模糊綜合評價法在購房選擇中的應用

(重慶交通大學經濟與管理學院 重慶 400074)

模糊綜合評價法在購房選擇中的應用

鄒小利

(重慶交通大學經濟與管理學院重慶400074)

針對越來越多的人在購房時，對地產樓盤選擇比較棘手的問題，本文主要分析影響25-35歲階段年輕人買房考慮的主要因素，結合生活實際，從多種角度出發，建立評價指標體系，采取模糊綜合評價的方法，多因素考慮，對主要因素建立模糊綜合評價模型，通過分析比較，針對重慶的幾個地產樓盤，從中選擇最優的。該模型為年輕的購房者提供較為合理的評價方法，具有良好的針對性和適用性。

模糊綜合評價法；購房；年輕人

引言

本研究所關注的是影響剛走上工作崗位的畢業生的購房需求的各種因素，主要涉及國家政策和房地產行業現狀，個人心理需求以及剛性需求。本部分主要是對相關文獻進行梳理，為此研究后續實踐提供相關經驗和參考。

《重慶市住房市場供需失衡及對策研究》[1]針對重慶市的房地產情況，房產分布和結構等，結合當前的國家政策等，對重慶地產供需情況進行了較為詳細的研究，提出了如何應對供需失衡，更好的完善住房市場。 如今，畢業生購房已經越來越受社會關注，《我國大學畢業生城市住房問題淺探》[2]和《“城市開發”背景下的青年購房行為研究》[3]這兩篇論文分析了現在畢業大學生及青年的購房現狀，針對為什么要買房和買什么樣的房進行了簡要理論分析和闡述。其次，消費者行為學是對消費者在消費過程中的個人心理現象和行為進行研究的學科，它以心理學理論為基礎[4],在消費研究領域，心理和行為具有高度一致性，所以畢業生在購房過程中必然還會受到個人心理需求因素的影響。

一、影響購房者選擇的因素

在要考慮的眾多因素，針對年輕的購房者來說，主要分為兩個方面。一是宏觀方面。例如環境，人口，政策，自然。這些因素屬于外部環境影響，在短時間內變化不大，且認為不能人為控制，所以不多加分析。二是微觀方面。該方面主要取決于消費者個人心理和剛性需求。在《房地產導刊》中有篇報道《老百姓購房習慣和品牌觀》中也提到了：影響消費者購房決策的要素正悄然發生變化。

目前，80、90后已經成為剛需型購房者的主力軍。以80、90后為主的剛需型購房者最大購房特點是：需求旺盛、支付能力薄弱。由于結婚、自住等各種原因，他們必須購買一套住宅，又因為經濟條件的限制，所以價格還是比較重要的一項考慮因素。與之相關的就是戶型，大部分鐘愛的是70—90m的低總價、小戶型房產。

(一)個人心理

品牌：一個好的房地產開放商在品牌形象上一定是成功的。良好的品牌形象不僅可以給消費者精神上得保障。還是一種消費的號召力，具有導向性。例如保利地產，富力地產。這些名字出現在人們面前時代表的不僅僅是房地產商。更是高質量的房屋價值與物業服務等等。

(二)剛性需求

交通：一般來講，剛需群體多為年輕人，大部分人收入并不高，積蓄也相對較少，往往需要父母支援并且貸款才能買房，所以選擇合適的房源時，總價低，戶型小的房源更受年輕人青睞。但是買自住房，不只要看價格，還要考慮諸多因素，交通是首要考慮因素。

戶型：戶型的設計影響到了住房的舒適度。整個家庭成員居住其中，起居、飲食等住宅基本功能一樣也不能少。如何設計才能讓小面積戶型創造出最大的可利用空間，這一點對剛需型購房者來說十分重要。

教育：很多年輕人買房時太過在意房價，認為孩子的教育問題離自己比較遙遠，所以對周邊教育環境考慮甚少。與其以后換房成本增加，不如買房時多研究下周圍學校，盡量在學校周圍選擇一些中小戶型，性價比比較高的學區房。

二、模糊評價綜合模型建立

根據模糊綜合評價的基本原理，結合具體房產樓盤的實例，對購房選擇進行分析。

(一)評價指標體系建立

購房作為人民生活中重要的選擇之一，其注重的因素涉及到許多方面，主要受在主觀因素和剛性需求層次上的影響巨大，而這兩方面的可以由多個評價指標決定。在整個體系中，評價指標集分為兩個層次：第一層，總目標因素集；第二層，子目標因素集和子目標因素集。

(二)評價集的確定

評價集是對各個層次評價指標的一種語言描述，是評審人對各評價指標所給出的評語的集合，在對購房選擇的指標中對評語的程度深淺分成了四個等級，具體的評語集為：

v={v1，v2，v3，v4}={滿意，較滿意，一般滿意，不滿意}

(三)確定模糊判斷矩陣

選取了6名有購房需求的年輕自愿者及我們4名小組成員共10人，對各地產樓盤的分析。

(四)綜合評價

由第三步得到的權重以及第四步得到的單因素模糊評價判斷矩陣，進行如下綜合判斷：

B1=(0.49,0.23，0.17，0.11)

對于斌鑫江南時代，49%的購買者對其“滿意”，23%的認為“較滿意”，17%的認為一般，僅有11%的購買者認為“不滿意”。

B2=(0.56，0.24，0.13，0.07)

對于保利花半里，56%的購買者對其“滿意”，24%的認為“較滿意”，13%的認為一般，僅有7%的購買者認為“不滿意”。

B3=(0.44，0.28，0.19，0.1)

(五)評價結果分析

重慶在作為五大國家中心城市，長江上游地區經濟中心、金融中心和創新中心，及政治、航運、文化、科技、教育、通信等中心，西部地區最大的水陸空綜合交通樞紐和最大的工商業中心城市的同時，其房地產市場在整個國家中起了重要作用，在2012-2014年房地產市場狀況中看出，此時的房地產市場已經從供應小于需求轉變為需求大于供應的狀況，故而人們在對于購房上的選擇層面有了很大的提高，同時25-35歲的年輕人對購房行為更加謹慎。

三、結論

本文在立足于重慶的房地產市場，在復雜的市場環境中挑選適合的、具有現實意義的樓盤，然后在調研數據的基礎上，將模糊數學引入現實生活，解決了現實生活中的實際問題，知道年輕購房者在購房選擇的十字路口提供指導與引領，具有一定的現實意義和指導意義，理論研究與生活實例證明,運用模糊綜合評判模型可以選擇出相對令人滿意的住宅方案。最后在進行購房的重點選擇中，消費者和開發商是雙向。

消費者應做到：

保持理性消費，保持清醒頭腦，購房避免跟風現象。

到現場進行實際勘察，合理規劃購房因素。

開發商應做到：

[1]薛明川.重慶市住房市場供需失衡及對策研究[D].重慶：西南大學，2010

[2]李勇輝,帥曉玲.我國大學畢業生城市住房問題淺探[J].湖南財經高等?？茖W校學報，2009,25(118):24-25

[3]劉剛,鄧蕾，李子.“城市開發”背景下的青年購房行為研究[J].中國青年研究，2011

[4]張理，消費者行為學[M].北京：清華大學出版社，2008:4

鄒小利(1989-)，男，漢，籍貫:湖南新邵，在讀碩士，重慶交通大學，研究方向:模糊綜合評價法的應用。