房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的質(zhì)量管理研究

【摘要】因房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的造價較高、應(yīng)用時間很長，這就使產(chǎn)品質(zhì)量和房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際經(jīng)濟(jì)收益、房屋業(yè)主利用等有密切聯(lián)系，為此，做好房地產(chǎn)項目開發(fā)期間各個環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理工作顯得非常重要。本文重點(diǎn)對房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的質(zhì)量管理作如下分析，以期為今后相關(guān)人員開展房地產(chǎn)管理工作提供相應(yīng)的參考依據(jù)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項目開發(fā)；質(zhì)量管理

1、引言

房地產(chǎn)企業(yè)在選取項目及開發(fā)的過程中，所涉及的主體較多，主要包括項目開發(fā)商、供應(yīng)商、承包商、管理人員、監(jiān)理人員、設(shè)計人員、施工人員等，因而，為加大互相間的協(xié)調(diào)難度，加之國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險較大、開發(fā)成本較高及開發(fā)周期較長等，所以在整個項目管理中，需要做好開發(fā)期間各個環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理工作，并選取高效、適宜的質(zhì)量管理模式及管理對策，以便為房地產(chǎn)開發(fā)商帶來更多投資收益的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)項目質(zhì)量質(zhì)量管理目標(biāo)。

2、房地產(chǎn)項目開發(fā)期間存在的質(zhì)置管理問題

2.1房地產(chǎn)項目準(zhǔn)備初期環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題

房地產(chǎn)項目開發(fā)之前，相關(guān)負(fù)責(zé)人應(yīng)該針對具體項目建設(shè)目標(biāo)做相應(yīng)的設(shè)計，同時做可行性分析，主要目的是為項目建設(shè)時提供一個明確的建設(shè)方向，因此，做好該環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理顯得非常關(guān)鍵。但在實(shí)際管理中，經(jīng)常會受很多因素影響，比如，項目可行性報告、建設(shè)建議書及初步設(shè)計方案等，未嚴(yán)格遵照國家規(guī)定政策、標(biāo)準(zhǔn)做相應(yīng)的編制，從而影響質(zhì)量管理工作的有效開展。再加之部分房地產(chǎn)項目開發(fā)商也僅僅將項目可行性報告當(dāng)作可批性報告行為，并未重視，這就使該環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理工作開展起來有一定的難度。

2.2房地產(chǎn)項目設(shè)計規(guī)劃環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題

部分房地產(chǎn)企業(yè)為了縮減開支，會聘請一些經(jīng)驗(yàn)并不豐富、專業(yè)水平相對低的設(shè)計師來設(shè)計整個項目，這就使得項目設(shè)計不夠?qū)I(yè)、質(zhì)量地下、圖紙不夠完善等問題層出不窮，因此，在實(shí)際房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，施工人員很難看懂施工圖紙，僅僅按照管理人員、設(shè)計人員的指揮進(jìn)行施工，長此以往，這就很難保證項目建設(shè)質(zhì)量。

2.3房地產(chǎn)項目施工環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題

房地產(chǎn)項目施工環(huán)節(jié)的內(nèi)容主要包括施工招標(biāo)、施工建設(shè)等兩方面，其中，在項目施工招標(biāo)環(huán)節(jié)出現(xiàn)的問題有：個別不發(fā)分子為獲取更私利，應(yīng)用權(quán)錢交易手段來操縱整個招標(biāo)結(jié)果，把工程直接承包給一些資質(zhì)并不夠的施工團(tuán)隊；施工建設(shè)期間出現(xiàn)的問題包括：部分不法項目施工單位為賺取更多利潤，在整個項目建設(shè)過程中以次充好。加之施工建設(shè)時缺乏一套健全、高效的質(zhì)量管理機(jī)制，容易使施工混亂，最終影響項目施工質(zhì)量管理。

2.4房地產(chǎn)項目竣工驗(yàn)收、交付環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題

房地產(chǎn)項目竣工驗(yàn)收、交付應(yīng)用環(huán)節(jié)，出現(xiàn)的問題主要表現(xiàn)在：個別項目經(jīng)理于項目正式驗(yàn)收前，經(jīng)常會忽略預(yù)驗(yàn)收，從而使得項目實(shí)際施工和設(shè)計圖紙、設(shè)計方案中的預(yù)想結(jié)果存在較大偏差，之后難以較快地發(fā)現(xiàn)及改正。而且在房地產(chǎn)項目竣工評估環(huán)節(jié)，未邀請監(jiān)理人員、設(shè)計人員、施工人員等召開相應(yīng)的總結(jié)會，從而使項目建設(shè)期間可能出現(xiàn)的問題未及時發(fā)現(xiàn)，加之部分項目建設(shè)未得到較好地反饋，很多已出現(xiàn)的問題未及時解決，各種問題不斷堆積，最終很難確保項目按時、按質(zhì)交工。

