房企再度轉戰海外融資

截至3月9日，今年以來房地產企業海外融資額達72.5億美元，而2016年前三個月，房地產企業海外融資僅為5.6億美元。也就是說，今年前三月房地產企業海外融資額是去年同期的十余倍。

自2016年以來，國內房地產融資持續收緊。在此背景下，諸多房地產企業將目光轉向海外，密集發行美元債券，借新還舊，以外債來彌補國內融資的缺口。

有關專家表示，受美聯儲加息和人民幣貶值的雙重疊加影響，以及近期國內房地產市場銷售放緩，房地產企業海外融資也正在加速惡化。

因此，業內人士提醒，在樓市調控關鍵期，房地產企業拿地要慎之又慎，高地價將可能引發更大力度的調控措施出臺；同時，房地產企業必須保持冷靜，降價促銷去庫存將成為“最后一根稻草”。

房企掀起海外融資熱

在多數房地產企業連續三個多月在國內發行公司債闖關失敗后，鑒于今年一季度的補倉和還債需求，不得不轉戰海外融資，尤其擁有H股平臺的中型規模上市房地產企業。

2月15日，融信中國公告稱，發行2.25億美元2019年到期優先票據；同時，該筆票據將與2016年12月8日發行并于2019年到期的1.75億美元6.95%優先票據合并及構成單一系列。

2月14日，路勁基建有限公司發布公告披露，2月13日發行人、路勁及擔保人與摩根大通、匯豐及星展銀行就發行本金總額3億美元的7.95%優先擔保永續資本證券訂立認購協議。

1月17日，中國金茂宣布完成了5億美元的次級擔保永久資本證券發行，年利率5.75%，每半年付息一次。本次發行所得款項將部分用作尚未償還債項的再融資。

1月16日，時代地產簽約發行3.75億美元的優先票據。年利率6.25%，用途是現有債務再融資。1月13日，富力地產宣布將再發行4.6億美元優先票據，年利率5.75%；此前富力已經發行了2.65億美元優先票據。

1月13日，爪哇控股宣布發行2億美元的票據，年率為4.5%。爪哇控股的主營業務為酒店營運、物業及資產管理。

1月11日，合景泰富宣布向香港交易所提出申請發行2.5億美元優先票據，年利率6%。1月4日，中國奧園宣布發行2.5億美元票據，所得款項部分用于現有債務再融資，年利率6.35%。在此之前的2016年12月底，萬科、龍光地產、旭輝控股等也發行了超過15億美元的債券。

光大證券的一份報告指出，從2016年四季度起，房地產企業海外融資加速。首創、首開、萬科、融信、碧桂園、龍光地產、中國奧園、合景泰富、旭輝控股、中國金茂、富力地產、時代地產、仁恒置地、新湖中寶等企業均發行了美元債。

事實上，房地產企業轉戰海外融資，正好也碰上了對收益率非常渴求的離岸投資者，離岸美元債市場十分火爆。

據稱，房地產企業在海外發行的是可贖回債券，這些債券大受投資者歡迎。比如，2月14日路勁基建有限公司發行的3億美元優先擔保永續債，認購倍數超過18倍。

截至3月9日，今年以來房地產企業海外融資額達72.5億美元，凈融資27.65億美元，約合人民幣191億元。而2016年前三個月，房地產企業海外融資5.6億美元，僅為今年的7.7%。也就是說，今年前三月房地產企業海外融資額是去年同期的十余倍。

其實，海外融資并不存在利率優勢。就目前海外融資成本來看，相比于境內公司債平均5%，大型房地產企業不足4%的水平線，海外融資利率仍舊較高，甚至高達10%。

不過，國內樓市政策使得國內融資渠道受限，相當一部分房地產企業就會考慮在海外發債，預計房地產企業在海外融資升溫的情況還會繼續。

自2016年四季度以來，房地產企業開始轉戰海外融資，加速發行美元債。而近期重回海外融資市場的房地產企業更多。

數據顯示到，截至3月9日，今年以來房地產企業共發行21只海外債券，融資金額總計72.5億美元。具體來看，前三個月的發行只數分別為10只、4只、7只，融資額分別為30.7億美元、11.8億美元、30億美元。

值得一提的是，2月份因春節假期因素發行較少，而3月份才過去9天，就已經發行了30億美元，較前兩個月的總和僅差12.5億美元。

如果和往年同期數據對比來看，今年房地產企業海外融資情況可謂急劇升溫。2016年前三個月，房地產企業發行的海外債券只有2只，總計融資5.6億美元，僅為今年的7.7%；2015年同期發行數量為4只，融資29.8億美元，為今年的41.1%。

