房地產設計管理

【摘要】隨著房地產行業的不斷發展，越來越多的建設單位認識到設計管理在項目開發中的重要作用，也加大了對這方面的研究力度。 本文進一步分析了房地產設計管理，以供同仁參考借鑒。

【關鍵詞】房地產；設計管理

1、房地產設計管理的重要作用

與設計過程密切相關的是設計管理。相比設計工作而言，房地產項目開發過程中，設計管理工作由為重要，貫穿于整個項目開發過程的始終，尤其是項目開發的前期階段。對于房地產項目，其設計具有通盤考慮的全局性特點。大的方面，需考慮到整個項目的規劃布局、景觀與建筑（含配套的共建、住宅）等設計；小的方面，需進行示范性樣板房的裝修設計與施工。而這一切繁雜交織的工作，卻因建設管理單位在時限和資金方面的要求而更顯其操作的難度。只有科學合理的設計管理，才能較好地統領各設計單位及設計人員組成一支高效的設計團隊，在較短的時限內實現房地產建設單位對項目開發各方面的要求，提升整個房地產項目開發的效率、品牌與效益。因而，設計管理工作越來越受到房地產項目建設單位與設計單位領導部門的重視。

2、房地產設計管理要點

2.1設計管理中的任務管理

在房地產的開發過程中，企業最關注的就是客戶的需求、建設的成本以及完工時間等方面的情況，這些要求需要設計單位通過技術語言轉化到圖紙中，而設計任務書就是向設計單位提出這些要求的書面文件。設計任務書的內容一般包括項目概況、項目定位分析、項目產品要求、項目技術要求、項目設計的時間要求、項目的成本要求等方面，同時還應對項目當地的政策等情況進行說明，使設計單位能夠全面、完整地理解建設單位的意圖。項目設計過程中，往往出現對設計任務書不夠重視，對設計單位的要求往往以口頭表達，并未經過認真推敲，這樣就容易引起設計方案反復修改，造成時間和成本的極大浪費。

2.2 設計管理中的成本管理

成本是房地產開發的生命線，決定了一個項目能否盈利。在項目開發過程中，往往有一個誤區，即對施工建設過程中的成本管理高度重視，而對設計過程中的成本管理重視程度不夠。事實上，項目的成本有約80%是在設計階段確定的。設計階段的成本管理重點應做好以下工作：

（1）加強設計方案成本對比，擇優選用。設計方案需要充分理解項目的規劃設計條件，在規劃條件允許的范圍內，選擇能夠符合項目定位，成本最優的產品。

（2）加強技術選型論證。對一些涉及成本、安全、品質等方面的重大技術問題，應通過技術選型論證的方式進行專題研究，必要時可邀請專家參與。比如基坑維護方案的選型，基礎形式選用，主體結構的選型等，這些問題對成本有著重大影響，選擇恰當不僅可以有效節約成本，還能夠降低施工難度。

（3）加強設計成果質量管理，避免返工。避免返工就是節約成本，因此加強圖紙設計質量，避免錯、漏、碰、缺等問題，減少施工過程中的浪費和返工，也是降低成本的重要措施。

2.3設計管理中的資源管理

在房地產開發過程中，設計管理最大的資源就是所外聘的設計單位，而在開發階段的資源管理中，設計管理的第一步就是選擇設計單位，選擇合適的設計單位，就意味著開發階段中設計管理已經成功了一半。在選擇設計單位的時候，需要做到以下幾個方面：（1）要詳細的根據項目面對的市場以及產品地位，針對項目的特點選擇合適的設計單位。（2）要對開發階段所需的設計費用進行有效的控制，要切實的根據建設項目的要求，確定合理的設計費用。（3）對于已經進行過合作的設計單位，可以建立相連的信息數據庫，從而合理的選擇設計單位與設計人員。在設計單位選擇過程中，較多選用的是設計招標，一方面通過方案比選來考察設計單位與項目的契合程度，并通過設計方案體現設計單位的技術水平。

2.4設計管理中的進度管理

對于房地產企業來講，時間是保證企業獲得利潤的一個重要因素，一方面土地成本及建設成本積壓，產生較大的資金成本，另一方面項目的開發周期越長，項目需要面臨的不確定因素就更多如市場行情以及政策出現變化等。加強設計階段的進度管理可以從以下幾方面著手。

（1）制定合理的設計計劃。設計計劃要綜合考慮設計方案調整、設計成果報批等諸多不確定因素，并考慮必要的設計周期來確定。通過合理的設計計劃，來指導設計各個階段的工作安排；在過程中發現進度出現偏差時，應采取必要的措施進行糾偏。

（2）標準化設計。標準化設計是加快設計進度的重要措施，成熟的建設單位通過經驗的積累，形成一系列標準化的文件，在設計過程中可以直接進行引用，既能保證設計品質，又能加快設計進度。

（3）增加設計階段不同分項設計的穿插。設計過程中涉及到的專業較多，加大不同工種設計穿插的力度，一方面可以縮短設計周期，另一方面可以在過程中加強不同專業之間的溝通，避免設計方案的反復。

2.5設計成果評審與后評估

（1）設計成果評審是設計意圖得以圖紙化的一種重要手段。設計評審是房地產企業對設計單位提供成果的最后一次把關，這一次把關的成敗很大程度決定了后面設計變更和工程簽證的多少，房地產企業應給予高度的重視。設計方案或施工圖應根據量的大小提前（2～3d）下發評審參與者，以備消化吸收，提高評審會效率；選擇權威人士擔任主持人，提高各參與部門的重視程度，避免長期爭執影響效率。其次參與部門要充分，必要時，還應邀請外部有關專家參與。最后要形成評審紀要。

（2）設計后評估是相關部門對已經完工的項目進行工程質量、成本、設計合理性方面評價。設計院的圖紙總是會存在一些不足。這點在施工過程可以得到體現。各部門可以針對實際情況展開對設計方案優化進行討論。設計后評估就是針對這些問題進行綜合總結以避免在其它后續工程中出現類似的問題。

結語：

設計管理是房地產開發企業針對建設項目設計工作的管理和控制，而設計單位的選擇和工作質量對開發商設計管理工作的影響至關重要。這就要求房地產開發企業要不斷地完善設計管理，提升企業競爭力，這樣才能在市場中獲得發展。

參考文獻：

[1]阮興.論房地產項目的規劃設計要點與管理[J].大眾科技，2010（2）.