3、改善房地產(chǎn)項目開發(fā)期間質(zhì)置管理水平的對策

3.1做好房地產(chǎn)項目的目標(biāo)設(shè)計工作

房地產(chǎn)項目開發(fā)前期，管理人員為使該環(huán)節(jié)質(zhì)量管理水平得以提升，就需做好目標(biāo)設(shè)計工作，加強(qiáng)對可行性環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理，具體表現(xiàn)為：首先，在整個房地產(chǎn)項目目標(biāo)設(shè)計工作開展前，質(zhì)量管理人員需充分明確項目背景，對房屋業(yè)務(wù)需求、項目開發(fā)重點(diǎn)、難點(diǎn)、質(zhì)量管理核心點(diǎn)等有所了解，有一個總體的開發(fā)思路，做好開發(fā)前期的各項準(zhǔn)備工作；其次，質(zhì)量管理人員也可由項目開發(fā)可行性分析深度、開發(fā)投資決策科學(xué)性、準(zhǔn)確性等方面加強(qiáng)管理，重點(diǎn)關(guān)注項目可行性分析當(dāng)中各個設(shè)計方案論證，嚴(yán)格、全面地考察可行性報告與國建規(guī)定的項目建議書中的內(nèi)容是否相符，并以此為依據(jù)不斷完善開發(fā)思路；最后，在必要的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可邀請一些經(jīng)驗(yàn)較豐富、專業(yè)水平較高的專家對項目開發(fā)設(shè)計方案、實(shí)施可行性等做一個評估。只有加強(qiáng)對該環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理，才可在后續(xù)的項目開發(fā)階段嚴(yán)加監(jiān)管。

3.2做好房地產(chǎn)項目設(shè)計規(guī)劃階段的質(zhì)量管理

房地產(chǎn)項目于設(shè)計環(huán)節(jié)做好質(zhì)量控制工作，需要將項目計劃任務(wù)書當(dāng)作基準(zhǔn)，于任務(wù)書中將項目前期規(guī)劃、決策等設(shè)計條件與原先項目記錄指標(biāo)作為參考依據(jù)，不可任意編寫或是更改。首先，為改善項目質(zhì)量，就需要作實(shí)時跟蹤，由專人嚴(yán)格記錄，在項目設(shè)計期間某個環(huán)節(jié)完成時，管理人員需對所設(shè)計招標(biāo)文件、任務(wù)標(biāo)書、項目設(shè)計合同、設(shè)計文案等作仔細(xì)考核。于審查期間尤其要關(guān)注過分設(shè)計與設(shè)計不足等狀況，若過分設(shè)計，則會降低經(jīng)濟(jì)性，若設(shè)計不足，則會引發(fā)管理安全隱患；其次，要想在房地產(chǎn)項目開發(fā)期間實(shí)現(xiàn)全面管理，房地產(chǎn)企業(yè)還需構(gòu)建相應(yīng)的領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任制，也即是設(shè)計部門管理人員需于上級領(lǐng)導(dǎo)之下，加強(qiáng)對設(shè)計過程的質(zhì)量管理。并定時關(guān)注各個環(huán)節(jié)動態(tài)，保證所設(shè)計出的產(chǎn)品與服務(wù)能夠滿足項目開發(fā)合同規(guī)定的相關(guān)質(zhì)量要求，待組織策劃之后，把策劃的結(jié)論直接編入相應(yīng)的項目設(shè)計要求；最后，做好房地產(chǎn)開發(fā)項目每一個階段的銜接工作，不可將任何一個環(huán)節(jié)脫軌，同時要求設(shè)計人員需根據(jù)各個專業(yè)技術(shù)方案做好項目設(shè)計環(huán)節(jié)的技術(shù)協(xié)調(diào)、審查工作，保證技術(shù)方案更加合理、科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)，使質(zhì)量管理工作能夠安全、順利開展。此外，負(fù)責(zé)項目組織或是監(jiān)管人員需按照每一個環(huán)節(jié)的具體設(shè)計要求做實(shí)時監(jiān)督，于整個房地產(chǎn)項目開發(fā)期間實(shí)施質(zhì)量管理，確保管理過程在經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、組織、合同等措施得到較好地執(zhí)行，從而改善項目開發(fā)期間的質(zhì)量管理效率及水平。

