關于現階段做好房地產估價工作的探究

周志平

關于現階段做好房地產估價工作的探究

周志平

（江西同致房地產土地估價咨詢有限公司 330038）

隨著我國經濟建設的飛速發展，房地產行業正處于飛速發展階段，隨之房地產估價業務也越來越廣泛，這對于房地產的發展也有著積極的促進作用。本文主要從房地產估價的概述出發，闡述了房地產估價的基本程序，并對現階段房地產估價行業存在的問題進行了分析，最后提出了若干加強房地產估價的對策。

房地產估價；估價方法

一、房地產估價概述

所謂房地產估價，是科學與藝術的有機結合，把客觀存在的房地產價格揭示、表達出來的工作，主要指的是房地產估價的相關專業人員，本著公平公認的估價原則，運用科學的估價方法，依據嚴謹的估價程序，綜合分析影響估價對象價值的相關因素，并將估價對象在估價時的價值進行估算和判定的過程。并且，在房地產行業當中房地產估價發揮著重要作用，具體如下：

1、交易時的參考標準

買賣雙方為避免交易雙方因對房產價值的不了解，希望得到確定合理的交易價格，從而委托評估事務所進行評估，以評估價作為交易價格的參考。

2、繳納房產稅費的依據

買賣雙方當事人向房地產管理部門申報其成交價格時，房地產管理部門如果認為明顯低于市場價值，會委托具有一定資質的專業評估機構對交易的房地產進行評估，并以評估的價格作為繳納稅費的依據。

3、房產保險

房地產保險估價，分為房地產投保時的保險價值評估和保險事故發生后的損失價值或損失程度評估。房地產投保時的保險價值評估，是評估有可能因自然災害或意外事故而遭受損失折建筑物的價值。

4、申請銀行貸款

向銀行申請房地產抵押貸款時，抵押人以抵押物作為還款的擔保，銀行為確定抵押物的擔保價值需要對抵押人抵押的房地產進行估價。借款者為了證實其擁有的房地產價值，確定其可能獲得的貸款金額，也會委托估價機構對自己的房地產價值進行評估。

二、在房地產估計中估價流程

1、明確估價的基本事項

1）明確估價對象。主要明確評估實體和評估對象權利狀態。

2）明確估價目的。估價的目的價值類型包括：市場價值、使用價值、持續經營企業價值、投資價值、課稅價值。

3）明確估價時點。估價時點是評估房地產價格的時間界限，房地產價格受多種因素影響，是不斷變化的。

4）明確評估前提。評估上要明確評估的前提條件，主要包括：①獨立估價；②部分估價；③合并估價或分割估價；④變更估價。

2、擬定估價作業計劃

為了保證估價工作高效享、有秩序地展開，應預先擬定出合理的作業計劃，其主要內容包括：①初選估價方法或評估的技術路線，以便于以后的工作有目的地進行。②確定投入人員。應根據評估任務量的大小、性質及難易程度確定，在確定時應充分考慮估價人員的專長。③制定評估作業日期及進度安排。評估作業日期一般是按委托人的要求確定的。④評估作業所需經費預算。

3、實地勘察

由于房地產在實體上具有不可移動性和個別性等特點，在物權和適用上又存在多樣化的特征，僅根據委托人或有關當事人提供的情況，還做不到具體、準確地把握估價對象。因此，估價人員必須親臨現場，實地查明有關情況。實地勘察的內容主要包括：①對象房地產的位置及其周圍環境。②對象房地產的使用情況及現狀。③了解當地房地產市場的特征和情況。

4、資料搜集

在房地產估價中，可獲得的信息的質量和數量與用這些資料并完成估價任務的方法及技術一樣重要。因此，辨別不同類型資料，研究可靠的資料來源，以及管理資料的能力對估價是非常重要的。通常，資料分為以下幾種：

1）一般性資料包括影響房地產價值的社會、經濟、政府、及環境力量等因素。

2）詳細資料包括有關被估房地產、可比的銷售及出租的實例房地產及相關地方市場特性的詳細資料。

3）競爭性供給及需求資料，估價程序要求，房地產估價要依市場條件進行，而競爭房地產的供給，被估房地產的未來需求、及其最高最有效利用，是分析的重點。

三、現階段房地產估價行業存在的問題

1、房地產估價業務的法律責任不健全

當前我國房地產評估法律責任規定仍然不完善，嚴重缺乏系統性，還沒有專門的評估法律出臺，這是評估行業很大的一個缺口。這樣如果一旦要是出現了相關的法律糾紛，根本沒有準確的法律依據，這無論從辦事效率上，還是評估范圍上來看，現有法律法規都無法滿足資產評估業務的發展需要，這嚴重滯后于資產評估的快速發展。

