商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營模式研究

摘要：受國家政策法規(guī)和整體宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，推動住宅開發(fā)商逐漸向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)變，有效的推動了我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，其運營模式有多種，而且容易受到外界因素的影響。為了更好的研究商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營模式，本文將會對其影響因素進(jìn)行分析，以期為廣大商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商提供借鑒。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；開發(fā)運營模式；影響因素

隨著我國城市化進(jìn)程的不斷加快，商業(yè)地產(chǎn)作為城市商業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵載體，其發(fā)展程度將會直接決定城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平。近些年來，商業(yè)地產(chǎn)開始引起了學(xué)術(shù)界、企業(yè)界和政府相關(guān)部門的高度關(guān)注，尤其是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營模式，不僅會影響商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展水平，而且還會影響商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益。

1、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營模式的類型

1.1純出售模式

該模式主要是指地產(chǎn)開發(fā)商直接將商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行出售的一種模式，開發(fā)商一旦完成對產(chǎn)權(quán)的銷售、出讓，就無權(quán)對商業(yè)地產(chǎn)項目進(jìn)行干預(yù)。目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營過程中經(jīng)常會采用純出售模式。

1.2只租不售模式

該模式主要是指地產(chǎn)開發(fā)商不會對商業(yè)地產(chǎn)中的商鋪產(chǎn)權(quán)進(jìn)行出售，而是把商業(yè)地產(chǎn)項目直接向外進(jìn)行出租的一種經(jīng)營模式，其又可以劃分為零散出租整體出租或分層分片出租等方式。

1.3租售結(jié)合模式

該模式主要是指地產(chǎn)開發(fā)商只是拿出一部分商業(yè)地產(chǎn)項目進(jìn)行出售，而另外一部分用于出租的運營模式。其通常是指開發(fā)商把大部分物業(yè)出租給主力店，隨后對剩余零散的小型商鋪進(jìn)行銷售的一種模式。

1.4不售不租模式

該模式主要是指地產(chǎn)開發(fā)商在建成商業(yè)地產(chǎn)項目后留著自己進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營的一種運營模式，即所謂的自己經(jīng)營商鋪、自己建造地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運用模式，其所有權(quán)、運營管理權(quán)和經(jīng)營權(quán)都集于一體。

2、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營模式的影響因素

2.1政府因素

城市化建設(shè)的發(fā)展在一定程度上取決于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營，其會對城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況給予反映，更好的展示城市經(jīng)濟(jì)實力，這樣一來就需要政府部門對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運營模式給予高度的重視。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期需要開發(fā)商對當(dāng)?shù)卣幕A(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃和商業(yè)發(fā)展規(guī)劃給予準(zhǔn)確的把握，并盡可能與地方政府構(gòu)建良好的合作關(guān)系，以更好的獲取他們的支持和幫助，從而保證商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營模式的順利進(jìn)行。同時，商業(yè)地產(chǎn)極易受到地方政策及法律法規(guī)的約束，如果缺乏政府部門的支持將會寸步難行。因此政府因素對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營模式產(chǎn)生決定性的作用。

2.2經(jīng)營者

商業(yè)地產(chǎn)建成后，需要經(jīng)營者的入駐才可以更好的面向消費者，其是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營模式中比較重要的對象。同時，經(jīng)營者素質(zhì)水平的高低也會對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營模式產(chǎn)生不同程度的影響。

2.3開發(fā)商的資金實力

在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營過程中，開發(fā)商的資金實力所起到的影響是非常大的。通常情況下，商業(yè)地產(chǎn)項目的建設(shè)周期長，投資規(guī)模大，而且商業(yè)經(jīng)營過渡周期也會對其產(chǎn)生影響，這樣一來就需要商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商具備非常雄厚的經(jīng)濟(jì)實力，從而將資金風(fēng)險降到最低。大部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商為了降低項目開發(fā)風(fēng)險，都會選擇出售產(chǎn)權(quán)的方式來有效的緩解資金周轉(zhuǎn)壓力，有的開發(fā)商也會通過整體持有和出租的方式來獲得更高的經(jīng)濟(jì)價值，因此開發(fā)商的資金實力將會直接決定商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營模式類型的選擇。

