鐵路房地產公司創新發展與轉型升級的研究

武金料　上海鐵路局上海鐵路房地產開發經營有限公司

1　研究背景闡述

1.1　國內房地產行業發展新形勢分析

2017年，國家針對房地產行業陸續出臺了一系列調控政策，目標是穩定國內房地產產業，抑制上漲較快的房地產價格；同時受到美國金融加息政策的影響，全球資本開始回流美國本土，因美聯儲加息預期強烈，大量的外資撤離中國地區導致了房地產行業出現了真空效應，許多房地產公司因為資本運作不力導致企業壓力陡增。國內房地產開發從十年前的“黃金時期”逐步過渡到了“白銀時期”，房地產行業在企業經營管理方面，面臨著全新的挑戰，在新的政治經濟形勢下，國內房地產公司必須審時度勢，大力改革，從而緊跟時代的步伐。

1.2　上鐵房地產公司背景介紹

2006年7月，路局將全局房地產企業實施整合重組，成立以上鐵房地產公司為母體，通過股權轉讓，實現了（1+4+8+2）母子關系的全局房地產行業聯合體，即上鐵房地產公司1個母公司，4個子公司，8個項目公司，2個直屬公司，注冊資本金2.4億元，總資產為43.48億元、凈資產為3.6億元。公司是一級資質的房地產開發企業及上海市房地產開發前50強企業，主要經營范圍為房地產開發，房屋租賃。

近年來，公司始終秉承“建設美好家園，造福千家萬戶”的企業文化精神，在產品安全質量管理體系方面，狠抓規劃設計質量、工程建設安全質量、環境生活質量和物業管理質量，鑄就建筑精品工程和用戶滿意工程，如上海“石川春曉”項目獲得上海市“白玉蘭”優質結構獎。在塑造品牌形象方面，踐行“建筑、人、自然”三者和諧一體，推行開發的住宅小區項目的品牌，提煉安居工程“春江花月夜”形象品牌，提供優質“一站式”服務。

2　上鐵房地產公司優劣勢分析

上鐵房地產公司依托上海鐵路局，開發項目遍布三省一市，即“江—浙—滬—皖”，公司開發項目以保障房為主，商品房開發為輔，自2009年以來公司保障房交付22008套，商品房1686套，目前在建項目13419套，商品房項目（別墅）111套（見圖 1）。

圖1　上鐵房地產公司開發項目統計表

2.1　上鐵房地產公司發展優勢分析

在《國務院辦公廳關于支持鐵路建設實施土地綜合開發的意見》等一系列政策的支持下，上鐵房地產公司背靠鐵路系統巨大的影響力和資源，擁有明顯的政策優勢、豐富的土地資源和過硬的公司資質，有力推進公司發展。

2.1.1政策優勢明顯

為加大力度盤活鐵路用地資源，同時鼓勵土地綜合開發利用，支持鐵路車站及線路用地綜合開發，國務院相繼出臺了《關于改革鐵路投融資體制加快推進鐵路建設的意見》等文件，明確支持鐵路車站及線路用地綜合開發，由中國鐵路總公司依法盤活利用。

2.1.2土地資源豐富

上海鐵路局與所轄區域內76個地方政府簽訂框架協議，規定預留新線開發5.6萬畝，約有土地356萬平方米可開發既有土地資源。其中不乏如江蘇南京安德門、建寧路貨場、浙江艮山門等地理位置極為優越的資源,充足的土地資源儲備，給上鐵房地產公司后續開發留足了資本和空間。

2.1.3鐵路系統在區域影響力大

因高鐵經濟效應影響，鐵路系統對浙江、江蘇、安徽等省市區域影響力大，涉鐵項目的推動易獲取當地政府的大力支持，這就為土地如何取得、變性和項目立項、核準等提供了有力支撐。

2.1.4公司資質過硬

上鐵房地產公司是房地產開發一級資質的企業，承擔房地產項目的建設規模不受限制，且可以在全國范圍內承擔項目建設，這將為公司下一步開拓屬地外市場奠定了基礎。

2.2　上鐵房地產公司發展劣勢分析

上鐵房地產公司也面臨著諸多難題：資金問題、開發經營范圍窄、屬地范圍外無開發項目等。“巧婦難為無米之炊”，這些難題如果無法妥善解決，必將制約上鐵房地產公司日后的發展。

