工程造價業務在房地產估價中的應用要點

【摘要】本文首先介紹了房地產估價和工程造價的含義和異同點，接著論述了工程造價技術在房地產估價中應用的一般規律，最后舉例說明要點，總結經驗。

【關鍵詞】工程造價；施工圖預算；房地產估價；重置成本法

房地產估價和工程造價是兩個概念范疇的不同專業，但局部又有相似之處。在房地產估價業務中使用成本法估價時，如要獲得相對比較準確的估價結果，房地產估價師有時會借助工程造價人員專業知識理論和技術手段。

1、房地產估價專業即成本法簡介

房地產估價是指專業房地產估價人員，根據特定的估價目的，遵循公認的估價原則，按照嚴謹的估價程序，運用科學的估價方法，在對影響估價對象價值的因素進行綜合分析的基礎上，對估價對象在估價時點的價值進行估算和判定的活動。

房地產估價成本法：成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。重新購建價格是指假設在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發建設全新狀況的估價對象的必要支出及應得利潤。折舊是指各種原因造成的估價對象價值的實際減損，其金額為估價對象在估價時點的市場價值與在估價時點的重新購建價格之差。

成本法也可以說是以房地產價格各個組成部分的累加為基礎來求取房地產價值的方法。即先把房地產價格分解為它的各個組成部分，然后分別求取各個組成部分，再將各個組成部分相加。因此，成本法也被稱為積算法。由此還可知成本法中的“成本”不是通常意義上的成本（不含利潤），而是價格（包含利潤）。但在該方法中也用到了通常意義上的成本以及費用、支出、代價等相關概念。

成本法的本質是以房地產的重新開發建設成本為導向來求取房地產的價值。通常把成本法測算出的價值簡稱為積算價格。

成本法的優點是其求得的房地產價值能讓人們“看得見”人們可以看到該價值是由哪些部分組成的；較容易發現其中哪些是重復的，哪些被遺漏了，以及哪些被高估了，哪些被低估了。因此，成本法測算出的房地產價值看似有“依據”，特別是在有“文件”規定房地產價格的構成以及相關成本、費用、稅金、利潤等標準的情況下。

2、工程造價以及施工圖預算的概念

工程造價是指進行某項工程建設所花費的全部費用，其核心內容是投資估算、設計概算、修正概算、施工圖預算、工程結算、竣工決算等等。工程造價的任務：根據圖紙、定額以及清單規范，計算出工程中所包含的直接費（所有的分部工程、分項工程所消耗的人工費、材料費、機械臺班費等等）、間接費、規費及稅金等等。

施工圖預算的概念：“根據施工圖、預算定額、各項取費標準、建設地區的自然及技術經濟條件等資料編制的建筑安裝工程預算造價文件。在中國，施工圖預算是建筑企業和建設單位簽訂承包合同、實行工程預算包干、撥付工程款和辦理工程結算的依據；也是建筑企業控制施工成本、實行經濟核算和考核經營成果的依據。在實行招標承包制的情況下，是建設單位確定標底和建筑企業投標報價的依據。施工圖預算是關系建設單位和建筑企業經濟利益的技術經濟文件，如在執行過程中發生經濟糾紛，應按合同經協商或仲裁機關仲裁，或按民事訴訟等其它法律規定的程序解決?！?/p>

施工圖預算包含：人工費、材料費、施工機具使用費、利潤、稅金、規費

3、施工圖預算與房地產估價成本法的對比

由以上對比可見，房地產估價中，只有房地產估價的成本法可以借助于計算工程造價（施工圖預算）的方法。

在房地產估價中成本法中，估價師不使用施工圖預算法方法時，一般采用單位比較法、指數調整法、概算指標法等比較簡單明了省事的方法，但其采用的數據，來自于歷史數據，加之，現實中，幾乎沒有任何兩幢建筑物完全一致，所以，單位比較法和概算指標法通常不那么“準確”。而施工圖預算針對特定的評估標的，計算其預算造價，能更加具體準確地獲得其“重置全新成本”。并且施工圖預算也較易為社會各方所接受認可。

但施工圖預算并不完全等同于房地產估價中的成本法，后者還要計算前期費用和其他費用，這些都是重置成本的組成部分。

4、實際案例分析

某國有土地上房屋征收項目，被征收人一處河工建筑物需要評估，主要工程內容為石砌駁岸83m，工程施工圖紙、竣工預結算文件齊全。

此類建筑物不屬于住宅類房屋，估價公司缺乏政府估價指導價格，因此，需要用估價技術重新估價，確定用重置成本法估價，擬取得造價工程師的幫助，計算其工程造價。

造價工程師首先應明確，該業務目的是計算房地產估價中的“重置全新成本”，對應的是工程預算中的“施工圖預算”，而不是實際竣工造價（結算造價），因此，對于工程施工中發生的各種施工圖之外的簽證、變更都不能進入“重置成本”。這一點被征收人（補償對象）難以接受，不能理解。因工程已經建造完畢，各種竣工圖、施工簽證單完備，預算員初始參與協助評估，也思維慣性地開始匯總結算，求取實際建造成本。但明確協助業務目的之后，可以糾正認識誤區。

第二，編制施工圖預算時，不能按照工程建設當時的要素價格，理由同上，應按照現時的要素價格，理由同上。

第三，施工圖預算是否一定是重置全新成本？顯然并不必然。造價工程師參與房地產估價，其利用工程預算知識理論編制的施工圖預算只是一個技術途徑。在建設工程市場，施工圖預算是承發包雙方確定工程合同價的依據之一，但經常在此基礎上存在價格上下浮動（讓利）。因此，造價工程師必須考慮當地的建設工程市場，關注類似工程發包的實際價格與施工圖預算的差異。

第四，得到造價工程師出具的工程預算價格意見之后，也不是房地產估價可以直接使用的“評估價值”，估價師后續仍要處理開發利潤、資產折舊等問題，這屬于房地產估價技術理論的范疇，本文不做討論。

結語：

工程造價人員利用概預算技術理論，參與房地產估價業務，拓展了業務范圍，發揮了自身的優勢作用。但房地產估價業務與工程造價業務存在本質差異，要明確房地產估價目的，正確選擇自身專業工作的技術路線，糾正認識誤區，應用正確的造價知識理論，提供符合估價目的和技術路線的造價成果文件，在跨專業協作中，有效提供幫助，發揮價值。