經濟走勢與房地產供給側改革

中國經濟經過七年多的轉型再平衡，由過去10%左右的高速增長轉向中速增長。未來將至少有十年的穩定增長期。在這樣的宏觀環境下進行房地產長效機制建設，推動供給側改革將是關鍵。敬請閱讀。

一、目前經濟走勢：中國經濟基本上在中速增長，至少十年的穩定增長期

首先是勢，中國經濟我講一個大的判斷，經過七年多的規范以后，目前應該說以后非常接近底部，或者開始說已經觸底。過去六七年的時間，經濟一直下行壓力很大，原因是各個地方沒有找到底，過去七年的時間中國經濟的變化，我有一個分析框架，就是轉型再平衡，也就是由過去10%左右的高速增長轉向中速增長。過去七年為什么一直跌跌不休呢，是因為沒有找見這個新的平臺，而不是說觸底。現在講已經非常接近觸底了，應該從兩個方面來看。

增速回落是“轉型再平衡”過程

從需求側來看，主要是高投資觸底。過去至少十幾年，帶著我們高增長的主要是三大需求來源，就是出口、基礎設施和房地產，這三只靴子基本上都落地了，出口大家知道我就不說了。基礎設施占整個投資比重最高的時候很高，下面說一說房地產，2014年已經達到了房地產投資峰值，為什么這么講呢？因為構成房地產投資70%的城鎮居民住宅的歷史是1200-1300多萬套住房，這個峰值2014年就達到了，達到了以后總體來講，增量就不增加了，整個房地產投資是持平甚至逐步下降。事實上2015年9月份房地產投資，當月同比已經出現負增長。2016年一季度房地產投資起來了，原因是什么呢？，因為中國城市房地產出現分化，一線房價大幅度調升，帶動房地產投資，我認為這樣一個變化并沒有改變房地產投資大的趨勢，目前對于房地產投資的回升態勢不會時間太長，應該在年內會逐步恢復常態，所謂常態就是低速增長，比如說2-3%，零增長甚至負增長都是正常的。這樣三只靴子都落地了，從需求來看。

供給側來看，這是最新的數據。房地產行業投資數據我就不說了，商品房的銷售額在往下走的，新開工的還往上走，但是投資基本持平。

從供給側來看，過去兩年的時間需求在大幅度下降，供給側也在調整，但是調整相對較慢，于是出現了嚴重的產能過剩，兩年多的時間我們在去產能，應該說還是取得很大的成績，主要的表現就是PPI，經歷了54個月負增長的時候去年9月份由負轉正，工業企業盈利水平經歷一年多負增長也恢復正增長。這兩個指標說明已經觸底了，這里面最需要關注還是一個大宗商品，還有現在石油、煤炭、鋼鐵等等這些大宗商品，前一段時間價格是大幅度的反彈，最近開始回調。大宗商品價格走出底部，盡管還會有反復

但是我們的判斷，這一輪最低點，大宗商品的價格已經連跌數年，這個什么意思呢？他也是供給側觸底的標志。從需求和供給兩個方面來看，中國經濟需求側差一點，就是房地產供給側處于轉折時期，需求、供給兩方面來看是觸底期，我有一個大的判斷，2017年是中國經濟觸底的一個驗證期，但是這個觸底的過程不會一帆風順，中間可能會有波動，需要多次驗證。關于這個問題有一些同志說觸底，一聽到觸底馬上反彈，他不大幅度的反彈，因為他并不是在同樣一個平臺上，先下去了然后起來，不是這樣的，他是由10%左右高速增長，將來進入中速增長，觸底的確切含義是穩住了，不再繼續下降了。

當然也有一些人，你說穩住了，能穩住嗎？他也表示懷疑，但是我是想說是可以穩住。我們現在講到穩住了，觸底是經濟學的概念，這個點如果找到了以后，中國經濟新的中速增長平臺上，大概能夠保持十年左右，至少十年。像日本將近20年的時間，我們感覺中國過去已經下行了七年，但是我想十年是沒有問題的。

2017年將是觸底驗證期

我們今年通過下半年，如果站穩中速增長平臺，中國經濟有一個穩定的中速增長期。

剛才講了判斷，中國經濟一種是終端需求，比如說房地產，基礎設施，還有我們的消費者，還有汽車等等這些東西。這是一個長周期的變量，這個變量現在基本上走穩了，我們說中國經濟由高速增長變成中速增長，這已經驗明了。還有中周期增長，就是社會投資，社會投資前一段時間下滑的幅度很大，這就是大家說的民間投資下的幅度比較大，有各種各樣的分析，有一些憂慮等等，這實際上現在已經開始回升了，回升到什么幅度很難說。

短周期的因素就是存貨，前一段時間是大幅度的上行，從去年下半年以后到目前為止經濟形勢不錯，很多都是上升的概念。但是存貨已經出現高點開始回調了，今年下半年社會投資能不能起來還要看，估計會有一定幅度回聲，但是幅度也不會很大，我們希望終端需求，就是長周期的因素能夠穩下來，穩下來以后基本上，即使剛才講存貨下行，社會投資不是很穩定，經濟的基本面會下來，這種情況下今年中國經濟下半年經濟增長是一個減速，但是還不至于說讓經濟明顯下滑。

我為什么說下半年還要看中速增長能不能穩住有一個驗證期是這個意思，要驗證一下。如果穩住了，中國經濟基本上在中速增長，至少十年的穩定增長期。

這對我們搞房地產各個方面都很重要，比如說關心房地產很重要的是匯率問題，股票問題，這些影響都很大。中國經濟逐步進入中速增長期以后和過去七年的時間里面很大的區別，過去七年是整個經濟是下行的態勢，預期往往容易比較悲觀。現在我們基本上是進入中速增長期以后預期會逐步的下來，你像人民幣匯率問題，我們感覺到匯率主要是人民幣和美元比較，美國經濟已經到了高點，美國經濟好也好不到哪去了，中國經濟我們這幾年下行下去了，但是現在穩住了，差也差不到哪去。所以人民幣匯率貶值可能是壓力最大的一段時間，可能很快就過去了。包括金融市場的其他一些，和經濟的基本面是高度相關的。