2、行政部門的管理越位，影響市場競爭

目前在房地產估價師協會注冊的評估機構大都是原來隸屬于行政部門，后改制進入市場。在這過程中，有一些評估機構憑借與原管理部門的關系，同時兼營事業性評估和中介性評估，背離了脫鉤改制的目標；而一些行政部門為鞏固保護原隸屬于該管理部門下評估機構的收益，以口頭或默許的方式對執業活動進行行政干預。這些行為，已經超出行政機構的行政職權，是一種嚴重違反市場規則的不正當競爭行為。

3、房地產評估業務的市場環境不規范

由于房地產評估業務涉及的領域很廣，要和很多工商稅務部門打交道，這其中就會不時的出現不合法的行為，甚至會出現“壟斷”現象。而且，同業的資產評估機構和資產評估的工作人員，面對同一客戶，為了增加本機構的業務量爭取到客戶，想出各種誘惑客戶的條件，在競爭激烈過程中，評估機構就不免會用不正當的競爭手段，爭搶客戶。

4、從業人員素質參差不齊

在整個評估行業中，只有不超過6萬人有評估書資質證書和房地產估價師資格證書，但是實際辦理各種估價業務，并真正的在房地產評估各類機構中工作的僅有三分之二左右。究其原因是，一部分兼職人員把自己的評估師資格證書委托在某單位，這樣單位就有了注冊的資格，而評估師自身也有經濟收益，雖然對他們來說是一種“一舉兩得”的做法，但是卻擾亂了評估市場。

四、加強房地產估價的對策探討

1、重視房地產評估法制的建設，賦予評估行業應有的法律地位

為了我國房地產評估行業的發展，我們必須在當前法律基礎上，完善法律空缺及不足，并結合我國房地產評估業務特點不斷完善，完善我國房地產評估業務的法律地位。目前來看，我國的房地產評估業的法律法規涵蓋的內容仍然不全面，有很多方面還未涉及到評估業務。所以，我們要把重點放在法律法規的建立方面。

2、房地產估價機構競爭不當

由于部分房地產估價機構是從原政府部門脫鉤改制分離出來的，與管理部門有著較多的聯系，所以很多時候管理部門有意識的對其傾斜，比如指定房地產估價機構來進行與政府有關的業務。這樣很容易就形成了個別估價機構業務量爆滿排隊等候的現象，而其他估價機構門可羅雀，業務量明顯不足。為了在爭奪市場，部分房地產估價機構通過采取降低估價費用、給予回扣等不正當手段進行競爭。

3、提高從業門檻，改革考試制度

房地產評估業務的評估，歸根結底還是服務業，服務業的宗旨就是滿足客戶的要求，但首先必須要提高自身素質，這就必須從考試制度開始。考試通過錄取看，在參與工作之后還有進行后續教育，定期聽課學習，主動學習國家的新政策，可以以最快的速度了解國家的新政策。只有這樣才能促進評估師不斷的學習和提高自身業務水平。

4、創造積極條件，提高評估執業的環境

首先作為政府相關部門，應該出臺相關的條文，為評估行業的發展創造良好的條件。可以通過制定誠信制度和懲罰制度，來約束評估人員，如果出現了違反上述制度的行為，輕者可以給與一定額度的罰款，重者則要吊銷評估師資格證書。通過實行這種制度來規范評估人員的工作行為，降低失信率和改善工作環境。

五、結束語

綜上所述，房地產業是我國當前一個重要的支柱產業，不僅對我國國民經濟的發展、提高人民的生活水平有著重要作用,同時,房地產也和居民的生活和工作息息相關。而房地產估價工作在這其中發揮著重要作用。因此，作為房地產估計從業人員，我們要在執業過程中不斷深入研究各種權利限制對于房地產價值的影響，才能更好的推進房地產估價行業的可持續發展。

[1] 張東紅，談我國房地產交易市場的現狀與發展對策[J]，山東建筑，2014

[2]馬艷萍.房地產融資現狀及發展趨勢分析[J].現代商業，2010(10)

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