3、實例分析

3.1萬達(dá)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式

大連萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司（簡稱萬達(dá)）是我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營相對比較成功的案例。早年一些國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)處于觀望的時候，萬達(dá)就已經(jīng)開始“安營扎寨”。2000年，萬達(dá)開始初涉商業(yè)地產(chǎn)項目，2016年實現(xiàn)了規(guī)模化擴(kuò)張，在這短短的16年間萬達(dá)地產(chǎn)推動了我國商業(yè)地產(chǎn)格局的改變。2000年初，萬達(dá)借助長春萬達(dá)購物廣場開始正式涉足商業(yè)地產(chǎn)項目，并推動了我國商業(yè)地產(chǎn)的高速發(fā)展。單體店是萬達(dá)的第一代商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，第二代商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品是賣街鋪、復(fù)合店。而第三代商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品是城市綜合體，其能夠與現(xiàn)代化城市主干道保持聯(lián)系，與城市規(guī)模相匹配，具有非常大的室外空間尺度，并且通過地下夾層、地下層、天橋?qū)拥挠袡C(jī)規(guī)劃，可以有效把建筑群體的地上或地下的交通銜接在一起，其使萬達(dá)真正走向商業(yè)地產(chǎn)的巔峰。

3.2萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營模式

（1）訂單生產(chǎn)。在萬達(dá)剛開始涉足商業(yè)地產(chǎn)的初期，一味的注重商業(yè)地產(chǎn)項目的建設(shè)，導(dǎo)致其后續(xù)招商過程中使一些設(shè)計規(guī)劃上的弊端凸顯出來。為了更好的解決上述弊端，2002年的萬達(dá)推出了訂單生產(chǎn)的開發(fā)運營模式，其需要先找到主力店租戶，并根據(jù)租戶的基本要求來對商業(yè)地產(chǎn)項目進(jìn)行針對性的規(guī)劃。萬達(dá)第一個商業(yè)地產(chǎn)訂單生產(chǎn)模式就是與沃爾瑪合作的，這種開發(fā)運營模式不僅可以確保商戶的穩(wěn)定，而且還能夠在建造大廈之前就可以更好的根據(jù)租戶的商業(yè)用途來對其進(jìn)行科學(xué)、合理的規(guī)劃。隨后，萬達(dá)開始與跨國企業(yè)進(jìn)行合作，如百勝、百安居等多家世界著名企業(yè)都與萬達(dá)簽署了獨特的“訂單地產(chǎn)”模式。萬達(dá)把商業(yè)地產(chǎn)中的大型商鋪以訂單的形式租賃給了大型企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營，并對余下的零散小商鋪進(jìn)行出售，在提高商業(yè)地產(chǎn)項目知名度同時，又能夠借助小商鋪出售的方式來有效解決資金問題。

（2）租售結(jié)合。在2002年商業(yè)地產(chǎn)在我國得到了快速的發(fā)展，與此同時住宅地產(chǎn)的發(fā)展速度開始逐漸的變緩，并且被商業(yè)地產(chǎn)占據(jù)了大部分的份額。此時的萬達(dá)在對城市住宅地產(chǎn)進(jìn)行精心開發(fā)的同時，又以短期銷售回款的方式來為商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)提供了必要的資金支持，真正實現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的協(xié)調(diào)、互補發(fā)展，這就是萬達(dá)所推崇的城市綜合體產(chǎn)品。其借助住宅、寫字樓、商業(yè)外街、公寓等租售結(jié)合的方式來對資金進(jìn)行有效的回籠，并支持購物中心進(jìn)一步的開發(fā)與運營。同時，租售結(jié)合的開發(fā)運行模式可以通過部分產(chǎn)權(quán)商鋪銷售的方式來有效的緩解資金壓力，同時也為后期的運營提供一定的保障，更好的推動了商業(yè)地產(chǎn)在我國的發(fā)展。

4、結(jié)束語

商業(yè)地產(chǎn)除了為商業(yè)經(jīng)營提供一定的服務(wù)外，還可以為商業(yè)經(jīng)營構(gòu)建商業(yè)環(huán)境，提供建筑空間，這些都需要商業(yè)地產(chǎn)要盡可能的立足于城市商業(yè)發(fā)展的各項性能和指標(biāo)，以更好的選擇商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營模式。此時就需要由傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)變成為新型運營商，并對傳統(tǒng)的開發(fā)運營理念進(jìn)行改變，既要尊重商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品特性和市場規(guī)律，還需要注重經(jīng)營效益和長期利益，只有這樣才可以更好的推動我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

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