談如何做好我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理工作

劉 建 平

(太原市不動(dòng)產(chǎn)登記中心，山西 太原 030006)

·房地產(chǎn)開發(fā)·

談如何做好我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理工作

劉 建 平

(太原市不動(dòng)產(chǎn)登記中心，山西 太原 030006)

從金融貸款政策、稅收政策簡(jiǎn)單介紹了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策，分析了宏觀調(diào)控政策存在的問題及社會(huì)影響，從法律層面提出了完善我國(guó)宏觀調(diào)控政策的建議，最后指出對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理工作最為深遠(yuǎn)的影響就是政府的管控。

房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府，宏觀調(diào)控

0 引言

從20世紀(jì)90年代開始，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始迅猛發(fā)展，推動(dòng)了國(guó)家GDP的增長(zhǎng)，增加了政府的稅收，同時(shí)也極大的提高了人們的生活質(zhì)量。但是在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中，也出現(xiàn)了許多的問題，比如開發(fā)商惡意炒房抬高房?jī)r(jià)，增加了人們的生活成本。為了讓我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、持續(xù)的發(fā)展，國(guó)家開始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。但是由于多方因素的影響，政府的宏觀調(diào)控政策并沒有達(dá)到預(yù)期的效果。分析其原因，主要是因?yàn)檎谶M(jìn)行宏觀調(diào)控的時(shí)候，大部分是使用經(jīng)濟(jì)學(xué)思想來進(jìn)行宏觀調(diào)控的，對(duì)國(guó)家法律法規(guī)調(diào)整的重視程度不夠。國(guó)家的宏觀調(diào)控一定會(huì)引起房?jī)r(jià)的波動(dòng)，而房?jī)r(jià)的波動(dòng)又會(huì)極大的影響市場(chǎng)的穩(wěn)定，激化顧客和地產(chǎn)商之間的利益沖突，很容易產(chǎn)生法律糾紛。近年來頻繁的商品房交易糾紛正是反映了這一問題。

1 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策分析

我國(guó)進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的根本目的是為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展，宏觀調(diào)控政策也經(jīng)歷了從強(qiáng)制性干預(yù)的直接調(diào)控到發(fā)揮市場(chǎng)作用的間接調(diào)控的過程。在2005年—2014年之間，我國(guó)政府相繼頒布了金融貸款政策、土地政策、稅收政策、保障房政策等一系列的政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為進(jìn)行一定程度的規(guī)范。總體上來看，這幾年間國(guó)家的宏觀政策調(diào)控可以分為抑制→鼓勵(lì)→抑制三個(gè)階段。

在2005年—2008年間，我國(guó)的房?jī)r(jià)不斷上升，人們的生活成本大幅度的增加，怨聲載道，大量的資本流入到了地產(chǎn)商的口袋之中。政府為了抑制房?jī)r(jià)的上漲，頒布了一系列的政策。

1.1金融貸款政策

國(guó)家規(guī)定，從2005年3月17日起正式取消住房貸款的優(yōu)惠利率。個(gè)別區(qū)域的首付金額從總額的20%提高到30%。同時(shí)，在利用房貸購(gòu)買住房之后，如果還要購(gòu)買第二套，首付占比應(yīng)該高于40%，貸款利率至少要為標(biāo)準(zhǔn)利率的1.1倍。如果房屋面積大于90 m2，那么要繳納30%的首付款。如果房屋面積小于90 m2，那么要繳納20%的首付款。

1.2稅收政策

2006年5月，國(guó)家規(guī)定，如果個(gè)人將購(gòu)買時(shí)間小于5年的房子向外出售，就需要繳納全額營(yíng)業(yè)稅。如果企業(yè)出資為個(gè)人購(gòu)買房屋，則需要繳納個(gè)人所得稅。

