淺析城市規劃對土地價格的影響

（新疆四方建筑設計院有限公司 新疆 烏魯木齊 830042）

淺析城市規劃對土地價格的影響

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城市規劃和土地價格是影響城市發展的重要因素，二者相互影響、不可分割。本文首先剖析了城市規劃與土地價格作用于反作用的關系，進而分析了城市規劃要素、城市規劃實施等對土地價格的影響。

城市規劃；土地價格；影響

引言

土地既是資源又是資產，是一種特殊的自然資源。土地不是商品，土地資源的配置卻需要納入市場的調控范圍。按照經濟理論，供給與需求構成了市場，并影響著價格的變動。土地在城市發展中扮演著重要的角色，是由土地屬于稀缺性資源決定的，其在相當長一段時間內、在城市發展空間范圍內供給有限，所以土地的需求直接作用于土地的價格；另一方面，城市土地在空間上的不可移動性，導致周邊的環境和狀況也會影響土地的價格。這也是城市規劃為什么會對土地價格產生影響的根本原因。那么城市規劃和土地價格之間的關系究竟是怎樣的？

一、城市規劃與土地價格的關系

城市規劃和土地價格是影響城市發展的重要因素，二者相互影響、不可分割。城市規劃最基本的內容就是對土地的規劃利用。土地價格對城市規劃的直接影響則體現在城市用地的選擇與布局上，科學合理的城市規劃應建立在對目前土地市場的了解和分析之上，保證城市有限土地資源的最優化利用；按照經濟理論，供給與需求構成了市場，并影響著價格的變動。土地在城市發展中扮演著重要的角色，是由土地屬于稀缺性資源決定的，其在相當長一段時間內、在城市發展空間范圍內供給有限，所以土地的需求直接作用于土地的價格。城市規劃開發建設快的時候，土地供給跟不上需求量的快速上升，土地價格會上漲；當土地價格上漲到一定程度時，會反作用于城市規劃，當決策者只考慮土地財政的眼前利益時，會改變城市規劃。適宜的城市規劃，不但能夠最大限度挖掘原有土地的空間利用價值，在合理劃分和布局的基礎上為居民生活帶來便利，為自然環境和城市發展的和諧發展帶來便利。

二、城市規劃對土地價格的影響

城市規劃是指城市各項建設發展的綜合性規劃。城市規劃一般分為總體規劃和詳細規劃，總體規劃指對城市性質、發展方向、規模大小和用地范圍等的規劃，包括研究工業、居住、道路、廣場、交通運輸、公用設施、環境保護和文教、商業、服務設施以及園林綠化的建設規模、標準和布局進行規劃設計。詳細規劃更具體主要指的是針對城市建設規劃范圍內的建筑物、公共基礎設施、公園綠地等具體部分做出詳細的布置。本文將從總體規劃和詳細規劃兩個方面對土地價格的影響展開分析。

1.總體規劃從宏觀層面對土地價格的影響

總體規劃對城市價格的影響因素包括城市發展目標、城市性質、城市規模、總體布局、城市用地結構等。

（1）城市發展目標對土地價格的影響。城市發展目標主要擬定一定時期內城市經濟、社會、環境的發展所應達到的目的和指標，主要通過確定城市發展政策和發展速度影響城市土地的整體水平和分區變化情況。城市發展目標對城市開發活動的整體起引導作用，影響土地需求總量預估、土地供給數量和分布、分階段土地開發程序和重點、主要基礎設施分布等。

（2）城市性質對土地價格的影響。城市性質由城市的主要職能的決定，準確定位城市的性質使城市總體規劃和發展規模確定更具科學性，同時是重點發展項目和土地資源利用分配的科學依據。城市在國家或地區政治、經濟、社會和文化生活中所處的地位、作用及其發展方向，決定了城市在發展過程中的自身優勢，同時也是城市發展的重要依托，直接影響到城市基準地價的發展趨勢。

