淺析城市規(guī)劃對土地價格的影響

（新疆四方建筑設計院有限公司 新疆 烏魯木齊 830042）

淺析城市規(guī)劃對土地價格的影響

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城市規(guī)劃和土地價格是影響城市發(fā)展的重要因素，二者相互影響、不可分割。本文首先剖析了城市規(guī)劃與土地價格作用于反作用的關(guān)系，進而分析了城市規(guī)劃要素、城市規(guī)劃實施等對土地價格的影響。

城市規(guī)劃；土地價格；影響

引言

土地既是資源又是資產(chǎn)，是一種特殊的自然資源。土地不是商品，土地資源的配置卻需要納入市場的調(diào)控范圍。按照經(jīng)濟理論，供給與需求構(gòu)成了市場，并影響著價格的變動。土地在城市發(fā)展中扮演著重要的角色，是由土地屬于稀缺性資源決定的，其在相當長一段時間內(nèi)、在城市發(fā)展空間范圍內(nèi)供給有限，所以土地的需求直接作用于土地的價格；另一方面，城市土地在空間上的不可移動性，導致周邊的環(huán)境和狀況也會影響土地的價格。這也是城市規(guī)劃為什么會對土地價格產(chǎn)生影響的根本原因。那么城市規(guī)劃和土地價格之間的關(guān)系究竟是怎樣的？

一、城市規(guī)劃與土地價格的關(guān)系

城市規(guī)劃和土地價格是影響城市發(fā)展的重要因素，二者相互影響、不可分割。城市規(guī)劃最基本的內(nèi)容就是對土地的規(guī)劃利用。土地價格對城市規(guī)劃的直接影響則體現(xiàn)在城市用地的選擇與布局上，科學合理的城市規(guī)劃應建立在對目前土地市場的了解和分析之上，保證城市有限土地資源的最優(yōu)化利用；按照經(jīng)濟理論，供給與需求構(gòu)成了市場，并影響著價格的變動。土地在城市發(fā)展中扮演著重要的角色，是由土地屬于稀缺性資源決定的，其在相當長一段時間內(nèi)、在城市發(fā)展空間范圍內(nèi)供給有限，所以土地的需求直接作用于土地的價格。城市規(guī)劃開發(fā)建設快的時候，土地供給跟不上需求量的快速上升，土地價格會上漲；當土地價格上漲到一定程度時，會反作用于城市規(guī)劃，當決策者只考慮土地財政的眼前利益時，會改變城市規(guī)劃。適宜的城市規(guī)劃，不但能夠最大限度挖掘原有土地的空間利用價值，在合理劃分和布局的基礎上為居民生活帶來便利，為自然環(huán)境和城市發(fā)展的和諧發(fā)展帶來便利。

二、城市規(guī)劃對土地價格的影響

城市規(guī)劃是指城市各項建設發(fā)展的綜合性規(guī)劃。城市規(guī)劃一般分為總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃，總體規(guī)劃指對城市性質(zhì)、發(fā)展方向、規(guī)模大小和用地范圍等的規(guī)劃，包括研究工業(yè)、居住、道路、廣場、交通運輸、公用設施、環(huán)境保護和文教、商業(yè)、服務設施以及園林綠化的建設規(guī)模、標準和布局進行規(guī)劃設計。詳細規(guī)劃更具體主要指的是針對城市建設規(guī)劃范圍內(nèi)的建筑物、公共基礎設施、公園綠地等具體部分做出詳細的布置。本文將從總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃兩個方面對土地價格的影響展開分析。

1.總體規(guī)劃從宏觀層面對土地價格的影響

總體規(guī)劃對城市價格的影響因素包括城市發(fā)展目標、城市性質(zhì)、城市規(guī)模、總體布局、城市用地結(jié)構(gòu)等。

（1）城市發(fā)展目標對土地價格的影響。城市發(fā)展目標主要擬定一定時期內(nèi)城市經(jīng)濟、社會、環(huán)境的發(fā)展所應達到的目的和指標，主要通過確定城市發(fā)展政策和發(fā)展速度影響城市土地的整體水平和分區(qū)變化情況。城市發(fā)展目標對城市開發(fā)活動的整體起引導作用，影響土地需求總量預估、土地供給數(shù)量和分布、分階段土地開發(fā)程序和重點、主要基礎設施分布等。

（2）城市性質(zhì)對土地價格的影響。城市性質(zhì)由城市的主要職能的決定，準確定位城市的性質(zhì)使城市總體規(guī)劃和發(fā)展規(guī)模確定更具科學性，同時是重點發(fā)展項目和土地資源利用分配的科學依據(jù)。城市在國家或地區(qū)政治、經(jīng)濟、社會和文化生活中所處的地位、作用及其發(fā)展方向，決定了城市在發(fā)展過程中的自身優(yōu)勢，同時也是城市發(fā)展的重要依托，直接影響到城市基準地價的發(fā)展趨勢。

