“僵尸企業”土地資產處置研究

在經濟新常態下，經濟增速放緩、下行壓力加大、行業環境惡化，企業的盈利能力下降、資產負債率大幅攀升，導致經營虧損、無力償債的困境企業數量迅速增加，形成了一大批被稱為“僵尸企業”的困境企業。從所有制來看，“僵尸企業”大多屬于國有企業，國有企業改革不徹底是“僵尸企業”處置困境的主要因素之一。

土地產權是企業產權的重要組成部分，土地資產管理是企業管理的重要環節。在企業產權變更過程中，土地資產處置問題就成為企業資產處理的重要內容。本文將對“僵尸企業”的土地資產處置方式及相關法律問題進行研究，以期達到促進“僵尸企業”土地資源的優化配置和存量土地的盤活，促進企業過剩產能化解，推動“僵尸企業”有效處置的目的。

一、土地資產處置與化解產能、處置“僵尸企業”的關系

部分“僵尸企業”設立時間長，往往設備陳舊、技術落后、職工包袱重。隨著我國城市化進程加快，城市規模不斷擴大，以前位于市郊的企業現在已處于城市中心地帶。近年來，在城市土地價值高速增長的背景下，“僵尸企業”往往占用寶貴的土地資源，卻連年虧損，由此造成土地利用率低下，土地價值不能充分實現。同時，“僵尸企業”處置面臨的主要困難在于，更新企業設備、革新現有技術、安置職工所需費用較高，資金問題成為改革去產能的主要障礙。“僵尸企業”占有高價值的土地資源，通過處置土地資產可以提高土地資源利用率，實現這些土地資產的價值，為企業帶來可觀的資金收入，用于更新企業設備、革新企業技術、償還企業貸款、安置企業職工，從而推進產業升級、化解低端產能，增強企業市場競爭優勢。因此，妥善處置企業土地資產有助于“僵尸企業”化解過剩產能。

二、通過土地資產處置化解產能的方式

在處置“僵尸企業”過程中，屬于落后的產能，要堅決予以淘汰；不屬于落后產能的，可以通過剝離、改進管理、債務重組、減輕包袱等措施提升效率，獲得“重生”，或者通過國家給予相應的引導政策，逐步退出市場。在“僵尸企業”土地資產處置上，第一可以通過土地置換的方式，發現土地價值；第二可以通過就地改造的方式，向其它優質工業企業出租廠房，提高土地利用率。

（一）通過置換土地。

由于產業特性的原因，地塊與城市中心商業區的距離，商業和住宅用地往往比工業用地敏感。因此，位于城市中心區域的地塊用于商業服務的價值往往大于用于工業生產的價值。隨著城市化進程不斷加快，很多“僵尸企業”已處城市中心地帶。“僵尸企業”，尤其是處于過剩行業的“僵尸企業”對其是否位于城市中心區域敏感程度較低；相反，城市中心地帶的交通狀況還會加大其物流和倉儲成本。郊縣城市相比中心城市，能提供更優質的物流和倉儲服務，并且有比中心城市更優厚的政策扶持。在過剩產能“走出去”的背景下，“僵尸企業”通過將城市中心地塊與郊縣城市地塊置換。可以獲得一定土地差價，并可降低物流、倉儲成本，享受相應的支持政策。

（二）通過就地改造方式。

除了通過置換城市郊區的工業用地，“僵尸企業”還可以通過就地改造的方式盤活土地資源。鑒于“僵尸企業”資產負債率高，企業可以引入民間資本在原有用地上新建廠房，將新建廠房向其他優質工業企業出租，獲取租金收益，改善生產條件，化解過剩產能。通過新建廠房并出租的方式盤活土地資產可以幫助“僵尸企業”顯著提升盈利能力和經營狀況。同時，可以借廠房重建騰退現有過剩產能，還可以通過拓展資產租賃業務實現部分職工的安置。

三、“僵尸企業”土地資產處置面臨的問題

（一）主管部門協調的問題。

在目前的體制下，“僵尸企業”土地資產的處置，涉及土地管理部門、國資、規劃、工業等多個行政主管部門的管轄范圍，單靠一個部門，很難統籌全局。同時，目前存在政策法規繁多、不能形成統一政策導向和步調的問題。如果各個行政主體如果不能很好的協調相互之間關系，則“僵尸企業”土地資產的處置將面臨政策上、程序上的障礙，難以突破。

