新形勢下城市更新改造項目的融資策略探討

【摘要】2016年國慶節后，各地紛紛祭出限購限貸等樓市調控政策，今年一季度央行要求各商業銀行控制房地產開發貸新增總量和增速，表外業務也遭到重點關注。房地產企業面臨融資渠道縮窄、資金成本上升的雙重壓力。城市更新項目是一線城市為了提高土地集約節約利用水平、調整產業結構而開展的特殊房地產開發業務，本文以深圳相關城市更新政策為例，探討新形勢下進行城市更新改造項目的融資策略。

【關鍵詞】房地產；融資；融資策略

剛進入2017年的中國樓市成交清淡，大多數城市新建商品房成交均價環比下滑，被媒體稱為沒有“春天”的新春樓市。這標志著去年10月以來密集出臺的樓市調控政策已開始收到成效。圍繞著“房子是用來住的而不是用來炒的”政策定位，政府對房地產行業的貨幣政策、信貸政策將進一步收緊，房地產企業的資金鏈將面臨考驗。在這種局面下，城市更新改造項目作為房地產開發的一種特殊形態，更需要進行融資模式的創新和變革，以獲得持續發展能力。

1、城市更新改造項目的概念及對融資的要求

1.1城市更新改造項目的概念

對于大部分一線城市來說，新增可用作房地產開發的土地資源越來越少，而由于缺乏規劃或者規劃不合理，導致已開發土地利用率低下的現象非常普遍。以深圳市為例，現存的舊工業區、舊商業區、舊住宅區、城中村及舊屋村占地面積約200平方公里，由于當年城市規劃滯后，這些地方公共配套少、建筑質量差、安全隱患多，而且不能滿足地方政府調整產業結構、形成規模效應的需求，亟需進行存量空間的釋放。為了推進土地資源的節約集約利用，城市更新改造項目應運而生。

1.2城市更新改造項目的融資要求

1）融資主體：承擔和實施城市更新改造項目的房地產企業，也就是城市更新改造實施主體。

2）融資內容：為城市更新改造實施主體在項目各個階段中提供資金，滿足項目更新單元規劃的編制及申報、拆遷補償、土地價款、開發成本（建安資金）、銷售及招商等方面的開支需要。

3）融資方式：根據各個項目的特點結合實施主體的情況（外資或內資）而區別采用。

眾所周知，房地產屬于非常典型的資金密集型行業，而城市更新改造項目由于涉及專項規劃報批、拆遷、安置、政府監管甚至城市遺址保留等各環節，這些環節不僅需要資金支付，而且會拉長工期，增大資金缺口。而且，城市更新改造項目往往是在原有較大面積的土地上實施改造，一般體量較大，建成后建筑面積幾十萬平方米（視專項規劃批復的計容面積而定），總體需要投入的資金量非常大。因此，與一般房地產項目相比較，城市更新改造項目的融資需求更加迫切。

2、城市更新改造項目融資現狀分析

經過20多年的探索、培育和發展，我國基本上建立了以銀行信貸為主，股權、信托、債券等融資方式為補充的房地產金融體系。目前來看，銀行貸款仍然是房地產企業融資的主要渠道。央行數據顯示，2016年新增房地產貸款5.7萬億元，占新增人民幣貸款比重高達45%，同比增長57.9%。2016年國慶節期間，19個城市先后發布新的樓市調控政策，核心內容都是限購限貸，涉及重啟或擴大限購，提升二套房首付至四成或五成。這標志著新一輪調控收緊的開始。此后，各種調控方式接連出臺，比如嚴查信貸資金違規流入樓市、整肅房地產中介以及打擊房地產企業的不規范銷售行為等。2017年初，央行要求各銀行控制住房開發貸新增貸款總量和增速，銀行表外業務也趨于謹慎。

房地產信貸政策的重新收緊，給城市更新改造項目的融資前景蒙上了一層陰影。以深圳為例，城市更新改造項目由于其開發流程的特殊性，面臨如下問題：

2.1融資風險防范意識不夠，存在盲目樂觀的情緒。

國內商品房庫存數量一直高企，為了加快去化進度，去年10月之前的貨幣政策和信貸政策相對寬松，大多數地方樓市呈現購銷兩旺的局面。特別是深圳，房價在2016年上漲超過50%。這也給城市更新改造項目實施主體強烈的信心，甚至有人提出加大杠桿倍數，促使項目各業態全面上馬。

2.2融資渠道略顯單薄，受國家房地產調控政策影響較大。

城市更新改造項目實施主體的自有資金比例一般不低于30%，其余70%的資金基本上來自房地產開發貸。此外，由于實施主體在完成拆遷補償及房屋、建筑物拆除后，才能取得項目土地使用權證，因此，前期大額拆遷補償資金無法利用房地產開發貸解決。從今年前兩個月的情況來看，央行控制房地產開發貸的總量和增速，表外業務也受到限制。同時，各項調控措施也使樓市預期下調，成交清淡，資金回籠緩慢。城市更新改造項目實施主體面臨融資渠道收窄和資金成本上升的雙重壓力。