（3）城市規(guī)模對土地價格的影響。城市規(guī)模分為城市人口規(guī)模和城市地域規(guī)模。綜合來說，城市規(guī)模越大，經(jīng)濟聚集效應越明顯，土地級差收益也愈高。城市人口規(guī)模越大，人均用地水平越低，土地供給遠遠低于需求，土地價格會越高；在城市規(guī)模不變的前提下，城市地域規(guī)模越小，則城市所擁有的土地量越少，然而隨著城市化的不斷演進，土地供給總量不變，那么土地價格會隨著土地需求的不斷升高而上升。

（4）總體布局對土地價格的影響。城市總體布局是城市的社會、經(jīng)濟、環(huán)境以及工程技術(shù)與建筑空間組合的綜合反映，是在城市發(fā)展綱要基本明確的條件下和城市用地評定的基礎上，對城市各組成部分進行有機、有序、統(tǒng)籌兼顧的合理安排。城市總體布局確定了城市總用地中各類用地的比重，一般情況下，商業(yè)用地價格最高，依次為住宅用地價格、工業(yè)用地價格、農(nóng)業(yè)用地價格，城市總體布局直接影響著城市平均價格和城市各區(qū)的土地價格差異。

（5）城市用地結(jié)構(gòu)對土地價格的影響。城市用地結(jié)構(gòu)確定了用地的功能分區(qū)、重點建筑、主要基礎設施等。功能劃分上有陳述。重點建筑和主要基礎設施確定了城市中心、標志建筑物、公共設施規(guī)劃與交通規(guī)劃。公共設施越完善，交通越便利的區(qū)域，對于商業(yè)用地和住宅用地的吸引力越大，會導致土地價格的上漲。

從文中的闡述和分析我們也可以看出，城市總體規(guī)劃的各方面之間有重疊的部分，城市發(fā)展目標、城市性質(zhì)、城市規(guī)模、城市總體布局、城市用地結(jié)構(gòu)之間存在相互關(guān)聯(lián)、相互影響的關(guān)系，同時，城市規(guī)劃對土地價格的影響也是在這些因素的共同影響之下而產(chǎn)生的。

2.詳細規(guī)劃是在微觀層面上對土地價格的影響

詳細規(guī)劃是對總體規(guī)劃的進一步深化和細化，屬于執(zhí)行層面，直接控制城市建設和用地，對土地價格的影響更直接，影響的速度更快。詳細規(guī)劃對土地價格的影響主要表現(xiàn)在土地開發(fā)強度和土地容積率兩個方面，其中土地容積率是土地開發(fā)強度的指標之一，二者相互影響。

（1）土地開發(fā)強度對土地價格的影響。土地開發(fā)強度指建設用地總量占行政區(qū)域面積的比重。一般情況下，土地價格和土地開發(fā)強度成正比關(guān)聯(lián)，即土地開發(fā)強度越高，地價相應的也越高，同時土地利用經(jīng)濟效益就越高，消費者和開發(fā)上會趨之若鶩。反之亦然，當土地開發(fā)不充分，或土地開發(fā)不當時，亦即土地開發(fā)強度較弱時，會減弱土地的使用價值，以及消費者對它的追逐熱度，此時，土地的價格會較低。

（2）土地容積率對土地價格的影響。土地容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，是土地開發(fā)強度的衡量指標之一。同樣的，土地容積率更直接的反應了土地的經(jīng)濟利用價值，當人們對一宗土地的利用價值越高時，土地的價格也越高。土地價格與土地容積率呈正相關(guān)關(guān)系，土地容積率越高，土地價格越高，甚至容積率的變化可引發(fā)地價成倍上升或下降。

三、城市規(guī)劃實施對土地價格的影響

1.城市規(guī)劃實施方式對土地價格的影響

城市規(guī)劃實施不同的開發(fā)方式，決定了城市地價在空間分布上的差異性，主要通過城市開發(fā)和在開發(fā)的戰(zhàn)略決策對土地開發(fā)輕度和土地容積率等進行影響，進而影響土地價格。影響的方式主要包括三種，一種方式中心帶動外圍的價格變動方式，即首先開發(fā)土地資源較為緊張的中心城區(qū)，城市中的土地本身價值利用率就高，隨著開發(fā)的進一步加強，土地容積率進一步加大，導致土地價格成倍增長，隨后通過中心向四周擴散，帶動外圍土地的價格上漲；第二種方式相反，由新區(qū)開發(fā)入手，首先讓周邊的土地價格上漲，從城市外圍的多個次級地價峰值區(qū)向市中心聚集。

2.城市規(guī)劃新政策對土地價格的影響

我國大城市規(guī)模急劇擴張，城市規(guī)劃政策不會在規(guī)劃之初一步到位，針對城市規(guī)劃存在的問題新提出的政策對土地價格的影響也非常大。而政策的不連續(xù)性以及區(qū)域執(zhí)行的系統(tǒng)性不足，也是導致結(jié)構(gòu)性用地的不足，跳躍式空間進展和低效的土地利用等問題的原因之一。故此，在城市規(guī)劃實施的各個環(huán)節(jié)，都應在政策的引導下，兼顧土地的高效利用原則，避免為追求短期利益而顧此失彼。

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