工程項目區別于流水線上的可以多次重復生產的產品而言就要求質量必須過關。(3)階段性，工程項目的階段性決定了工程質量控制的階段性，控制好各個階段的工程質量才能保證下一階段的順利進行。(4)管理方式的特殊性，工程項目所涉及的單位和企業較多，協調好與各單位之間的監督和管理工作，才能保證整項工程有條不紊地進行。(5)高風險性，工程項目是一個高投入高風險的投資，好的質量是保證其投資收益的先決條件。

(二)項目質量管理的特點：

(1)影響因素多，施工人員的水平、材料、機械、施工方法、環境、決策、技術手段等都將作為直接或間接因素影響工程項目的質量。(2)質量問題的不可預測性和隱蔽性，由于影響工程質量的因素較多、隱蔽工程較多且工序復雜，若不嚴肅對待工程質量問題將不利于后期的竣工驗收。(3)驗收局限性，工程的不可重復性導致其不能像產品一樣通過拆解來檢驗其質量問題。

項目于本身和項目管理具有的特點決定了工程項目質量控制與管理重要性和必要性，做好決策時的正確決斷，施工前的未雨綢繆，施工中的全程監督以及施工后的嚴格驗收成為保證工程質量的重中之重。

三、各個階段的質量管理

(一)工程決策階段的質量管理。質量管理在這個階段的主要任務是廣泛搜集和整理資料、進行市場調研，并在此基礎上研究、分析、比較項目的可行性，最終選出最佳方案。

(二)工程施工前的質量管理

(1)施工隊伍和施工人員：對施工隊伍和施工人員的資質進行審查，包括各個分包商的資質的審查。要求其資質情況必須與投標時的資質情況相符。(2)施工材料：審核有關材料、半成品等的質量檢驗報告，并檢查相應的合格證和質量保證書。(3)施工機械和設備：審核有關器材、設備、構配件的質量檢驗報告，審查合同中關于檢驗的方法、標準、次數和取樣的規定。(4)施工方案、工序和工藝：對施工方案、進度計劃、施工組織設計、技術措施和施工中將要采取的新技術、新工藝等進行審核。(5)施工環境：控制好工序活動條件，全面檢查開工條件。(6)施工技術文件、報告：檢查圖紙是否完整，設計文件之間有無矛盾之處，技術標準是否符合要求等，審核有關單位的開工報告等。

(三)工程施工過程中的質量管理

(1)做好技術交底：技術部負責將各作業工序質量管理要點落實到各工序并規范各道工序的操作流程。各工序負責人和工序施工人員之間進行技術交底，保證施工質量。(2)信息同步：合同建設監理單位負責審核設計變更、圖紙修改和技術核定書。(3)特殊工序特殊對待：對新工藝、新材料、新技術、施工難度大、質量通病或容易產生不合格產品的工序或環節，重點控制操作人員、材料、設備、施工工藝等。(4)做好工序交接：審核有關工序交接檢查，分項、分部工程質量檢查報告，審核有關質量問題的處理報告，并提出對后續工作的要求和措施。(5)做好施工日記：包括天氣狀況，施工部位，施工內容，施工中發生的重大事件和處理的結果，做好反思和總結工作。(6)高度重視重要工序：參與重要承重結構、主體結構中承重構件、屋面及樓地面防水、給排水、電氣安裝等工程的檢測與驗收工作。(7)協調施工企業進行安全文明施工。

(四)竣工驗收階段的質量控制

(1)驗收準備：按合同的要求進行竣工檢驗，及時解決質量問題。工程項目完成且經過驗收符合要求，開發商按照規定整理各項交工文件及資料，包括竣工圖，竣工驗收表等并交予有關單位存檔。

(2)初步驗收：開發商、設計單位、監理單位、客戶進行預驗收，檢查是否達到驗收要求。

(3)正式驗收：工程質量監督站對工程項目的質量驗收。

(4)竣工驗收報告：工程竣工驗收合格后，建設單位在7日內提出工程竣工驗收報告。報告主要包括工程概況，建設單位執行基本建設程序情況，對工程勘察、設計、施工、監理等方面的評價，工程竣工驗收時間、內容、組織形式和意見等內容。

(5)準備好擔保和保險工作：由總監理工程師組織進行質量事故分析，并責成有關單位提出解決辦法。重大質量事故，須報告業主、監理主管部門和有關單位，由各方共同解決。

四、工程質量監督與管理的方法和途徑

(一)制定質量計劃。進行質量策劃并確立質量目標，根據顧客需求，開發反映顧客需求的工程，進行過程控制，了解工程特點，將質量目標層層分解，并將由此得出的計劃轉化為步驟明確、邏輯合理的操作計劃。

(二)建立責任機制。設立項目總負責人、項目質量經理，下設各個分部分項項目的經理和專業負責人并加設各個科室的負責人和專業人員等，形成相互制約、相互監督、相互促進的崗位職責明確的工程項目責任機制。

(三)現場監督與檢驗。主要運用旁站監督中的目測法、實驗法和量測法對施工前后的材料、半成品、工序過程、交接過程、隱蔽工程、分部分項工程、質量通病和重大工序等進行現場監督與檢驗。

(四)圖表分析法。使用直方圖法、SPC圖法(控制圖法)分析各施工要素是否有質量問題并利用因果圖(魚刺圖)、排列圖、流程圖和系統流程圖法分析項目質量產生問題的原因，進而及時地對工程質量問題進行彌補與修正。

(五)建立質量評審機制。采用自評-內評-外評三個階段依次推進的評審流程，運用德爾菲法充分發揮專家學者們的評價與建議作用或使用層次分析法將定性分析與定量分析有機地結合在一起以實現定量化決策的方法依次對項目的質量進行科學合理的評審。

五、結語

本文在總結前人房地產開發項目的監督與管理的基礎上對其中存在的問題與不足進行了修正和補充，在分析了房地產項目本身和房地產項目管理的特點的基礎上總結了房地產開發過程的四個階段需進行的質量監督與管理并提出了一套系統的質量監督與管理辦法，對于從事房地產項目質量監督與管理的企業具有一定的參考意義。

[1]戚安邦主編，項目管理學，南開大學出版社，2003。

[2]中華人民共和國建設部主編，建設工程項目管理規范(GB/T50326-2006)，2006。

[3]《建設工程項目管理規范》編制委員會編寫，建設工程項目管理規范實施手冊(第二版)，2006。

[4](美)杰克.吉多、詹姆斯P.克萊門斯著，張金成等譯，成功的項目管理(第一版)，機械工業出版社，2000。