有關專家表示，自去年以來，房地產企業在海外發債不斷升溫，主要是由于國內對房地產企業發債有嚴格的限制。在國內融資渠道收緊之后，諸多房地產企業將目光轉向海外，密集發行美元債券，借新還舊，以外債來彌補國內融資的缺口。

分析人士表示，一旦房地產行業在2017年二季度出現資金緊張問題，則可能進一步激發房地產企業在海外融資熱情。

房企融資環境在惡化

2016年樓市火爆的原因，很大程度上與政策寬松、公司債等各類融資渠道成本低廉有關。不久前召開的中央經濟工作會議確定房子的住宅屬性，這意味著房地產政策會朝著防止熱炒和防范系統性風險的方向推進，房地產企業融資政策趨嚴大勢所趨。

據稱，很多銀行已經收縮了住房按揭貸款新增規模，且不少銀行的地方分行向總行匯報房貸數據和投放計劃的頻率也大幅提升。

業內人士表示，伴隨著監管部門的窗口指導和銀行自身的主動調整，預計今年銀行整體房貸增速將大幅放緩。

中國人民銀行行長周小川3月10日在兩會新聞發布會上表示，住房貸款在中國還會以相對比較快的速度發展，但是確實要適當平衡。隨著住房產業的政策調整，增速估計會適當放慢。

業內人士表示，鑒于去年個人房貸增長比較快，日前監管層已經向大行傳達要對新增房貸規模有所把控。銀行內部也傳達到了各地分行，目前已經在執行中收緊了相關額度。

某國有大行深圳分行個人房貸規模近兩個月正在逐月下降，前兩個月的房貸新增規模均低于去年12月的新增規模。規模下降一方面由于監管層提出了要求，另一方面也由于一些地方性的限購政策出來以后，實際的貸款需求有所下降。

商業銀行在嚴控新增房貸規模的同時，內部對房貸規模的監測也更加頻繁。例如，某中部省份商業銀行的總行正在嚴格控制信貸投放總量在各分行之間的分配比例，且從之前每月匯報改為每周至少兩次向總行匯報相關信貸的投放情況。

有關專家表示，預計今年房貸增速會較去年有大幅放緩，且在新增貸款中的占比也將有所下降。這一方面和國家整體的房地產調控政策有關，另一方面也和銀行自身貸款結構的主動調整有關。

事實上，自2016年10月樓市調控以來房地產融資全面收緊。除了作為主要融資渠道的銀行貸款和公司債外，房地產企業股權融資、發行ABS、地產基金、資管融資等各類渠道均有所收緊。到目前為止，房地產融資緊張的環境未見改善信號。

據稱，債券融資銳減，2月公司債發行為零；開發貸審核從嚴，居民房貸增速疲軟；房地產企業通過信托貸款、私募基金等非傳統類渠道的融資方式受到監管，預計相關融資將明顯壓縮。

在融資難度加大的同時，房地產企業銷售也有下降。CRIC房地產研究中心日前發布的2017年1月中國房地產企業銷售排行榜也顯示，在限購、限貸、限地價、限房價的“四限”政策背景下，房地產企業銷售業績趨弱。

前100房企1月的銷售額、銷售面積雙降，金額合計4311.8億元，銷售面積合計3648.1萬平方米，環比2016年12月分別下降了19%和12%。

業內人士表示，未來六至九個月，房地產企業可能會面臨更大的資金問題。而房地產企業近兩年的銀行借款、發行的短期票據和債券以及2015年之前的中長期債務，將在2017下半年和2018年迎來到期償還的高峰，房地產企業只能通過新增融資或者依賴自有資金來應對債務償還的壓力。

在融資渠道收緊的背景下，一旦2017年樓市銷售不如預期，銷售回款不能滿足房地產企業償還債務和新增開發投資的需求，那么房地產企業的資金鏈將會面臨較大的壓力。

在最近超過兩個月的調控周期內，超過20個城市房地產調控已經逐漸開始影響樓市銷售，巨量的海外融資規模將引發房地產企業資金鏈緊張。

同時，美元走強后，熱錢將流出中國市場，疊加內地債券市場融資難，這會加劇房地產企業“錢荒”窘境。如果樓市調控持續收緊，甚至有出現房地產企業債務違約的可能性。

有關專家指出，流向房地產的資金也已經降速，開發貸款和房地產企業自有資金都已經趨近零增長，按揭貸款增速也在下降，債券剛兌已經打破，房地產企業資金隱性成本也在上升。對于房地產企業來說，2017年必須備好“干糧”，做好“入冬”準備。