2.2.1公司資金儲備不足

上鐵房地產公司成立以來，其發展最大的瓶頸就是資金問題，資金儲備不足，難以啟動較大規模的房地產項目，同時融資渠道單一，僅通過路內提前配售及路局結算中心調劑等方式來解決資金瓶頸，嚴重制約公司的健康持續發展。

2.2.2公司開發經營范圍過窄

目前公司開發經營范圍僅限于開發建設住宅小區和小區配套商業，而且獲得收入方式較為單一，基本上為銷售住宅部分，出租商業部分，但受到自持商業規模較小，綜合實力不足等影響，自持資產運營獲得收益的周期非常長。

2.2.3公司屬地范圍外無開發項目

受到土地獲取方式和資金等方面的影響，上鐵房地產公司在其屬地范圍外無開發項目。項目過于集中，易受到地區政策調整的影響，不利于整體風險規避，且不利于公司更長遠規劃發展。

2.2.4公司品牌建設不成熟

過去由于企業只注重完成路局職代會向職工兌現“辦實事”，項目開工、交付目標，項目開發主要是保障房，僅對路內職工配售，無競爭對手，品牌的產品定位單一，對項目研究不夠，雖然在某些項目產品進行全面提升，但忽略房地產企業品牌建設。

3　上鐵房地產公司創新發展的研究

3.1　BIM技術運用的優點闡述

BIM管理系統將項目參與單位在同一平臺上，共享同一建筑信息模型，利于項目可視化、精細化建造。各參建單位在BIM建模的過程中進行溝通交流，把現場施工中可能出現的問題提前解決，施工中隨時對模型進行優化，以最優的進度模型來指導現場施工。

3.1.1提高團隊協同性

隨著時代發展，項目復雜化，對合作團隊之間的協同性要求越來越高，傳統的各自為營的做法已經不能滿足項目需求。BIM技術的出現，為各單位之間建立起了一個無縫對接的協同平臺，有利于促進所有單位開展自身的工作。

3.1.2進度展示一目了然

以往的管理模式存在著消息滯后，各參建單位之間的現場信息溝通需要通過技術人員開會或者現場溝通解決，通過BIM技術的引入，項目模型信息導出的各種數據報表，各單位可以隨時隨地了解到項目推進的情況，信息的通暢是對項目順利推進最大的保障。

3.1.3節約企業成本

傳統管理模式在項目實施的過程中，存在著大量的設計不合理、施工錯誤等問題，需要返工或者修改，通過BIM管理系統的管控，各參建單位可進行施工前的精準對接，對于項目中的潛在錯誤提前預判，減少了大量的損耗，降低了企業開發成本。

3.2　合作開發模式研究

在《鐵路土地合資合作開發的指導意見》（鐵總開發〔2016〕285號）文件引領下，通過融資成立項目公司等途徑，以利益共享、風險分擔的合作開發模式，有條件引入綜合實力強的國有企業及其他大中型企業，與其資源共享，充分融合互補，有效防范開發風險，實現開發效益最大化。

3.2.1強強聯手，體現優勢品牌的強大效應，達到雙贏

合作開發模式，可以將大企業串聯整合在一起，形成聯合共同體，在社會上形成1+1＞2的品牌效應，例如萬科集團和中糧集團在廣州科學城的地塊項目上，采用中糧拿地，萬科開發，最后雙方分利潤的方式進行合作。

3.2.2共同合作，解決項目開發資金問題

上鐵房地產開發公司在未來要參與社會商品房建設和土地競拍，在拿地階段、工程建設階段，都需要大量的啟動資金，將制約企業發展，公司著力研究合作開發共贏模式，從源頭上解決公司資金短缺，轉變以往項目開發均由公司自有資金承擔模式。

3.2.3發揮各自的人才優勢、管理優勢、資源優勢等

在項目開發的過程中，公司無法在管理層面做到真正的全過程管控，從而導致項目的推進過程存在著許多管理上的不足之處。如果僅僅只靠房產公司參與管理，鞭長莫及，反之在開發過程中與各合作單位進行強強聯合，房地產公司只需要將自身所擅長的部分發揮出來，缺位部分由由合作單位進行補位，以謀求共同的利益最大化，將項目的管理提高到新的高度。