（3）城市規模對土地價格的影響。城市規模分為城市人口規模和城市地域規模。綜合來說，城市規模越大，經濟聚集效應越明顯，土地級差收益也愈高。城市人口規模越大，人均用地水平越低，土地供給遠遠低于需求，土地價格會越高；在城市規模不變的前提下，城市地域規模越小，則城市所擁有的土地量越少，然而隨著城市化的不斷演進，土地供給總量不變，那么土地價格會隨著土地需求的不斷升高而上升。

（4）總體布局對土地價格的影響。城市總體布局是城市的社會、經濟、環境以及工程技術與建筑空間組合的綜合反映，是在城市發展綱要基本明確的條件下和城市用地評定的基礎上，對城市各組成部分進行有機、有序、統籌兼顧的合理安排。城市總體布局確定了城市總用地中各類用地的比重，一般情況下，商業用地價格最高，依次為住宅用地價格、工業用地價格、農業用地價格，城市總體布局直接影響著城市平均價格和城市各區的土地價格差異。

（5）城市用地結構對土地價格的影響。城市用地結構確定了用地的功能分區、重點建筑、主要基礎設施等。功能劃分上有陳述。重點建筑和主要基礎設施確定了城市中心、標志建筑物、公共設施規劃與交通規劃。公共設施越完善，交通越便利的區域，對于商業用地和住宅用地的吸引力越大，會導致土地價格的上漲。

從文中的闡述和分析我們也可以看出，城市總體規劃的各方面之間有重疊的部分，城市發展目標、城市性質、城市規模、城市總體布局、城市用地結構之間存在相互關聯、相互影響的關系，同時，城市規劃對土地價格的影響也是在這些因素的共同影響之下而產生的。

2.詳細規劃是在微觀層面上對土地價格的影響

詳細規劃是對總體規劃的進一步深化和細化，屬于執行層面，直接控制城市建設和用地，對土地價格的影響更直接，影響的速度更快。詳細規劃對土地價格的影響主要表現在土地開發強度和土地容積率兩個方面，其中土地容積率是土地開發強度的指標之一，二者相互影響。

（1）土地開發強度對土地價格的影響。土地開發強度指建設用地總量占行政區域面積的比重。一般情況下，土地價格和土地開發強度成正比關聯，即土地開發強度越高，地價相應的也越高，同時土地利用經濟效益就越高，消費者和開發上會趨之若鶩。反之亦然，當土地開發不充分，或土地開發不當時，亦即土地開發強度較弱時，會減弱土地的使用價值，以及消費者對它的追逐熱度，此時，土地的價格會較低。

（2）土地容積率對土地價格的影響。土地容積率是指在城市規劃區的某一宗地內，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，是土地開發強度的衡量指標之一。同樣的，土地容積率更直接的反應了土地的經濟利用價值，當人們對一宗土地的利用價值越高時，土地的價格也越高。土地價格與土地容積率呈正相關關系，土地容積率越高，土地價格越高，甚至容積率的變化可引發地價成倍上升或下降。

三、城市規劃實施對土地價格的影響

1.城市規劃實施方式對土地價格的影響

城市規劃實施不同的開發方式，決定了城市地價在空間分布上的差異性，主要通過城市開發和在開發的戰略決策對土地開發輕度和土地容積率等進行影響，進而影響土地價格。影響的方式主要包括三種，一種方式中心帶動外圍的價格變動方式，即首先開發土地資源較為緊張的中心城區，城市中的土地本身價值利用率就高，隨著開發的進一步加強，土地容積率進一步加大，導致土地價格成倍增長，隨后通過中心向四周擴散，帶動外圍土地的價格上漲；第二種方式相反，由新區開發入手，首先讓周邊的土地價格上漲，從城市外圍的多個次級地價峰值區向市中心聚集。

2.城市規劃新政策對土地價格的影響

我國大城市規模急劇擴張，城市規劃政策不會在規劃之初一步到位，針對城市規劃存在的問題新提出的政策對土地價格的影響也非常大。而政策的不連續性以及區域執行的系統性不足，也是導致結構性用地的不足，跳躍式空間進展和低效的土地利用等問題的原因之一。故此，在城市規劃實施的各個環節，都應在政策的引導下，兼顧土地的高效利用原則，避免為追求短期利益而顧此失彼。

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1007-6344（2017）06-0074-01