淺談商品房的庫存問題及化解對策

（石河子房屋產權交易中心，石河子市，832000） 董旭燕

自2015年年初以來，面對宏觀經濟下行的壓力，國家和地方各級政府相繼出臺了一系列支持房地產業“穩需求、去庫存、控風險、促轉型”的房地產新政策。2015年11月10日，習總書記在主持召開中央財經領導小組第十一次會議時對房地產業提出了明確的指導意見，“要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展”。隨后，中央經濟工作會議將房地產去庫存確定為2016年我國五大經濟任務之一，李克強總理在國務院常務會議上也明確提出，“以加快戶籍制度改革帶動住房等消費”。至此，因地施策，分類調控，促進房地產業平穩健康發展成為地方各級政府的一項新任務。

2016年底，新疆兵團第八師石河子市（簡稱師市）有存量商品住房約10 890套（住宅5 629套，商服5 261套），面積140萬m2（住宅63萬m2，商服房77萬m2）。其中：北泉鎮存量商品房4 193套（住宅1 633套，商服2 560套，），面積49.91萬m2（住宅15.28萬m2，商服34.63萬m2）；其它團場商服房446套，面積7.5萬m2。商品住宅基本處于存量的合理的區間，商業用房存量較大。

1 目前師市房地產庫存存在的主要問題

1.1 剛性需求明顯減少

我市人口數量增速不快，人口增長速度遠低于商品住宅的增長速度。近幾年來，隨著兵團城鎮化建設的快速推進，團場職工94%以上家庭都住上了樓房，市區失去了這一大部分購房群體。

1.2 改善性需求減少

2010年以來，市區累計新建保障性住房（含統建房）3.5萬套，機關事業單位（含自治區、兵團駐石單位）全部進行了統建房建設，南山新區、石河子鎮努爾巴克村等正在新建農民安置房，滿足了上述消費群體對改善性住房的需求，使得再次購買商品房愿望減小。

1.3 投機性需求減少

過去多年的量、價快速增長使需求釋放有所透支。隨著商品房價格的走高，以及受國家房地產投資政策（征收房產稅）、不動產登記等方面的影響，進行房地產投資的人員減少。

1.4 建筑企業面臨巨大的資金壓力

據統計，師市房地產開發企業在建項目貸款數量急劇上升，表明因受市場銷售量下降的影響，開發企業資金狀況不是太好，企業面臨巨大的資金壓力，致使貸款數量不斷增加，進一步加大了開發企業的融資成本。目前金融機構對房地產開發貸款普遍持謹慎態度,為了控制信貸風險，金融機構已逐步收緊對開發貸款、經營性物業貸款和個人按揭貸款，甚至個別銀行全面暫停房地產項目貸款?！板X荒”因素不得到緩解,樓市前景不容樂觀。

1.5 商業地產開發與師市經濟發展水平和市場需求不相適應

近幾年來，越來越多的開發企業大量開發商業地產或者城市綜合體，商業營業性用房投資和開發面積快速發展，不僅隱藏著一定的投資經營風險，而且遠遠走出了市場需求。比如：近幾年建設的溫州地下商業街、溫州國際商城、九州物流港、北泉的中溢家居廣場、華泰商業步行街、中影文化廣場、中盈義烏小商品城、中盈的寫字樓以及南山新區的福寧新城商業項目等，都存在銷售情況不理想的問題。

2 對師市房地產去庫存的建議和對策

房地產業作為一個具有高度綜合性和關聯性的行業，在經濟發展中起著舉足輕重的作用，而去房地產庫存化，對于保持房地產市場持續平穩健康發展，對于促進經濟平穩較快發展、防范社會風險、維護社會和諧穩定意義重大。根據師市房地產市場實際情況、目前面臨的經濟新常態以及發展新機遇，建議當前和今后一段時期主要抓好以下幾方面工作。

2.1 繼續促進房地產行業平穩發展

房地產業作為國民經濟重要產業之一，平穩增長才是走可持續的科學發展之路，房地產市場過熱或過冷都會影響整個行業的健康發展。師市上下要進一步認清形勢，轉變觀念，審時度勢，充分認識做好房地產工作的復雜性、艱巨性和重要性。要進一步落實房地產新政，切實履行政府部門管理職責，綜合運用規劃、稅收、金融、土地等手段，以提高政策的執行效果，強化監管職能，提高信息披露透明度，保持房地產市場健康穩定發展。