二、房地產長效機制建設：關鍵是要推動供給側改革

接下來是道的問題。剛剛講了房地產發展的態勢，講的是規律。這個領域現在問題比較多，房地產現在正在進行調控，但是我想關鍵要加快房地產長效機制的建設，這個建設的關鍵是要推動這個領域中間的供給側改革。

大都市圈成為下一步經濟增長新制高點

剛才講到說一線城市房價暴漲，大家都知道。背景是什么呢？背景是中國在過去幾年的時間城市化進程出現了分化。中國改革開放道路是就是農民進城，城市化發展，最近出現了分化，珠三角，長三角，京津冀內地幾個經濟圈加快成長，為什么會加快成長呢？各種資源，包括人口和其他資源，包括資金，特別是年輕人都朝這幾個圈去。很多人說為什么去北京、上海、深圳呢？直觀的感覺說能掙錢，從城市經濟學的角度來講，城市的聚集效應，從經濟學的角度來講是整個生產力。

當經濟發展到一定程度，中國目前發展，大都是圈的加快發展是符合規律的。你看日本、東京和大阪，都說日本30%靠經濟圈。美國東西海岸都是如此，入朝著大都是圈里面來，這就造成剛需。中國房價飆升，甚至超過大概十年前，我們最大膽的設想，房價漲到這種程度，我們有一些深層次的因素。首先我們的住宅用地占建筑用地比重偏低，中國一線城市住宅比重占建設用地比重長期低于25%，到目前為止也是低于30%，發達國家一般這個比重在40%以上。韓國的首爾60%。

我們的城市建設用地由地區政府壟斷，農村集體土地十八屆三中全會提出農村宅基地也要逐步進入流轉，這提出來，但是仍然進不來。房地產可以說是城市化進程基礎性建設，到目前還沒有形成。

非大城市圈的二三線房價不樂觀

當然更重要的我們既有的城市化發展理念、規劃和戰略和城市化發展規律是有距離的，或者說有相背離的，這個差距太大。我們還是采取了很多限制人口的一些方法，更重要的限制這個是合理的嗎？中國會進入十年中速增長期，這個會發展轉型創新驅動，包括規模已經很大了，增長潛力很大了，大部分將會發生在大的都市圈。我們政策發展趨勢都不適應，有的還在驅趕低端人口，我覺得低端人口都走了今天會開不成了，誰給你倒水呀，誰打掃衛生，誰給你做飯，一個城市發展一定是包容性的發展，包括咱們房地產，我說你造出來房地產低端人口沒有地方住，這有很大缺陷，這個城市不可能繁榮的。

我們講到小城鎮，這些年講到小城鎮發展，但是你看一看小城鎮在什么地方發展。小城鎮關鍵在大都市圈里面發展很快，不在這個圈子里面小城鎮也呆不住，中國房價不要說二三線房價，關鍵看在不在大都市圈，不在這個圈里面也會往出走。

房地產泡沫或高位扭曲

高房價好不好呢？有房子都希望高房價好，但是一個地方，一個城市房價過高以后，現在已經有了產業優勢要下降。將來有可能發展不起來的，比如說最近一線城市，有一些城市著名企業往出走，有一些城市應該服務業大發展，現在服務業都是負增長。特別是香港那個地方，這幾年經濟發展是有一些困難，這是經濟缺少競爭力，轉型特點有直接關系。原因是什么呢？很大程度是房價過高，高房價對整個經濟下一步發展，轉型升級、創新驅動，中國經濟有美好的發展前景，這一點要有主觀認識。下一步房地產領域要加快供給側的改革，要增加住宅用地占建設用地比重，應該提到40%以上。

城市結構要變，由各種資源高度集中在主城區結構，轉移到城市核心區加大批小城鎮，八成里面一些產業今后疏散出去，形成產業支撐。比如說交通搞起來，公共服務搞上去，形成這樣新的城市核心區加上大批小城鎮構成的新的城市網絡。

小產權房問題敏感但不難解決

集體建設用地要加快，包括小產權房問題，這個問題很敏感，但是不難，該交稅費要交上，給他一個適當的身份進入市場。要積極發展長期公共租賃住房，我們現在租售比拉的很大了，租是租的價格，售是炒出來的價格，一般的年輕人現在為什么在北京沒有信心，他買不起房，他很想在城市里面居住。你讓他租個房子過兩天房東讓他走，他心里沒有底，很難把租來的房子當成家來經營，我們能不能學一下大力發展公共租賃，可以長期租賃，比如說十年二十年，三十年，這個房子不愿意往出搬，別人不能給你往出趕，房租隨行就市，這樣可以把租來房子作為家。包括現在開發商長期持有可以搞租賃。

最后是房地產稅，這個事也不能拖。有人說房地產稅提出來對房價什么影響。因為房價問題很復雜，有很多種因素在影響，這可能是影響因素之一。但是房地產稅對地方政府收入，包括對整個地價房價的調控工具方面的作用，沒有房地產稅不行，這是一項基本制度建設。這個里面涉及到很復雜的利益關系，我想經過精心的設計應該能夠拿出合情合理合規的解決辦法。現在房地產市場的調控，現在講的地方政府要拿目標，現在基本上需求為主，下一步應該轉成供給側。（本文選自微信公眾號“地產情報站”，