海外融資等同走鋼絲

受美聯儲加息和人民幣貶值的雙重疊加影響，以及近期國內房地產市場銷售放緩，房地產企業海外融資也正在加速惡化。

中原地產首席分析師張大偉認為，人民幣持續下調，美元轉為強勢，導致房地產企業海外融資的難度越來越大，房企的資金之門又有一扇處于逐漸關閉狀態，對市場的影響非常不樂觀。

從融資成本上看，大部分房地產企業的美元優先票據等成本都已經上漲到7%以上，融資成本明顯增加，這導致企業的資金成本負擔上漲。

有數據顯示，不少房地產企業海外發債的年化利率超過7%以上，加之匯率損失，海外融資成本可能達到10%左右。

值得注意的是，房地產企業海外融資額度正在驟減！據統計，去年7月房地產企業海外融資額為56.6億美元，環比大幅下降41%，

在房地產市場預期變化的背景下，房地產企業投資節奏將放緩，加上境外投資者更趨謹慎，預計下半年海外發債將有所收緊，海外融資成本也將繼續上升。

在融資成本明顯增加、融資額度整體縮減的情況下，房地產企業之間的分化也越發凸顯。因此，優質房地產企業發債規模及成本優勢將進一步凸顯，中小房地產企業海外發債難度將加大。

有關專家表示，美元債期限較長，人民幣匯率貶值的風險是海外發債房地產企業面臨的最大挑戰。尤其是現在日本面臨深刻經濟困難，安倍上臺后實施寬松貨幣政策，導致日元對美元大幅貶值，對人民幣匯率會有很大影響。

如果人民幣不貶值，中國制造業將喪失競爭力；如果人民幣也貶值，則房地產企業已高達幾千億美元的海外債務會不堪本息償還的壓力。

對于人民幣匯率的走勢，多家國際投行均預測，人民幣中期內大幅貶值并非不可能，可以說房地產企業海外發債是一場豪賭。

自去年以來，亞洲垃圾債市場火爆異常，其中中國房地產企業作為發行人的身影不斷閃現。包括瑞安房產、雅居樂、合景泰富均發布公告表示，計劃發行以美元計值后償（即次級）永久資本證券。

分析人士表示，所謂永久債是指無到期日，每年支付一定票息的債券，而由于無本金支付，這種債券的市場風險也更大。由于基準利率即美國10年期國債利率依然維持在1.8%左右的低水平，所以對于有特定收益要求的投資機構來說，他們會在債券評級和久期之間做出一個權衡。

然而，已瘋狂了一年多的亞洲垃圾債市場似乎正顯露出消化不良的端倪。如合景泰富面對僅有兩倍超額認購的市況，不得不撤回一筆初始息率10.25%的3億美元永久債發行計劃；同時，雅居樂的永久債上市后也一度下跌4%，目前市價仍低于面值。

有關專家表示，垃圾債市場新年之初的“變臉”也反映出了房地產企業海外發債的一個隱憂，即隨著全球股市的回暖，債券市場將面臨資金分流的壓力，未來的認購情況還需要持續關注。

值得一提的是，近期國內房地產市場銷售放緩，新一輪樓市調控進一步加碼。在此背景下，如果房地產企業不能通過降價有效回籠資金，或找到其他有效融資渠道，顯然將面臨經營困境。

據稱，目前國內樓市供需矛盾再度出現，一線城市房價出現快速上漲的風險仍然存在。房地產企業紛紛拿地，還會對市場預期帶來強烈沖擊，給購房者造成市場即將回暖、房價即將回升的錯覺。

最近，中央層面再次釋放堅持房地產調控信號。對于未來的政策走向，住建部相關負責人表示，將繼續堅定不移地貫徹執行房地產市場調控政策，堅決抑制投機投資性購房需求，支持居民合理自住性需求，促進房地產市場平穩健康發展。

業內人士提醒，在樓市調控的關鍵期，房地產企業拿地要慎之又慎，高地價將很可能引發更大力度的調控措施出臺；同時，房地產企業必須保持冷靜，降價促銷去庫存將成為“最后一根稻草”。