在2008年—2009年間，美國(guó)的次貸危機(jī)嚴(yán)重影響了我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，為了擴(kuò)大內(nèi)需，政府開始頒布一系列的措施來扶持房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。中國(guó)人民銀行將個(gè)人住房公積金的貸款利率和一年期貸款基準(zhǔn)理論全面下調(diào)。同時(shí)將個(gè)人房貸的首付比例固定為20%，貸款利率的最低限額調(diào)整為基準(zhǔn)利率的0.7倍。國(guó)家宣布，從2008年11月起免征土地增值稅，個(gè)人銷售住房或者購(gòu)買住房不再需要繳納印花稅。首次購(gòu)買90 m2以下的住房時(shí)，契稅稅率調(diào)整為1%。

在2009年—2015年間，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)再次爆炸。房?jī)r(jià)飛速上漲，造成了大量的房地產(chǎn)泡沫，政府為了抑制我國(guó)的地產(chǎn)泡沫，又頒布了一系列的政策來抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。調(diào)控政策繁多而且力度也越來越大，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度也在不斷加強(qiáng)。

從整體上來看，雖然我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控非常頻繁，但是房?jī)r(jià)并沒有出現(xiàn)下降。在政策抑制時(shí)期，我國(guó)的房?jī)r(jià)也并沒有出現(xiàn)長(zhǎng)期下跌的趨勢(shì)，只是放緩了增長(zhǎng)速度。一段時(shí)間以后，房?jī)r(jià)又會(huì)開始上漲。宏觀調(diào)控效果并不好。

2 宏觀調(diào)控政策存在的問題及社會(huì)影響

我國(guó)政府在進(jìn)行宏觀調(diào)控的時(shí)候，更多的是從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來進(jìn)行思考，而忽略了對(duì)法律法規(guī)的調(diào)控。所以，在進(jìn)行宏觀調(diào)控的同時(shí)，法律問題頻發(fā)。我國(guó)的法律體系包括憲法、法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章、地方性法規(guī)、自治條例等等，種類繁多。但是政府的宏調(diào)調(diào)控政策并不隸屬于任何法律制度之內(nèi)，而是政府對(duì)市場(chǎng)的管理行為，是一種政府行政行為。但是，即使是政府的行政行為，也要具有相應(yīng)的法律基礎(chǔ)。以“限購(gòu)令”為例，我國(guó)的法律體系中并沒有可以支持“限購(gòu)令”的法律規(guī)章，而且“限購(gòu)令”本身也與我國(guó)的憲法內(nèi)容出現(xiàn)了沖突。我國(guó)憲法規(guī)定，每個(gè)公民都享有平等權(quán)，而限購(gòu)令對(duì)不同戶籍的公民進(jìn)行區(qū)別對(duì)待，限制了公民平等購(gòu)房的權(quán)利。除了法律問題之外，宏觀調(diào)控政策本身的合理性也存在一定的問題。雖然宏觀調(diào)控政策是政府處于某種目的而頒布的，但是在政策落實(shí)的時(shí)候存在很多不規(guī)范不合理的地方。比如，和法律法規(guī)相比，國(guó)家宏觀調(diào)控政策變動(dòng)過快，非常的不穩(wěn)定。在房?jī)r(jià)上漲時(shí)進(jìn)行抑制，在擴(kuò)大內(nèi)需時(shí)又進(jìn)行鼓勵(lì)，這種劇烈的變動(dòng)加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不穩(wěn)定，侵害了大量公民的利益。而且，我國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控政策的生效時(shí)間短，在頒布之后就立即進(jìn)行施行。而房產(chǎn)交易本身就是一件漫長(zhǎng)的過程，宏觀調(diào)控對(duì)正處于交易期之內(nèi)的房產(chǎn)交易造成了巨大的影響，導(dǎo)致大量的違約現(xiàn)象發(fā)生。

