小區地下車庫（位）不動產登記之我見

【摘要】長久以來，小區內地下車庫（位）在房地產登記中不予登記已成慣例。但隨著《物權法》的實施，為充分保護物權，此內容的不動產登記已提上日程，“有恒產有恒心”。該如何登記，一直以來卻爭論不休，關于這方面的理論研究不計其數，最終都落腳于權屬問題。權屬方面，建筑容積率說、面積公攤說、成本說、約定說各說紛紜，皆可謂有理有據。但真正落在實際操作中，卻難以斷定，無法處理。致使地下車庫（位）的不動產登記無法形成統一操作規范。在此，筆者根據長期的實際研究和工作實際提出以下觀點，希望能夠為下一步地下車庫（位）的不動產登記工作有所啟示。

【關鍵詞】地下車庫；建筑物區分所有權；專有部分；共用部分；業主；開發商

1、準確定位地下車庫（位）功能及位置，正確分析權屬難以界定的原因

所謂車庫，是指隸屬于整個小區，具有獨立的空間、依存放車輛為目的的附屬建筑物。從小區類型來劃分，大致可以分為住宅商品房小區建筑區劃內的車庫（位）和商住混合小區建筑區劃內的車庫（位）。[1]但無論哪種類型，都是開發商為了完善配套設施，提升房產附加值，吸引業主前來購買其產品（住房、商鋪），從而能夠順利實現其利益最大化。車庫（位）是依附于住房、商鋪的附屬。這與“《物權法》第七十四條 建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要.”相符合。在日常的房地產登記中地下車庫（位）通常不作為建筑物主體處理，也因此沒有包含在容積率計算當中。以前，往往因為在土地使用合同中沒有約定其用地范圍，缺少規劃設計的有關材料，致使無法辦理權屬登記。這種情況下，一旦發生爭執，便公說公有理婆說婆有理，各執一詞，難以評判。

2、完善不動產登記制度，順利實施車庫（位）不動產登記

2.1嚴格按照不動產登記規程，完善車庫（位）不動產登記要件

《物權法》第一百三十六條規定：“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。”因此，一宗土地的空間，可以分割為很多個三維立體“空間塊”，分別成為獨立的物，可以分別出讓、轉讓等。而地下車庫（位）是作為“沒有分攤的土地面積”的建設用地使用權。要想車庫（位）順利實施不動產登記，需要進一步完善建設用地地下空間使用權制度，完善建設用地使用權出讓合同，完善規劃設計及施工許可為實現不動產登記打好基礎。據了解濰坊市人民政府辦公室率先出臺了《濰坊市國有建設用地地下空間使用權管理暫行辦法》并且目前正在出臺登記相關辦法。同時，筆者建議不應將車庫（位）建筑面積包含在容積率計算中（那樣會影響容積率的實際意義），也不應算在業主房產分攤面積當中，建設成本應單獨核算。

2.2規范車庫不動產登記流程，建立完善所有權與使用權并行的不動產登記類型

《物權法》第七十四條也同時規定： 建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。[2]從規定中并沒有明確所有權歸屬問題。但卻清楚的指出了業主取得車庫（位）使用權的是當事人通過出租等方式獲得。這可能要讓精明的業主失望了，你不通過購買、租賃方式獲得，而等著法律出臺車位歸業主共有，恐怕只能望梅止渴了。恐怕附贈的可能性是不大的，除非跟房屋進行了捆綁銷售。但有人可能仍然會說：《物權法》第七十四條還規定： 占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。即使業主共有，你敢確定你能停上車嗎？這其中我們不難發現對于業主來說重要的不是車庫的所有權問題，而是使用權問題。在實際操作中我們可以參考開發商辦理房產大證的程序，在辦理房產大證的同時，辦理車庫（位）大證。然后由開發商通過出售、附贈或者出租等方式約定車庫（位）所有權和使用權。由不動產登記機構對車庫（位）的所有權或使用權連同房屋所有權一并登記。車庫（位）所有權和使用權期限要與房屋所有權期限相同，住宅70年，商業40年（防止了商住小區房屋到期而車庫未到期，違背了車庫、車位首先滿足業主需要的出發點）。筆者認為，建立健全不動產使用權與所有權并行的不動產登記類型是非常適時必要的，這不僅能夠解決車庫（位）等不動產登記問題，而且也是適應當前住房制度改革，商品化住房與廉租住房、經濟適用住房和公共租賃住房等保障性住房共存的需要。

3、建立健全配套約束機制

3.1建立嚴格的車庫（位）權利人約束機制

依據車庫首先滿足小區業主需要這一最根本的出發點，嚴格限制開發商將車庫擅自出售、出租給小區以外的人或單位。

3.2建立嚴格的車庫用途管制制度

這一制度的規定是雙向的：一是約束業主車庫用途改變；二是嚴格限制開發商擅自將車庫改變用途。

3.3開發商在銷售房屋的同時連同車庫一起銷售（或租賃）并一同進行不動產登記

這樣做既減少了權屬爭議，又在一定程度上減輕了業主購房負擔。如以前某業主購買一住房，房價為80萬，附房及地下車庫20萬。購房首付為30%。那么購房者需要交納首付44萬。而現在車庫、附房作為業主單獨所有：業主購買這一住房，首付仍為30%。那么購房者需要交納首付30萬就可輕松擁有房屋及車庫。

3.4小區規劃區內的地上車庫或附房、閣樓（未算作建筑面積，未計入容積率計算的）均適合參照本文意見登記

3.5具有人防功能的地下車庫仍可參照此辦法辦理

因為即使國家不享有地下車庫的所有權，也不會影響到國家及人民的安全，因為，如果發生緊急情況，國家可以基于公共利益的需要，對地下人防工事征收征用。[3]

參考文獻：

[1]王利明.《論物權法中車庫的歸屬及相關法律問題》，載《現代法學》，2006年第五期.

[2]《中華人民共和國物權法》第七十四條.

[3]王利明.《論物權法中車庫的歸屬及相關法律問題》，載《現代法學》，2006年第五期.

作者簡介：

劉崇佐 生于1974年8月； 性別，男； 民族，漢； 畢業院校：畢業于山東農業大學； 學歷，本科； 長期從事國土資源管理工作；現工作于濰坊市不動產登記中心峽山分中心；主要負責不動產登記工作。