（二）政府過分干預的問題。

“僵尸企業”退出過程中，要正確處理政府與市場的關系。在充分發揮市場機制倒逼作用的基礎上，政府不是救企業，不能盲目的插手干預，而應采取適當措施促進企業盡快順利退出。在存在轉型可能的“僵尸企業”改革過程中，政府應在尊重市場規律的前提下，給予企業支持政策，促進企業的重組兼并、轉型升級，鼓勵企業盤活資產，革新技術和設備，實現扭虧為盈。如果政府出于社會穩定等因素考慮，過度進行干預，可能導致優勝劣汰的市場機制不能在“僵尸企業”的治理中發揮作用，導致不公平競爭，甚至可能出現“劣幣驅逐良幣”現象。

（三）土地資產處置市場化的問題。

盤活存量土地就是要通過明晰土地產權，量化土地資產價值，促使存量土地資產以不同的價格進入相應市場進行交易，實現土地的產權流動與重組，達到生產要素與土地資源的優化配置。然而，在企業改革過程中，受制于內部阻力或成本壓力等因素，由企業自主處置土地資產的情況較為少見。

（四）處置方式問題。

“僵尸企業”的治理，主要采用兩種方式，一是破產退出，二是兼并重組。無論采用哪一種方式，都涉及到土地資產的處置。在“僵尸企業”土地資產的處置過程中，往往會面臨土地資產的回收問題，若原有建設用地是通過授權經營或作價出資（入股）的方式取得，則政府不能以規劃調整、整合資源等理由強制將土地收回。

（五）處置收益分配問題。

在經濟下行壓力加大的背景下，很多行業預期不明朗，企業融資困難，導致企業實施兼并重組的意愿不足。同時，在企業改革改制過程中，原授權經營或作價出資（入股）土地使用權，在政府收回、企業轉讓或置換后，其收益應當如何處置，并無明確的政策或規定。土地資產處置獲取的收益，是歸于企業還是政府，如何平衡企業的處分收益與“土地收益歸地方”的原則，如何分配土地處置收益，成為企業處置資產的顧慮之一，也成為“僵尸企業”土地資產處置的障礙。

四、對“僵尸企業”土地資產處置的政策建議

（一）可重組整合的“僵尸企業”。

雖然土地資產系“僵尸企業”資產的重要組成部分，但很多“僵尸企業”土地資產既不能抵押，亦不能租賃，因而資產嚴重缺乏流動性。在處置這類企業的過程中可以鼓勵企業通過市場手段自行調整產能結構、進行產業升級，扭虧為盈。從現行法規與政策來看，推進企業通過市場手段自行改善產業結構，必須把“僵尸企業”處置和土地使用制度改革有機地結合起來。

在土地資產方面，由于國有土地供給與交易市場受到嚴格限制，當企業需要通過處置土地資產獲取資金進行轉型升級時，企業需得到各級土地行政主管部門與城市規劃建設部門等的許可。多部門之間如果不能積極配合，勢必對“僵尸企業”盤活土地資產造成阻礙。因此，政策上應當充分協調相關各個行政主管部門間的關系，保障企業盤活土地資產的高效性與可行性。

在盤活“僵尸企業”土地資產過程中，應當堅持市場化路線，秉承企業為主導，政策予以配合的基本原則，尊重企業意愿，防止行政過度干預。對擁有完整土地使用權的企業應當減少土地交易過程中的行政干預，鼓勵“僵尸企業”自主通過市場機制發現土地價值，從而實現資本的合理配置，盤活企業存量土地資產，化解過剩產能。同時，減少不必要的審批項目，明確審批時限，為辦理去產能企業提供便捷高效的行政服務，才能推動企業通過市場化化解過剩產能。

（二）可清理退出的“僵尸企業”。

清退這些“僵尸企業”首先應站在地方政府與銀行的角度，有效消除其顧慮才能真正實現“去產能”的目的。因此妥善安置企業員工，向銀行提供有效的還款預期，才是清理此類“僵尸企業”的關鍵。由于土地資產價值不斷得到顯化，從政策上幫助企業極大變現土地資產，成為清退此類“僵尸企業”的重中之重。因此，對于此類企業應盡可能減免變現土地資產需要繳納的費用，保障企業最大程度地變現土地資產，并將資金用于安置職工、償還銀行貸款，有關部門在必要的時候還可以提供政策扶持，從而提高銀行和地方政府清退此類“僵尸企業”的意愿。

作者簡介：張翔宇（1986.01—），女，四川成都，中國人民大學民商法在職研究生，國浩律師（成都）事務所律師，主要研究方向：基礎設施建設、房地產、建筑工程等。