探討房地產開發前期策劃與規劃設計的結合

【摘要】眾所周知，對于房地產開發的策劃和設計過程中，人們對于整個房地產項目的策劃和設計及其控制非常關注，其可以說在整個房地產項目前期準備中具有重要的地位，基本上涉及到了房地產項目的前期階段，尤其在前期的規劃和設計階段更需要格外注意。在房地產開發的策劃和設計的過程中，對于策劃階段屬于是關鍵的一個環節，對于整個房地產項目的后續施工和管理過程具有舉足輕重的地位，所以說我們必須要重點搞好這一階段的策劃和設計工作。房地產開發的策劃和設計的有機結合是近些年以來從國外引入的針對于房地產開發行業的現代化模式，具有較為合理的實際效果，本文主要是針對于房地產開發的策劃和設計結合的特點以及應用等方面進行了分析和探討。

【關鍵詞】房地產；前期策劃；規劃設計

對于房地產行業來說，其策劃以及設計階段對于整個房地產項目的盈利情況具有至關重要的作用。隨著當前房地產市場的需求的不斷變化，導致了房地產開發行業存在著一定的時期的不穩定性，而且很多房地產開發商也不熟悉房地產規劃以及設計的真正內涵。對于房地產開發的前期階段，開發企業單位的觀念還是比較落后的，一般僅僅是從設計的角度去考慮房型的具體情況，設計上往往都是針對于住宅設計，優化一些不科學的方面。例如如何充分的利用樓層的面積，如何把小居室轉變為大居室，如何對住宅建筑材料進行升級等等。 后來，隨著房地產業的發展，開發商的設計意識又逐步的轉變到的房地產周邊環境方面，在房地產開發的設計階段一般都集中在小區的廣場綠地等方面。所以說，對于房地產開發的規劃設計，其一直是處于不斷的發展過程中，是密切的根據市場的實際需求情況而發展的。當前，隨著房地產開發行業的進一步的成熟發展，房地產開發商對于開發前期的重視程度越來越明顯，對于房地產開發規劃部門必須要樹立開發前期要充分的結合策劃和規劃這兩方面。

1、策劃與規劃設計的結合在房地產項目開發階段的應用

項目投資決策過程主要是比較分析相同類型的設計方案，從技術方面、經濟方面等綜合選擇，從而最終決定。而對于設計階段來說，其直接決定了這一房地產項目的價值所在，屬于是非常關鍵的階段，它能夠縮短房地產項目的工期、提高房地產的質量、降低房地產的成本，并且凸顯出后續的經濟以及使用效益，一般來說決策階段大大的影響了房地產項目的成本，影響程度約九成；而對于設計階段，其對整個項目成本的影響比較大，比重甚至達到95% ；但是如果進入到施工圖設計階段，那么對于項目投資成本的影響就逐步的降低到三成左右，所以，項目決策和設計階段屬于是重中之重。

1.1房地產開發前期的策劃調查和研究

對于一個房地產項目來說，其要想實現經濟效益的最大化，最根本的就是要符合消費市場的實際的需求，但是，我們需要注意的是市場需求是一直處于不斷的發展和變化過程中的，而且其中要受到一定的開發商的引導以及媒體的宣傳等作用。這種其中必然要涉及都房地產項目的前期規劃設計階段，這直接決定了房地產項目的運作的起始效果，其中要涉及到房地產開發企業的投資決策、房地產開發目標的分析、房地產項目的市場定位，同時還需要掌握一定的當地的房地產市場供需情況，在房地產開發前期，在開展一定策劃階段時要研究的房屋銷售目標的喜好特征，熟悉項目所在地區的市場情況、銷售對象的年齡、收入以及工作情況等等。只有掌握了充分信息和資料，才能夠掌握房地產市場的當前情況，同時還能夠及時的摸清楚房地產市場未來的競爭情況，從而有利于開展房地產項目的正確定位，此時再去開展一定的規劃設計也就順理成章了。

1.2規劃出新的機制以及設計方式

對于房地產建設的設計人員，在設計時要掌握一定的當地房地產市場情況、同時還需要收集一定的房建基礎資料，形成一種動態的數據補充以及修正機制，通過這些數據能夠及時的掌握房地產市場的發展變化趨勢以及特點，這樣才能夠把這些新的特點體現到真正的房地產項目的設計過程，在真正的房地產施工過程可以靈活的適應市場消費者的口味。隨著當前房建設計的專業分工越來越細化，在開展規劃時要需要采納考慮不同階段的咨詢公司的意見，同時會同各方面的設計方，例如房地產項目方案的總體設計公司、房建建筑設計公司以及工地施工圖等設計公司等等，這些專業的設計公司參與前期的規劃階段會將設計工作搞得更加的專業。所以說，對于房地產開發來說，必須要注意在一定的階段會同各個階段的專業咨詢公司來開展，防止出現樓房已經建好，但是在交工驗收之后又出現了一些設計上的缺陷以及不足。 有的可能出現不合理的設計問題，影響了房屋在將來的使用；甚至有的房地產設計師缺乏一定的經驗，導致樓房考慮不全面，從而在實際的施工過程中發現難以實現。 尤其是針對一些規模比較大的房地產項目，如果實際情況比較復雜，就需要連同知名的設計單位開展咨詢工作，有利于幫助開發者獲得一些創新性思路和啟發，深入的發展了之前的開發立意，形成一個合理的確定的方案，能夠充分的發揮出房地產設計單位的積極性。

結語：

房地產開發項目中策劃與規劃設計的結合的根本目的在于實現某一房地產工程項目在整個開發周期內實現總成本最小化。近些年以來，各行各業始終關注房地產行業經濟發展問題，始終堅持將策劃與規劃設計的結合作為房地產行業發展工作的重中之重，促進房地產項目的快速發展，策劃與規劃設計的結合水平也大幅提高，我國的房地產行業也有了很大的進步，整體經濟效益的飛速增長，使得我國房地產行業逐漸成為我國經濟發展的主要產業之一。要想實現快速發展，解決好行業問題，必須要做到策劃與規劃設計的結合的高效化、規范化，這才是符合現代化房地產行業發展的基本要求，逐步的發揮出策劃與規劃設計人員的積極性。策劃與規劃設計的結合工作逐漸成為房地產開發工作的重點。

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