房地產基本估價方法的比較分析

趙 蕊

(東北林業大學,黑龍江 哈爾濱 150040)

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·房地產開發·

房地產基本估價方法的比較分析

趙 蕊

(東北林業大學,黑龍江 哈爾濱 150040)

介紹了房地產估價的概念與特點，闡述了房地產估價的市場比較法、收益法和成本法的相關知識，并分析了三種基本估價方法的局限性、差異性及關聯性，以便于房地產估價人員選用適當的方法評估房地產價值。

房地產估價，市場比較法，收益法，成本法

隨著社會的不斷發展，房地產估價已經成為我國經濟體系中的一個重要的中介服務行業，房地產估價在房地產買賣、抵押、擔保、保險以及房地產征用拆遷補償等方面都起到了重要的作用。目前，房地產估價中最常用的基本估價方法有市場比較法、收益法和成本法。因此，深入分析比較這三種基本方法，有助于房地產估價人員更好的評估房地產價值。

1 房地產估價

1.1 房地產估價的概念

房地產估價是指由專業的房地產估價人員依據有關法律、法規和資料，根據特定的目的，采用嚴謹的程序，運用科學的估價方法，在綜合分析影響估價對象價值因素的基礎上，對估價對象在估價時點的價值進行客觀的評估與判定的過程。

1.2 房地產估價的特點

1)即時性。房地產估價必須以估價時點為某月某日某時的價格，時點不同，價格可能不同。2)市場性。房地產估價以實際市場為基礎，在模擬市場的條件下對房地產現實狀況進行的評估結果通常受市場的直接檢驗。3)預測性。房地產估價是通過預期未來的收益或未來的房地產使用狀況借以評估現在的房地產價格。總是立足于現實面向未來或預見未來而判定現實的價格。

2 房地產估價的基本方法

2.1 市場比較法

概念及基本公式：市場比較法是將估價對象與在估價時點近期發生過交易的類似房地產進行比較，并對類似房地產的價格進行修正，以此得出待估房地產的客觀合理價格的估價方法。這一方法是以替代原理為理論依據。表現為用途相同、條件相類似的房地產價格總是相互影響而趨于一致。市場比較法適用于有廣泛市場交易的房地產類型，如普通住宅、商場、工業廠房和寫字樓等；同時也適用于房地產市場發達和完善的地區。應用市場比較法，一般要求有三個以上具有較高可比性的實例作為對照同時需要估價主體有豐富的經驗。用市場比較法估價時的基本公式為：待估房地產的價格=∑(可比實例價格×交易情況修正系數×交易日期修正系數×區域因素修正系數×個別因素修正系數)÷可比實例的數量。

2.2 收益法

概念及基本公式：收益法是考慮到房地產的收益具有連續性的特點，通過選用適當的資本化率，將估價對象房地產未來的凈收益折現到估價時點后累加，從而得出估價對象的合理價格的方法。這一方法以預期原理為理論依據。通過對估價對象在未來將要取得的收益的預測，以此估算出房地產在估價時點的價格。因此若要用收益法求得房地產的價格，必須保證該房地產有現實的經濟收益或有潛在性的收益，通常在求取住宅、寫字樓、旅館和飯店等的價格時采用收益法。在應用收益法時還要求估價人員能夠對房地產的未來收益和風險進行準確的預測和判斷。假定各年凈收益相等，資本化率相等，收益年限為有限年，則用收益法估價時的基本公式為：

其中，a為房地產的凈收益；r為資本化率；n為收益年限。

2.3 成本法

概念及基本公式：成本法是先求出重新開發或重新建造估價對象房地產所需的各項費用以及利潤和應納稅金之和，再扣除估價對象的折舊，從而得出待估房地產在估價時點的客觀合理價格的方法。這一方法以生產費用價值論為理論依據。即房地產的價格是由建造該房地產所花費的各項費用所決定的。一般很少發生交易或沒有收益的房地產通常采用成本法來評估其價格，如學校、公園、醫院和碼頭等。同時應認識到房地產市場價值的高低并不完全取決于成本，而主要取決于效用或收益的大小。因此，只有當房地產成本與其價值發生直接聯系時才可采用成本法。用成本法估價時的基本公式為：積算價格=重新構建價格-折舊。