3.3　住宅產品標準化研究

住宅產品標準化是企業產品定位的表現，而產品的定位又體現了企業的品牌價值。作為上鐵房地產公司在未來的戰略中力求打造符合上鐵地產品牌，品牌是公司的無形資產，一旦公司品牌建立并贏得了社會的認可，將會極大的有助于企業的發展。

3.3.1標準化設計—戶型

從公司建立至今，公司已經經營了多個開發項目，在項目開發的過程中，產品的戶型則是被業主最為關注的要素。公司在未來的發展過程中，將會對以往的成功戶型案例進行收集整理，對不良戶型進行淘汰，建立標準戶型庫。

3.3.2標準化設計—外立面

主樓的外立面，在近兩年的項目中通過邊施工邊研究的策略，將設計和現場施工結合起來，對外立面進行了系統的研究。現在已經成功的研發出了第一代Art-deco外立面造型風格。在此基礎上，將該立面風格成功的運用在了常州、昆山、南京等地的項目上。在未來的發展中，我司將會繼續對外立面造型風格進行優化，逐步推出第二代、第三代外立面造型。

3.3.3標準化設計—景觀系統

上鐵房地產公司在項目設計的過程中，結合工程實際情況，對小區主入口，景觀綠化等相關位置進行了標準化設計，并制作成了標準化設計圖集，在項目進行推廣。

4　上鐵房地產公司轉型升級及價值綜述

4.1　企業經營拓展和轉型

上鐵房地產公司目前經營的目標客戶群體以路內職工為主，多年來為路內職工打造了多個高品質住宅項目，在這個過程中，積累了大量房地產項目開發經驗，在路內具有較高知名度。公司目前的主戰場是上海鐵路局下轄的三省一市，隨著企業不斷發展成熟壯大，公司將會逐步走向全國各大城市，打造獨立自主的品牌。

4.2　企業發展領域調整

公司成立至今，開發項目主要以安置房為主（如圖2所示），公司計劃在未來的戰略中，采取兩步走的戰略，即：第一步，增加商品房的占比，從原來主要以安置房為主商品房為輔的開發模式，逐步升級為以商品房為主，安置房為主的開發模式。第二步，從路局走出去，參與政府供應土地競拍，開發面上社會的商品房項目，完成從路內走向路外的轉型升級。

圖2　商品房與保障房建設面積

4.3　企業品牌升級

住宅是上鐵房地產公司的核心產品，開發市場認可度較高的產品不僅可以樹立社會標桿，同時也可以提升客戶對于上鐵品牌的產品認可度，例如萬科在物業上的處理，經過多年的經營，萬科的樓盤配套物業已經贏得了市場的高度贊譽；上鐵房地產公司已經開始逐步在戶型研發，建筑立面標準化等方面著手，打造符合上鐵地產品牌的標準化產品。

4.4　打造企業成為國內一流房地產開發公司

國內一線開發公司，諸如萬科、保利、龍湖、綠地，經歷了多年的發展，已經積累了豐富的開發管理經驗，同時也取得了較好的社會認可度。上鐵房地產公司作為路內企業，需要向國內一線開發企業看齊，對自身高標準嚴要求，力爭在較短時間內從路內走向路外，并在若干年內躋身國內一流房地產開發公司行列。與此同時，上鐵房地產公司通過不斷的發展，經營規模將會逐步擴大，希望可以在條件成熟的時候在國內上市。

5　結束語

本文基于當今國內房地產開發新形勢和上鐵房地產公司自身的特點，在企業的創新發展與轉型升級方面進行了研究，通過對BIM管理系統應用、合作開發模式的研究及住宅產品標準化以的研究，為企業的創新發展提供了全新的思路；通過對公司經營范圍和發展領域的升級，對公司品牌的打造，以及把企業打造成為國內一流房地產開發公司作為目標，為企業的轉型升級繪制了長遠的規劃藍圖。

企業的發展需要緊跟社會經濟新形勢，作為國有企業的上鐵房地產公司，推進創新發展和轉型升級，不僅是為了企業自身更好的發展，也是為同行業做出表率。企業通過創新發展和轉型升級，保持了企業的先進性和較強的社會競爭力，可以在未來競爭更加激烈的房地產領域先拔頭籌，為企業未來進一步做大做強奠定了堅實的基礎。

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