基于GIS和BIM技術相結合的購房選址決策研究

【摘要】本文的研究基于地理信息系統（GIS）和建筑信息模型（BIM）技術相結合，以南寧地區為例，通過分析影響購房選址決策交通可達性、社區環境、消費者經濟收入和戶型的因素，發揮這兩種技術手段的優勢，形成互補為居民在購房選址決策的過程中服務，此次研究較好地解決了居民購房選址的一些問題。

【關鍵詞】GIS；BIM；購房選址決策

1、前言

通過2015南寧房地產權威數據顯示，2015年南寧商品住宅成交817萬平方米，79396套。居民如何在如此眾多的商品住宅中進行購房選址決策。在國內一些學者利用GIS技術探討居住環境區位優勢度的空間特征，并根據選取的影響因素對居住環境進行分類，對居住環境的選擇提供參考依據[1]。也有利用GIS空間分析平臺，構建住房選址合理性評價模型，分析住房選址決策因素，為住房選址提供參考和借鑒[2]。但是單純利用GIS技術去購房選址，并不能保證住宅內部條件真正滿足購房者需求。本文應用GIS和BIM技術，充分發揮這兩種技術手段的優勢，一定程度上解決居民購房選址決策問題，避免消費者在購房后才發現住宅內部條件滿足不了自己實際需求的情況。

2、影響消費者購房選址的因素

因居民個人的社會屬性特征的不同，其居住選擇的空間偏好也是不同的，例如居民個人的社會屬性特征如職業、收入水平等和居住空間偏好之間具有相關性的影響[3]。因此，對于消費者而言，影響顧客購房選址決策的因素應該包括客觀人居環境因素和住房自身屬性因素和人的主觀因素。本文研究最終確定影響消費者購房選址的因素包括交通可達性、社區環境、消費者經濟收入和戶型。

2.1交通的可達性對人們住宅區位選擇的影響。它是指工作通勤、人們外出活動以及后代上學的便利程度。如果道路、公交線路不少，則人們通勤時可以選擇的路線也就更多，且能節省時間。

2.2社區環境即包括生活環境、生理環境、生態環境，還有社會環境等。規劃合理、高品質的住宅，商業繁榮；綜合配套齊全；有較好的中、小學教育，居民會對其生理環境評價較高。還有住宅相近的社會治安狀況、住民的社會屬性特征、周圍住民的文化層次等也會形成特定的社會生活氛圍，對居民購房決策會產生一些的影響。

2.3經濟收入對住宅區位的決定重點于兩個因素：一是必需的居住面積；二是包含直接支出的費用和相對于時間的機會費用的交通費用。當人們通勤次數增加，但對于居住面積要求不變時，住宅接近城市中心區可節約費用。

2.4戶型就是住房的結構和形狀。在社會的發展、人們生活水平的提升及各住戶的生活需求、經濟條件不同而千變萬化。戶型的類型有躍層戶型、平層戶型、復式戶型、錯層戶型等。不同的消費者會根據自己主觀去選址不同戶型。

3、GIS和BIM在購房選址中的應用

GIS在購房選址中的應用。近年來，隨著GIS技術的發展，特別是GIS融合了空間分析和建模等特點，為解決傳統選址方法所面臨的難題提供了新思路和技術支持[4]。基于GIS的房地產選址分析的方法一般是利用GIS對空間數據按照地理坐標或空間位置進行一些處理并獲取所需信息；借助GIS的各種空間分析功能來進行區域分析，對交通可達性、社區環境、消費者收入水平等等逐個進行分析；將這些處理后的信息進行整合，選擇出滿足房地產選址基本要求的待選地址，最后用定量方式從待選地址中挑選出目標選址。

本文中，由GIS技術建立一種購房選址評價指標體系，應用模糊評價法、層次分析法等數學方法進行綜合評價，進而確定購房選址。GIS選址分析平臺能夠在這幾方面為區位分析過程提供有效幫助。

基本位置信息的直觀表達。GIS不但能夠處理一般的數據，還可以對圖形數據進行處理，并且將處理結果進行可視化表達，可以生成種種形式的專題圖。通過圖形的形象直觀表達，使得決策更方便。

綜合數據的組織和管理，以地理信息系統為選址綜合數據的管理平臺，能夠把相關網點選址的綜合數據，通過地理編碼的方式組織起來實現統一管理，從而形成統一的數據管理平臺。

空間分析功能的利用，空間的查詢與量算、緩沖區分析、疊置分析等是GIS空間分析功能，利用以上分析功能便于為客戶購房選址決策提供相關信息。

整合選址分析模型，類似應用于資源以及位置分配問題的“P中心”模型等，對人們科學選址決策有利。

BIM在購房選址中的應用對于建筑形式各異，復雜造型在不斷的戶型推出，這種光靠消費者去想象的戶型就未免有點不太現實了。而BIM提供了可視化的方式，BIM讓人們將過去的線條式的構件形成一種3D實物圖形展示在大家的面前。BIM技術在一邊建立建筑工程虛擬模型一邊保存與提供完整的建筑工程信息庫。它不但包含了建筑物的可視化信息，也包含建筑物內部構件的物理性質、相關功能特性和建筑項目的全壽命周期信息[5]。BIM通過房子建模，模擬不同樓層高度的居住環境，消費者在購房選址的過程中，充分利用BIM的各種優點去選擇合適自己的房子。

結語：

本文研究的居民購房選址在地理信息系統（GIS）和建筑信息模型（BIM）技術支持下，利用了GIS（地理信息系統）的宏觀室外建模及地理信息分析查詢等功能，BIM（建筑信息模型）帶有建筑工程屬性的特點，可視化功能形象地模擬人居環境，此次研究一定程度上解決居民購房選址決策問題，避免在購房后才發現住宅內部條件滿足不了自己的需求的情況。

參考文獻：

[1]程火生，呂弼順，李明玉，等.基于GIS技術的延吉市市區適宜性住房選址研究[J].延邊大學學報（自然科學版），2009（01）：86-90.

[2]任煜良.基于GIS的商業房地產選址的研究[D].哈爾濱工業大學，2008.

[3]楊俊杰.BIM技術在三維數字城市建設中的應用[J].科技經濟市場，2014（03）：11-12.