傳統社區與商品房社區治理模式比較研究

【摘要】本文重點分析居委會、物業公司、業委會三大利益相關者在傳統社區與商品房社區中相互關系的異同，得出三大利益相關者在兩類社區中地位與角色的不同，并以廣州的越秀三眼井社區和番禺麗江花園為例，探討兩類不同社區治理模式的特征與異同。

【關鍵詞】社區治理模式；傳統社區；商品房社區；比較研究

建國以來，計劃經濟體制催生了單位社區；改革開放后，單位制逐漸轉向社區制，隨著住房體制改革的深化，商品房社區不斷增多，物業管理公司也應運而生。目前，商品房社區已成為主要社區類型，但仍存在具有單位制痕跡的傳統社區，兩類社區中居委會、物業公司、業委會等利益相關者的相互關系各不相同。不少學者已對國內外物業管理、物業管理與利益相關者關系、社區治理模式、業主與社區治理關系、社區治理利益相關者相互關系等方面進行了研究，但較少從各利益相關者關系著手對兩類社區的治理模式進行比較研究。本文選取物業公司進駐部分區域的廣州越秀三眼井社區作為傳統社區案例，選取借鑒香港大型私人屋村物業管理經驗的廣州番禺麗江花園作為商品房社區案例，試圖通過分析兩類社區中各利益相關者的相互關系，對兩類社區進行比較研究，總結出兩類社區治理模式的特征與異同。

1、利益相關者關系對比分析

治理理論認為，治理就是政府、市場和社會三大主體相互合作、相互作用的過程。具體到社區治理中，居委會、物業公司、業委會三大主體，共同構成本文關注的居住社區三大利益相關者。居委會是基層群眾性自治組織，物業公司是從事物業管理的企業法人，業委會則是代表業主利益并監督物業公司管理運作的民間性組織。傳統社區與商品房社區在形成背景、社區類型、居民關系、管理模式、職責分工等方面存在差異，導致三大利益相關者之間的相互關系也各有不同。

1.1 居委會與物業公司關系

居委會與物業公司在管理的體制、對象、職責、方法、目標等方面存在差異。理論上，居委會承擔城市管理體系“神經末梢”功能，應對物業公司進行監督、指導，但不干涉其具體管理事務，物業公司則應配合居委會做好社區的綜合管理工作；居委會主要負責行政管理和居民自治，承擔公共事務與公益事業等有關“人”的事務，物業公司則主要負責業主委托的社區物業管理，“管物”為主，兩者在治安、保潔、綠化等方面負有共同責任。

實際上，以三眼井社區為代表的傳統社區，居委會把有物業公司進駐區域的治安、保潔、綠化等社區事務委托給物業公司負責，其他社區事務基本由居委會承擔，兩者職責分工相對明確，而且居委會行政色彩濃厚，能對物業公司進行較好監督，個別傳統社區的居委會甚至出現“越位”現象。以麗江花園為代表的商品房社區，物業公司介入時間早于居委會，在社區中的角色更重要、地位較強勢，居委會功能相對弱化，盡管居委會仍對物業公司的治安、保潔、綠化等工作起到監督作用，但力度有所減少，兩者在日常工作事務中以相互配合、協助為主，但個別商品房社區的居委會辦公用房、工作人員、員工工資等均由物業公司負責，居委會可能出現“缺位”現象。

1.2居委會與業委會關系

業委會在我國發展較晚、尚未成熟，存在法律地位不明確、成立難等問題。居委會與業委會在成立形式、性質、代表利益、經費來源、工作職責等方面存在差異。理論上，居委會應對設立業主大會和選舉業委會給予指導和協助，并對業委會進行物業管理相關的自治工作進行監督；業委會應配合居委會，支持其工作開展。

實際上，由于各方利益的權衡，居委會對業委會的成立有兩種態度：一是指導與協助；二是不作為，甚至阻撓。以三眼井社區為代表的傳統社區，由于居委會認為其對業委會成立有指導與協助責任、業主對居委會依賴性較強、物業公司缺乏足夠經濟動力加以阻擾等因素綜合影響，當業主需要成立業委會時，居委會一般會積極協助，因此業委會成立較易。以麗江花園為代表的商品房社區，由于居委會自治功能與地位不斷弱化、業主維權事件頻發導致物業公司對業委會成立百般阻擾、物業公司勢力較強等因素綜合影響，居委會缺乏對業委會成立的指導與協助。