3.3做好房地產(chǎn)項目施工階段的質(zhì)量管理

房地產(chǎn)項目到開發(fā)施工環(huán)節(jié)，表明項目設(shè)計環(huán)節(jié)已完成，很多細(xì)節(jié)部分均做了較好地準(zhǔn)備，同時也做好可項目施工招標(biāo)、簽訂項目承包合同等方面的工作，為此，項目施工環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理重點(diǎn)在做好合同質(zhì)量管理，包括以下方面：第一，嚴(yán)格控制施工質(zhì)量管理要求及管理原則，原則包括時間限制、權(quán)力限制、多級審核及完工確認(rèn)等，并加強(qiáng)合同管理，以免項目索賠。合同質(zhì)量管理在房地產(chǎn)項目開發(fā)期間使一個重要的管理部分，這是因?yàn)椴糠謫挝唤?jīng)常會為獲取更多的利潤，以低價中標(biāo)的方式來競標(biāo)相應(yīng)的房地產(chǎn)項目。因此，質(zhì)量管理人員需要嚴(yán)格杜絕該種情況，并實(shí)時提防，仔細(xì)、嚴(yán)格地審核項目應(yīng)用功能，以確定其是否應(yīng)對項目做相應(yīng)的變更，嚴(yán)格監(jiān)督，以縮減項目建設(shè)費(fèi)用；第二，盡可能地縮減項目設(shè)計變更，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)項目自身特點(diǎn)與部分外在因素會存在相應(yīng)的變更，比如項目設(shè)計圖紙與現(xiàn)場施工相差較大、市場施工材料規(guī)格、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)等不相符；第三，加強(qiáng)對項目開發(fā)現(xiàn)場簽證的質(zhì)量管理。房地產(chǎn)項目開發(fā)現(xiàn)場簽證屬于整個項目施工期間比較常見的行為之一，然而會有部分管理人員或是施工人員會按照此種行為做一個損害項目開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)的行為，這就會嚴(yán)重影響整個項目開發(fā)結(jié)算。因此，質(zhì)量管理人員應(yīng)該加強(qiáng)對項目開發(fā)現(xiàn)場的簽證質(zhì)量管理，并要求管理人員、施工人員互相監(jiān)督，互相配合完成項目開發(fā)工作，這對提升項目開發(fā)期間的質(zhì)量管理水平具有積極作用。

3.4做好房地產(chǎn)項目竣工驗(yàn)收、交付環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理

房地產(chǎn)項目竣工驗(yàn)收、交付環(huán)節(jié)做好質(zhì)量管理工作，也就是要做好項目質(zhì)量驗(yàn)收工作，整個質(zhì)量驗(yàn)收期間，相關(guān)人員需要按照項目質(zhì)量管理計劃的具體要求，嚴(yán)格遵照國家頒發(fā)的房地產(chǎn)項目質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，做好房地產(chǎn)項目質(zhì)量評定工作，并辦理好項目驗(yàn)收手續(xù)，從而確保項目竣工驗(yàn)收、交付應(yīng)用工作于法律范疇內(nèi)順利開展。值得關(guān)注的是，有關(guān)專業(yè)評估會、反饋也很重要，只有做好這個環(huán)節(jié)的工作，才可將項目開發(fā)現(xiàn)場存在的問題及時找出，并立即改正，最終提升項目開發(fā)質(zhì)量管理水平。

結(jié)語：

綜上闡述，本文經(jīng)分析房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的各項質(zhì)量管理工作，主要從項目設(shè)計前期、設(shè)計環(huán)節(jié)、現(xiàn)場開發(fā)環(huán)節(jié)、竣工驗(yàn)收及交付運(yùn)用等環(huán)節(jié)展開深入分析，重點(diǎn)凸顯出質(zhì)量管理在整個項目開發(fā)中起到的重要作用，為此，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)相關(guān)項目時，需綜合考慮各方面因素，實(shí)行全面質(zhì)量管理、監(jiān)督，以確保項目開發(fā)工作安全、有序開展。