2.3項目管控能力和資金預算控制水平有待提高。

城市更新改造項目需要進行投資回報的測算，項目可研報告編制水平及執行直接關系到整個項目的成功與否。比如可研報告中的資金來源與運用表，其中的資金缺口就是城市更新改造項目融資方案提款時間、數量的依據，必須要在詳實的市場調研、產品設計、總控計劃的基礎上形成有關數據。

2.4僅考慮籌集資金完成更新改造項目，融資前瞻性不夠。

城市更新改造項目往往形成出售物業（比如公寓、寫字樓）和自持物業（比如商業地產、產業研發用房）兩種產品，目前實施主體關注得更多的是如何融資完成更新改造項目，對于項目完成后自持的商業地產如何降低運營風險沒有前瞻性的考慮。

3、城市更新改造項目的融資策略探討

3.1審時度勢、保持謹慎的策略

由于房地產業在我國經濟中占據重要地位，近年來有關房地產行業的國家貨幣信貸政策不斷進行調整，從去年初的降息、降低首付房貸比例至20%的利好政策，到今年初的首套房貸利率上調，可謂“畫風突變”。宏觀調控政策對房地產業起著風向標的指引作用，城市更新改造項目公司要隨時關注，總結規律，提前應對，保持謹慎。比如商業限購政策有可能推出，就有必要做好公寓產品提前推盤的準備。

在保持謹慎原則前提下，前期可研階段的資金來源與運用表，可按照樂觀、穩健、保守三種情況進行資金缺口的預測，按保守情況進行融資方案安排。城市更新改造項目體量龐大，資金投入動輒幾十億元，要堅持“分期開發、步步為營”的開發策略。先進行可售部分的開發，回籠部分資金用于后期建設，同時減輕項目融資的壓力。

3.2風險與融資方式相匹配的策略

需要對城市更新改造項目形成的產品做市場需求、周邊環境、競爭對手、差異化策略的評估，對預期去化風險較大的產品，可采取合作開發模式（非法人型或法人型）或股權融資模式（增資擴股或私募股權投資基金）。對產品風險小的則采取債權融資模式（房地產開發貸或信托融資）或夾層融資模式。

3.3避免期限錯配的策略

對城市更新項目中因資金滾動產生的中短期資金需求，采取以買方為核心的1+N供應鏈融資額度，具體業務品種包括開立國內信用證及其項下福費廷、銀行承兌匯票及商票保貼業務，單筆業務及組合融資期限不超過1年，用于采購原材料及施工服務時向供應商支付材料款及施工費。對長期資金需求則采取內部自籌資金、3-5年房地產開發貸、企業債、引進戰略投資者等方式，名股實債作為可以靈活協調資本供應與需求的一種方式，也可以滿足長期資金的匹配要求。

3.4多元化、多層次策略

為達到多元化、多層次的目標，城市更新改造項目可以考慮利用外資。2007年商務部、外管局發布了《關于進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知》，使國內房地產業利用外資的比例大幅下降。近年來，外商投資房地產備案程序簡化，外資房地產公司也可以成為城市更新改造項目的實施主體。它除了可以采用以境內項目公司為融資主體的各種融資手段外，還可以采用以境外母公司為融資主體的融資方式包括：1.境外銀行貸款；2.內保外貸；3.境外發行點心債；4.境內發行熊貓債。多元化、多層次的融資方案的選擇原則是先內后外、先債后股，同時要結合調控政策和項目實際。

3.5適度創新、前瞻性策略

適度創新策略在深圳的城市更新改造項目中已有所體現。比如更新項目前期大額拆遷補償資金無法利用開發貸解決的問題，深圳許多商業銀行推出了“城市更新貸”：它是銀行為具備條件的舊改項目提供支付拆遷補償款的一種貸款，申請條件包括：舊改實施主體確定；實施主體取得房地產開發資質；項目資本投入累計達投資總額的30%等，貸款期限一般為3年。

房地產信托憑證（REITs）是一種以發行收益信托憑證的方式匯集多數投資者的資金，由專業機構進行經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的證券。2015年6月26日，鵬華前海萬科REITs正式獲批并完成注冊，并限量發行，成為中國首只投資REITs項目的公募基金。對于城市更新改造項目完成后自持的商業地產、產業研發寫字樓等，可以嘗試利用REITs來盤活資產（以自持物業的租金收益權為基礎資產）。它可以幫助實施主體減少財務資源占用，盤活資金利用效率，實現輕資產運營。

結語：

隨著中國經濟在2016年的逐漸企穩，新一輪房地產調控措施也陸續出臺，國內房地產市場開始呈現走弱跡象。這無疑會對房地產企業的融資策略帶來影響。作為城市更新改造項目的實施主體，面對房地產調控新形勢，需要保持謹慎，分期滾動開發，同時建立多元化、多層次的融資體系，審時度勢，及時應對，適度創新，確保城市更新改造目標的順利達成。

參考文獻：

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[2]湯哲.新形勢下加強房地產企業融資管理分析[J].財會學習，2015.

[3]高憶梅.房地產企業融資風險及其應對策略[J].財經界，2014.

作者簡介：

周濤（1971.01-），籍貫：湖北，單位：粵海置地控股有限公司，職稱：高級會計師、CICPA非執業會員，學歷：管理學碩士，廣東省第一期會計領軍（后備）人才（管理會計方向）。