1.3物業公司與業委會關系

理論上，業主大會及其產生的業委會具有選聘、解聘和監督物業公司的職責與權利，物業公司應接受業委會監督，對業委會及全體業主負責并維護全體業主的合法權益。物業公司與業委會（業主代表）的矛盾與沖突大部分來自建筑物公用部位、公共場地等的使用權問題，按照相關政策法規，全體業主擁有小區內公共部分的所有權，物業公司不得擅自使用。

實際上，以三眼井社區為代表的傳統社區，由于房屋維修養護成本較高、廣告、停車場等隱性收入較少、業主維權事件較少等原因，物業公司缺乏動力阻礙業委會成立，兩者關系與上述理論情況基本一致。以麗江花園為代表的商品房社區，由于關于業委會的政策法規不夠完善等原因，物業公司不一定由業委會聘請，物業公司不支持甚至反對業委會成立，脫離業委會監督甚至侵犯業主的合法權益。麗江花園的第一、二屆業委會主任由開發商直接派員擔任，第四屆業委會也在其操縱下成立，與開發商具有“父子”關系的物業公司對業主自發組織召開業主大會成立合法的業委會百般阻撓，可見物業公司與業委會的矛盾與沖突較大。

2、社區治理模式比較研究

居委會、物業公司、業委會是社區治理的三大主體，可根據其相互關系的不同得出不同的社區治理模式。目前，我國社區主要形成行政型、自治型、混合型三種有代表性的社區治理模式，它們在產生背景、政府-社會關系、社區管理主體、運行機制等方面均有差異。

在三眼井社區，居委會具有重要地位，不僅負責多項行政事務，還對業主維權、業委會成立、居民參與等方面具有促進作用，是社區治理的主體。在與物業公司的關系中，居委會可以較好監督其行為，物業公司相對弱勢；在與業委會的關系中，居委會能對其成立與運作給予指導與協助，物業公司缺乏足夠的經濟動力驅使其阻撓業委會成立；在與居民的關系中，居民遇到問題基本都向居委會反映、求助，說明居委會在居民日常生活中具有重要地位；此外，居委會還通過舉辦文化活動等方式提高居民參與水平?？梢?，在三眼井社區，居委會與社區內各個主體都有著較密切的關系，在社區治理中占據主導地位，基本形成了“行政推動型”的社區治理模式。

在麗江花園，傳統的居委會已不能適應現代社區的發展需要，地位逐漸弱化、不被居民重視，而物業公司在社區中的地位與角色卻越來越重要。在與居委會的關系中，物業公司承擔了大量原來由居委會負責的功能，居委會在居民日常生活中的地位逐漸被物業公司取代；在與業委會的關系中，物業公司依靠其與開發商的“父子”關系，對業委會與業主維權進行阻撓、壓迫等，居委會則對業委會成立缺乏指導與協助；在與居民的關系中，物業公司不僅由于提供管理服務與居民日常生活關系密切，而且通過舉辦晚會、歌舞會、游園會等活動，提高其在居民參與中的重要性?？梢?，在麗江花園，物業公司在社區治理中起著主導作用，基本形成了“企業主導型”的社區治理模式。

參考文獻：

[1]李立勛，溫鋒華，許學強.從業主維權芻議中國城市社區管治重構[J].人文地理，2007（6）72-75.

[2]吳光蕓.利益相關者合作邏輯下的我國城市社區治理結構[J].城市發展研究，2007，14（1）：82-86.

[3]宋梅.論物業管理在社區治理中的作用[J].房地產業，2009（8）：57-59.

[4]楊小華，苗天青.社區建設中的“三巨頭”（社區居民委員會、業主委員會、物業服務企業）角色探討[J].現代城市研究，2008（7）：27-32.

[5]楊悅.我國城市社區管理主體研究[D].碩士論文.南京師范大學，48，2008.