養老地產項目開發風險及對策

【摘要】養老的地產主要是房地產當中的一個關鍵的環節，并且又和房地產開發的項目有著共同的特征，主要有投資的規模大和周期性比較長以及風險性比較高的特點，并且又在實際開發運營的過程當中，還有不同于其他地產項目的特殊的特征，并且也有著屬于養老地產項目所具有的比較獨特的項目風險。本文也主要針對了養老地產，尤其是商業養老項目的地產作為研究的對象，并且對國內外養老地產發展的狀況和形勢進行了深入的分析，以及對養老地產項目開發的風險的原因進行研究，并且合理的構造出一種比較有效的風險的評估的模型，從而對養老地產項目的風險進行有效的識別和規避。

【關鍵詞】養老地產；項目開發；風險對策

隨著我國人口紅利的漸行漸遠，也逐漸的對老齡化的問題進行了突出，一是主要對我國的養老制度還不是特別的完善，對于基礎的設施的欠賬也比較多。二是主要表現了我國老齡化的人口逐漸的呈現了上升的趨勢，區域經濟的差異以及貧富差異的現象，就導致了老齡人口的消費水平的不斷的差異，無法對發達國家已經比較成熟的模式的養老的模式進行簡單的復制和采用。因此，我國養老政策的制定以及措施的實施是一件非常重要的并且緊急的任務，任何一個有社會責任感的房地產的開發的企業，都應該積極的對我國的養老地產發展的商業模式進行研究和探索，這也是對房地產開發企業可持續發展的確保的其中一個非常重要的方向。

1、目前的政策環境以及發展養老地產的必要性

在對養老地產概念的提出，也逐漸的對全國養老行業的組織的建設進行了加強，并且也相應的成立了具有全國性的養老產業的協會以及三個行業性的聯盟，從而對行業的聯盟進行長期的參照。其中政府的調控政策，也是一個由淺入深的過程，政府目前對房地產當中的養老地產市場當中，存在的相應的問題已經有了合理的定性，主要包括了市場秩序混亂以及房價上漲過快等各個方面的問題，并且也主要通過對市場的秩序和稅收以及利率等多種方式進行規范，并且也針對市場的層面，來對養老地產的市場進行相應合理的調整，從而能夠形成市場和經濟等多個方面的聯動。目前，我國主要針對政府宏觀調控的背景之下，對土地和項目進行不斷的尋找，已經逐漸的成為了房產商對于發展和開發養老地產面臨的最大困難。在我國現階段的形式下，要對自身所有的優勢進行結合，并且對市場的創新進行不斷的利用，從而土地的儲備進行逐漸的增加，從而獲得比較大的利潤增長點。以及我國經濟發展的實際的情況和老齡人口數量逐漸加大的特點，采取居家的養老，也是為了對我國養老產業發展規劃的要點進行實際的落實。

2、開發養老地產項目的商業模式分析

在我國現有的住宅的項目當中配建的老年的住宅，其中項目的商業運營該如何的進行。在正常的情況下，開發商的主要選擇就是兩種方式，一是出售；二是出售和持有的綜合性的經營模式，在更多的情況下是把服務交給專業的社會服務機構來進行操作，開發商通過產品的銷售以及物業的租賃，從而獲得收益，出售模式的老年住宅建設和住宅的管理服務是分開的，開發商在完成上一期的銷售任務，就可以轉入下一期項目的開發，投資回收的時間比較短，風險也比較小。而出售和持有相結合的經營模式，卻與美國老年地產的商業運營的模式有些相似，它將老年住宅的銷售和物業配套的服務進行結合，從而打造出比較完整以及成功的老年社區，我們還應該對老年住宅項目功能上的特殊設計進行相應的考慮，售價可能都要高于普通的住宅，在老年人入住以后，每年還要繳納大量的管理和服務的費用。

3、開發養老地產有關政策的建議

第一，要對企業的競爭意識和品牌意識進行不斷的增加。要對國外先進的觀念和技術以及管理進行相應的學習，對實際的變化的市場情況進行熟悉，也要對養老地產開發投資的盲目性進行逐漸的減少，從而對養老地產的開發成本進行不斷的降低，也要重視市場定位的準確性。第二，注重企業的合作和溝通意識的理念。養老地產是一個高資金并且比較密集的行業，因為國內對融資渠道的不重視，缺乏對金融品種的認識，在過去，中國的大部分投資主要都來源于香港和臺灣，而再這幾年的時間里，也逐漸的有一些歐洲的國家，逐步向中國的房地產進行投資，融資多元化的途徑實際已經擺在國內開發商面前，利用好這種途徑是至關重要的。總之，養老的產業以及養老地產擁有的廣闊發展的空間是具有非常重要的作用，但是作為一項比較系統性的工作，無論采取什么方式，對我國養老產業的發展進行推動，都離不開社會各個方面的努力以及各種資源的統一整合，并且更離不開政府政策的支持和引導。因此，只要我們認真的進行探索，并且勇于的進行實踐和研究，養老地產在我國一定有美好的發展前景。

結語：

綜合上文所述，在我國的發展養老地產的項目應該注意以下幾個方面的建議：第一，要及時的建立一套比較完善的規范的法律和法規，從而對我國的養老產業和養老地產的行為進行嚴格的規范。第二，政府也應該適當的向養老的產業進行傾斜。第三，在養老地產開發和發展的過程當中，我國需要建立健全的金融的體系，從而對新的金融的思維進行不斷的發展。第四，對于養老地產的產業的體系不夠豐滿，就需要在后期的發展的過程當中，有目標的將空白的產業進行填補。第五，在對養老產業的培訓人才的過程當中，還是存在很多的問題，因此，如何對高素質的基層養老的服務人員和醫療護理的人才以及對項目運營管理的人員進行嚴格的培訓，才是我國目前需要及時進行解決的問題。因此，我們也需要不斷的創新，更需要一個飛的超越。我認為我們完全具有這樣的勇氣，我們要利用這樣的能力進行不斷的超越，因為我們的時代需要更好的地產品牌，以及更加需要比較好的品牌制造者，發展是我們的唯一的方向，成功也是我們唯一的目標。

參考文獻：

[1]鄭生欽，司紅運，賀慶.養老地產項目盈利能力評價研究——基于303份調查問卷的結構方程模型分析[J].項目管理技術，2016，（05）：44-47.

[2]王慶德，閆妍.廣義虛擬經濟視角下的創意經濟——YM·CXM養老地產項目案例分析[J].廣義虛擬經濟研究，2016，（06）：55-58.

[3]馬智利，魏靜，馬敏達.我國養老地產項目融資模式應用研究——以共有產權模式為例[J].建筑經濟，2015，（06）：66-69.