國(guó)家的宏觀調(diào)控政策也對(duì)社會(huì)造成了巨大的影響。比如“退房潮”和“假離婚”問題。在2010年，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的抑制力度不斷加大，許多城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)，房?jī)r(jià)的降低引發(fā)了許多業(yè)主的不滿，在全國(guó)很多城市都爆發(fā)了業(yè)主與地產(chǎn)商沖突的事件，甚至有很多業(yè)主采用暴力維權(quán)的方式要求地產(chǎn)商支付自己的損失，很多的業(yè)主紛紛要求退房，引發(fā)大范圍的“退房潮”。發(fā)生這種事件的主要原因就是房?jī)r(jià)的大幅度下跌導(dǎo)致很多業(yè)主的資產(chǎn)大幅度的縮水，很多的業(yè)主一夜之間損失幾十萬甚至近百萬。“退房潮”加劇了業(yè)主和地產(chǎn)商之間的矛盾，也加劇了人們對(duì)政府的不滿情緒，嚴(yán)重影響了社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。“假離婚”也是政府在進(jìn)行宏觀調(diào)控過程中爆發(fā)的一個(gè)大規(guī)模群體性事件。我國(guó)在頒布限房令、限貸令的時(shí)候，大多以家庭為單位，很多的人為了能夠獲得更多的貸款資格和購(gòu)房資格，便以假離婚的方式來脫離政府的管控，導(dǎo)致離婚潮的發(fā)生。在假離婚之后，很多的家庭假戲真做，導(dǎo)致家庭關(guān)系的破裂，影響了社會(huì)的和諧穩(wěn)定。假離婚行為嚴(yán)重影響了國(guó)家政策的落實(shí)，侵害了弱勢(shì)一方的利益，是一種侵害國(guó)家利益增加自己利益的行為。而且離婚也會(huì)激化夫妻雙方之間的矛盾，對(duì)家庭環(huán)境的和諧程度造成了巨大的影響，對(duì)夫妻的子女及父母造成巨大的影響。

3 對(duì)完善我國(guó)宏觀調(diào)控政策的建議

我國(guó)宏觀調(diào)控政策的主要問題就是對(duì)法律法規(guī)的調(diào)控力度不足，所以國(guó)家在進(jìn)行宏觀調(diào)控的時(shí)候，也要密切的注意到這點(diǎn)。

3.1加大對(duì)法律法規(guī)的調(diào)控

宏觀調(diào)控政策與我國(guó)現(xiàn)有的法律體系產(chǎn)生了巨大的沖突，嚴(yán)重影響了政策的合法性以及公信力。想要緩解這種狀況，國(guó)家立法部門應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)有法律體系的調(diào)整，減少宏觀調(diào)控政策與法律體系的沖突，給國(guó)家的宏觀調(diào)控建立法律基礎(chǔ)。

3.2加大執(zhí)法力度

法律能否發(fā)揮其自身的作用最主要的就是執(zhí)法力度的強(qiáng)弱。當(dāng)前我國(guó)的宏觀調(diào)控政策不能發(fā)揮作用很大一部分原因就是執(zhí)法力度不夠所引起的。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)該及時(shí)的修改商品房買賣合同以使其與國(guó)家政策相匹配，盡可能的減少買賣糾紛的發(fā)生。

3.3完善司法體系

政府的宏觀調(diào)控政策是基于我國(guó)社會(huì)主義發(fā)展?fàn)顩r而做出的，對(duì)我國(guó)的健康發(fā)展具有非常重要的意義，司法部門在進(jìn)行司法審判工作的時(shí)候，必須要站在社會(huì)總體發(fā)展的角度上，與國(guó)家的宏觀調(diào)控政策保持一致，推動(dòng)社會(huì)的健康發(fā)展。

[1] 劉 寅,朱莊瑞.新常態(tài)下我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化分析與調(diào)整思路[J].現(xiàn)代管理科學(xué),2016(7):73-75.

[2] 高 佳.淺談如何做好房地產(chǎn)企業(yè)檔案的規(guī)范化管理[J].科研,2016(12):249.

HowtodowellinthemanagementofrealestatemarketinChina

LiuJianping

(TaiyuanRealEstateRegistrationCenter,Taiyuan030006,China)

Loans from the financial and tax policies introduced the macro-control policy of real estate market in China, analyzes the problems and social impact of macro-control policies, from a legal perspective put forward to perfect China’s macro-control policy suggestions, finally we can know about the work of the management of the real estate market is the most far-reaching government control.

real estate market, government, macro-control

1009-6825(2017)30-0199-02

2017-08-15

劉建平(1962- )，男，工程師

F293.33

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