2.2 注重提高住房品質

重點發展與市民承受能力相適應的普通商品住房，適當發展中高檔商品房，滿足改善性住房需求。注重打造高品質房源，從規劃設計、建筑材料、建設質量、配套設施、綠化美化等方面提高品質，提升小區建設品味。不僅讓購房戶真正感到物有所值，而且達到提升城市面貌的目的。

2.3 創新商品房消化渠道

重點就是在全面打通商品住房與保障性住房、棚改房、安置房三個通道上下功夫。一是政府購買商品住房作為保障性住房由試點向符合條件的商品住房項目延伸。要整合各類保障房補貼和建設資金,集中分批購買部分庫存商品房房源用于保障性住房。二是貨幣化安置范圍由棚改項目向所有房屋征收項目延伸。對城市規劃區范圍內城市基礎設施建設等因公共利益征收的項目，原則上實行貨幣化安置。三是貨幣化安置方式由政府建設、購買房源和組織團購安置向被征收人自主安置延伸。重點引導、支持被征收人用貨幣補償款自主購買商品住房，最大限度滿足被征收人個性化多元化住房需求。 四是鼓勵團場出臺相關政策，用已建成的存量商品房補償被征收人。

2.4 確保市場有序供應

合理調控房地產開發用地。對已經出讓還沒有動工的房地產開發用地進行全面清理，并根據市場供求狀況，結合商品住房存量、未開工住宅用地總量等指標，合理確定住宅用地年度供應規模、布局和節奏。對住房供應明顯偏多或在建住宅用地規模過大的區域，適當減少或暫停住宅用地供應，管控好土地供應閘門，從源頭上減少新的庫存。對已供未開發用地，超過約定開工期限，但未達到閑置土地認定條件的項目用地，經房地產開發企業申請，可辦理開、竣工延期，合理調整開發時序，放緩上市節奏，確保商品房有序供應。優化住房及用地供應結構。對于在建商品住房項目,在不改變用地性質和容積率等規劃條件強制性內容的前提下,允許房地產開發企業適當調整套型結構;對已編制完成規劃設計方案審批但尚未動工建設的地塊，根據所在區域人口規模及周邊配套情況，在不突破片區控規總用地、總建筑規模、容積率，滿足公建配套等條件的前提下，可由房地產開發企業申請調整商住比例。對已供未開發用地,根據市場狀況,研究制定未開發房地產用地的用途轉換方案,通過調整土地用途、規劃條件,用于國家支持的新興產業、創新型產業、品牌商業、養老產業、文化產業、體育產業等項目。

2.5 優化發展環境

落實金融支持政策。認真貫徹執行國家有關支持房地產業發展的金融政策，制訂有效措施，積極爭取房地產開發貸款額度，支持資質良好、誠信經營的房地產企業開發建設的有市場前景項目的合理融資需求，并提高貸款授信審批效率，及時發放貸款，促進商品住房的開發建設。進一步縮短放貸審批周期，配足個人住房貸款額度，優先滿足居民家庭貸款購買首套普通商品住房和改善性普通住房的信貸需求。每年年終，人民銀行對各銀行業金融機構年度發放的房地產項目開發貸款及個人住房貸款進行統計排名，相關部門根據排名情況，于下年度相應調整住房公積金、住宅專項維修資金等與住房相關聯的存款支持。積極發展租賃市場。鼓勵自然人、各類機構投資者等組建以住房租賃為主營業務的專業化經紀機構，通過長期租賃或購買庫存商品房，開展規?；?、專業化的租賃經營。鼓勵房地產開發企業，在商品房庫存中長期持有部分房源，直接向市場開展住房租賃規?；洜I。鼓勵庫存壓力較大的房地產開發企業，順應市場規律，調整營銷策略，通過先租后售、共有產權等模式運營商品房。優化發展環境，不斷規范市場秩序。簡化審批流程，減少住房開發審批的中間環節，同時適當降低房地產相關稅費，并控制好土地出讓價格。進一步規范市場秩序。加大房地產市場監管力度，嚴肅查處房地產交易環節以及經營管理中的各項違法違規行為，尤其是要加大房地產企業虛假交易、返本銷售、售后包租等嚴重擾亂樓市正常交易秩序的違法違規行為的查處力度，為企業發展創造良好的空間。加快問題樓盤的處置進度，建立部門聯動機制，盡快妥善解決存在的問題。進一步加強房地產市場監測和分析。繼續完善房地產市場信息披露制度，準確把握和判斷房地產市場走勢，及時發現和妥善處理市場運行中出現的新情況、新問題。