3 三種估價方法的局限性

運用市場比較法評估房地產的價格時不僅考慮了買賣雙方的想法和行為，同時也考慮了市場的變化情況，使評估價格更接近于房地產市場的實際情況。但市場比較法也存在著一定的局限性。一是對于處于特殊地理位置、有特殊用途或采用新型建筑結構等的房地產，很難找到具有可比性的比較實例；二是在房地產市場發育不夠充分的地區或一部分市場不夠活躍時，也缺乏足夠數量的可用于比較的交易實例，就有可能造成估價結果不能反映客觀市場的后果；三是當對可比實例進行修正時，因素比較修正系數選取的不同將直接影響到估價結果的準確性。因此如何更合理的對可比實例進行修正使估價結果更接近于房地產的真實價格是所有房地產估價人員需要考慮的問題。

收益法考慮了房地產未來的凈收益，通過資本化率折現從而得到房地產在估價時點的價值。然而收益法在某些方面也存在局限性。一是在確定純收益時，純收益的大小扣除了超額利潤、虧損和特殊因素等情況，而且各種總費用很難準確的計算出來，因此純收益的估算結果往往存在一定的偏差；二是資本化率的確定。資本化率是采用收益法估價的重要參數，但影響資本化率的因素較多，如投資風險、免稅政策、銀行利率、因通貨膨脹帶來的不動產增值和收益的增加等。因此資本化率的大小是很難確定的，而且資本化率的選取的微小差異將會引起房地產價格的很大變動。同時由于很多情況下統計資料不全，很難確定客觀的資本化率。

成本法的原理簡單明了且容易操作，但也存在著一定的局限性。一是成本法應用的前提條件是長期市場均衡的假設。即只有當房地產市場處于均衡狀態時才能應用成本法對房地產進行估價，而當市場處于非長期均衡狀態時，產品的價格與成本是不相等的。當市場上供給多于需求時，價格低于成本；反之當需求多于供給時，價格高于成本；二是應用成本法估價需要花費很多時間，同時對于重新構建價格和折舊的估算也有一定的難度，尤其是那些老、舊的建筑物，往往需要估價人員對建筑物進行實地勘察，依靠其主觀判斷建筑物的損耗，對估價人員的經驗和知識儲備有一定的要求，這在一定程度上也影響著成本法評估的準確性。

4 三種估價方法的差異性及關聯性

通常情況下，如果房地產價值的影響因素保持不變，那么用不同方法評估房地產的價格時其結果應該是相同的。然而實際上運用三種估價方法求得的結果相差較大，原因是多方面的。首先，雖然三種評估方法評估的都是房地產在某一時點的價值，但市場比較法的著眼點在現在，主要是將估價對象與現實的可比實例進行比較；收益法瞄準未來，引入預期因素對房地產價值進行評估；而成本法基于過去，認為房地產的價值完全包含在歷史性的成本中。其次，在價值觀念上，市場比較法認為待估房地產價值與市場上有著相近效用的房地產的價值相等；收益法將未來的凈收益的多少作為衡量房地產價值的標準；而成本法則認為其價值等于房地產建造過程中各階段投入的成本之和。

鑒于三種評估方法各自的特點以及實際情況的差別，通常采用兩種以上估價方法對同一房地產的價值進行綜合評估。有時也常常在引用一種估價方法時穿插使用另一種估價方法。如在評估某一住宅用房時，一般先用收益法或成本法對其進行整體估價后再用市場比較法對其進行修正而得出待估住宅的價值；又如收益法中已知房地合一建筑物的收益而單獨求取土地價值時，就要先利用市場比較法或成本法求出建筑物的價值等。在實際估價中，估價人員應靈活運用幾種估價方法，只有這樣才能使估價結果更接近房地產的實際價格。

5 結語

作為房地產估價的三大基本方法，市場比較法、收益法和成本法各有其特定的適用條件和適用范圍。在實際評估方法的選用上，需要房地產估價人員有豐富的實踐經驗和扎實的理論知識，并始終秉持著公正嚴謹的態度來進行估價。房地產行業的發展推動著房地產估價行業不斷向前邁進，也促使房地產估價方法不斷的改進和完善。

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The comparison analysis on the basic valuation method of real estate

Zhao Rui

(Northeast Forestry University, Harbin 150040, China)

This paper introduced the concept and characteristics of real estate valuation, elaborated the related knowledge of market comparison method, income method and cost method of real estate valuation, and analyzed the limitations, differences and relevance of three kinds of basic evaluation methods, to the real estate valuation personnel to choose appropriate method to assess the value of real estate.

real estate valuation, market comparison method, income method, cost method

1009-6825(2017)12-0217-02

2017-02-14

趙 蕊(1997- )，女，在讀本科生

F293.3

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